2026년 세제개편안, 자산점검이 중요한 시기 (종부세편) [하몰이]

안녕하세요

하루하루 몰입하는 투자자

하몰이입니다.

26년 8월 3일 세제개편안이 발표되었습니다.

세제개편안을 통한 정부의 메시지는 하나였습니다.

“국민여러분 실거주하세요”

내가 보유한 집을 팔아야 하는것은 아닌지,

세금이 엄청 높아지는 것은 아닌지 

불안하면서도 궁금했습니다.

250 Page 가량되는 세제개편안에서 주의깊게 봐야할 것은

종부세와 양도세에 관한 내용입니다.

이번 글에서는 종부세에 대해

예시와 함께 하나씩 뜯어보겠습니다.

① 실거주 여부에 따라 종부세 부담의 규모가 달라집니다

이번 세제개편을 통한 종부세의 핵심은 “공제한도 혜택”에 있습니다.

종부세(종합부동산세)는 크게 2가지에 의해 결정됩니다.

▶ 과세표준 : 세금을 매기는 기준  

= (보유한 주택의 공시지가 합계 - 기본공제금액,현행 12억) X 공정시장가액비율,현행60%

▶ 세율 : 과세표준의 구간에 따라 정해지는 세금 비율

= 이번 개편을 통해 주택수가 아닌, 주택가액을 기준으로 변경됩니다.

종부세 = (과세표준 X 세율) - 중복 재산세액 공제

간단한 예시를 들면,

내가 보유한 주택의 공시지가 합계가 15억이라면

과세표준 = (15억 - 12억) X 60% = 1.8억

1.8억에 대한 세율은 0.5%이므로 총 90만원입니다. 

(편의상 재산세 부분은 제외)

이번 세제개편안을 통해서는

과세표준과 세율을 모두 개정하였습니다.

종부세 증가요인 1) 공제한도가 케이스별로 변화했습니다

실거주자의 공제한도는 늘려주고, 

비거주 1주택자와 다주택자의 한도는 줄였습니다.

1주택자의 경우, 실거주를 한다면 공제한도 2억을 상향, 비거주라면 3억 하향하였고,

다주택자의 경우, 실거주라면 4억 ~ 9억 , 비거주라면 4억고정하였습니다.

→ 4억 + (5억 X 거주비중)는 다주택자의 보유주택가액 합계중에서 거주용 주택가액 비중을 의미합니다.

보유한 주택가격의 합이 20억이고, 현재 거주하고 있는 주택가격이 10억이라면 50%

즉, 4억 + (5억 X 50%) = 6.5억이 공제한도로 책정됩니다.

즉, 1주택자든 다주택자든 “비거주인 주택일수록” 공제한도가 줄어 과세표준이 높아집니다. (종부세 ↑)

종부세 증가요인 2) 단계적으로 공정시장가액비율이 증가합니다

대통령령에 의해 변경될 수 있는 공정시장가액비율의 경우,

현행 60%에서 27년 70%, 28년 70~80%(주택보유현황에 따라) 인상됩니다.

[2027년] 1세대 1주택자, 지방1주택자, 지방2주택자, 3주택이상 → 70%

[2028년] 1세대 1주택자, 지방1주택자, 지방2주택자 → 70%

               3주택이상, 조정대상지역 주택보유자 (1세대 1주택 제외) → 80%

공제한도의 감소, 공정시장가액비율의 증가로 인해

종부세가 증가하는 방향으로 개편되었고

이는 시간이 지날수록 부담이 점점 증가합니다.

(2가지 변경안은 27.1.1 이후 적용)

어느정도의 세금이 늘어나는지 계산해봅시다.

CASE1) 동대문구 래미안크레시티 34평 , 호가 17.8억 / 공시지가 10.2억

해당 물건의 실거주자일 경우, 공시지가가 변하지 않는다면 27년에도 종부세가 없습니다.

다만, 통상적으로 공시지가는 시가의 70%로 맞춰지기에 내년 공시지가 변동에 따라 부과될 수 있습니다.

해당 물건의 비거주자일 경우(임차인 거주), 기존안으로 내지않던 세금을 내야합니다.

거주여부에 따라 현재 공시가격이 유지될 경우, 

크레시티를 보유한 비거주 1주택자라면 36만원 세금이 발생합니다.

27년 변경안이 적용된 후, 공정시장가액비율이 70%가 된다면 

공시지가에 따른 종부세는 아래와 같습니다.

• 26 ~ 27년도 시뮬레이션 (공시지가가 호가의 70%가 된다 가정 = 17.8억 X 70% = 12.5억)

  26년 공시지가 10.2억 →  27년 공시지가 12.5억

이처럼 비거주자라면, 현재 세금규정에서는 내지않던 세금이 발생하고

상급지로 갈수록 세금 부담이 증가합니다.

CASE2) 서초구 래미안원베일리 24평 , 호가 39억 / 공시지가 약 30억

• 26 ~ 27년도 시뮬레이션 (공시가격 유지가정)

상급지에서는 실거주/비거주 1주택자 모두 종부세가 증가합니다.

실거주자의 경우, 공제금액이 2억 증가했음에도 공정시장가액비율의 상향으로 인해 부담이 증가합니다.

비거주자의 경우, 공제금액의 감소 + 공정시장가액비율의 증가로 인해 기존대비 종부세가 약 2배 증가합니다.

(이번 개편으로 인해 종부세부담 상향 150 → 200%로 증가해 가능한 시나리오입니다.)

통상적인 지표로 공시가격을 시가의 70%로 볼 때,

A) 시가 20억의 1주택 실거주자라면 공제금액 상향으로 인해 종부세를 내지 않게됩니다.

 = 20억 X 70% = 14억  ≤ 27년 공제금액 14억

B) 시가 13~17억 1주택 비거주자라면 공제금액 하향으로 인해 종부세를 내야합니다.

 = (13 ~ 17억) X 70% = (9억 ~ 12억) ≥ 27년 공제금액 9억 (비거주)

② 심각한 공급절벽이 일어날 수 있습니다.

앞선 케이스 스터디를 통해 알 수 있는 점은 3가지입니다.

• 30억보다 금액이 높은 아파트 시장에서의 실거주자 종부세부담 증가
• 30억보다 금액이 낮은 아파트 시장에서의 실거주자 종부세부담 소폭 증가 혹은 감소(20억이하)
• 비거주자는 공시가격이 공제금액(9억)보다 크다면 대체로 종부세부담 증가

고가아파트(30억이상)에서는 종부세 뿐만 아니라,

양도세(거주/보유 → 거주 중심) 개편의 영향까지 고려해

매도후, 종부세 부담이 덜한 지역(30억이하)으로 이동할 가능성이 있습니다.

어떤 지역이든 시가 13억이상 (공시가격 9억)의 비거주자들은 

임차인을 내보내고 입주하는 것이 종부세 측면에서 유리합니다.

임대인의 입주로 인해 기존 세입자들 또한 매매 수요자로 전환될 수 있습니다.

대출 규제속에서도 하급지에서 상급지로 갈아탈 수요도 여전히 존재합니다.

마지막으로, 현재 수도권시장은 근본적인 공급문제가 지속되고 있습니다.

실제로 세금규제의 영향을 많이 받는 1급지와 2급지에서는

이미 8.3 세제개편에 반응하고 있습니다.

③ 액션플랜이 중요합니다.

무주택자라면 세금부담으로 인해 출회할 물건들을 적극적으로 찾아야 합니다.

1주택 실거주/비거주는 자신의 자산 점검을 통해 종부세를 계산해

실거주자의 경우 , 갈아타기 혹은 보유해나가며

비거주자의 경우 , 감당여부를 판단해야 합니다.

다주택자의 경우, 거주비중에 따라 공제한도가 달라지기에

실거주 가능한 자산이 있는지, 그에 따른 종부세 부담이 어떻게 차이나는지

포트폴리오를 적극적으로 점검해야 합니다.

사람에 따라, 보유주택의 지역에 따라

종부세는 천차만별이기에

무조건 팔아야하는 것도,

무조건 갈아타야하는 것도

무조건 보유해야하는 것도

아닙니다.

이번 세제개편안 종부세편의 핵심,

종부세를 증가시키는 요인 3가지,

공제금액, 공정시장가액비율, 그에따른 세율(연도별)

계산해보며 CEO 마인드로 유불리 전략을 세워야합니다.

긴 글 봐주셔서 감사합니다.