안녕하세요 다람지니입니다
임장보고서 작성 및 투자시에 가장 어렵고 궁금했던 수도권과 지방비교평가에 대해
적용하기 쉽게 알려주신 갱지지 튜터님 감사합니다.
강의를 유튜브 보듯이 듣기만 하지 말고
내 투자에 적용하라 라는 말씀대로
후기와 임보에 적용해보고자 합니다.
1.수도권 지방 비교해야하는 이유.
투자는 오르는 것을 사는것이 아닌
투자기준에 부합하는 것을 사는 것입니다.
가치는 있는데 가격이 저렴한것을 사는 것입니다.
과거시장의 흐름을 보며 현재시장의 단지 선호를 알 수 있다고 하십니다.
이번 보고서에 재이리 튜터님이 현 임장지에 적용해서 파악해보면 좋을거 같다고 하신 것을
어떻게 해야하나 생각하고 있었는데 갱지지 튜터님 대로 따라해보려고 합니다.
지방의 단지들을 가져와봤습니다.
순서대로 좋은 생활권이고 2013년부터 상승률은 적게는 92%에서 364%까지 상승했고
수익은 최소 5억에서 12억까지 났습니다.
그리고 좋아하는 생활권부터 상승의 흐름이 시작되었고 선호도 순서대로 상승의 흐름이 이어졌습니다.
과거의 시장흐름이 현재에도 적용되는지 확인해보았습니다.
24년~현재까지 생활권은 좋아하는 생활권부터 차례로 흐름이 온 것은 아니나 대장단지와 생활권의 선호신축부터 먼저 상승흐름이 시작하는 것을 볼 수 있었습니다. 신축이 아니고 구축단지들은 현재 상승이 조금 더딘흐름을 보여주고 있습니다. 2년보유 후 매도라는 것을 적용하려면 선호신축부터 기회를 보고 있어야 되겠다는 생각이 들었습니다.
특히 갱지지 튜터님이 말씀 하신 것처럼
‘역시 수도권 외곽보단 지방 신축이지!’
‘역시 수도권이지!’
라는 생각을 늘 해왔던 것 같습니다. 그런데 비교하는 것이 어려워 감에만 의존해왔던 것 같습니다.
직접 비교를 해보니 비슷한 투자금으로 비슷한 결과를 내는 단지들도 있었습니다.
단지 대 단지
매매평당가와 투자금을 비교하여 수도권 단지와 지방을 비교를 꼼꼼하게 해야겠습니다.
2. 수도권 지방 비교평가
가치와 가격을 비교평가 하여 내 상황에 맞는 투자검토가 이루어져야 합니다.
그런데 수도권(위치, 교통)과 지방(학군, 환경)은 입지평가의 기준이 다르고 사이클이 달라 그래프 붙여 보는 보조지표로는 검증이 어렵습니다. 그래서 수도권과 지방을 비교평가 할 때 가격을 고정하고 가치를 비교하는 것으로 해야합니다.
그리고 수도권 vs 지방 어디가 더 돈을 많이 벌지가 중요한 것이 아니라
지역 내 선호도가 중요한 포인트입니다.
지역 내 선호도가 높은 단지여야 내가 팔고 싶을 때 팔리는 단지이기 때문입니다.
저도 지금 매도를 하고 있는데 지역 내 선호도가 떨어지는 단지를 매도하는 것은 여간 어려운 것이 아닙니다…
지방에서는 땅의 입지 + 생활권 선호도 + 단지 상품성 = 지역 내 선호도
가격 : 수원 권선구와 부산 동래구는 가격이 비슷하게 올라가는 도시 가치이며, 랜드마크는 수원이 덜 오르고, 동래구는 전고점을 넘은 상황이다. 권선구 전고수준이라 수익률이 아쉽고, 부산은 전고점 -7%로 상대적 저평가로 소액투자로 접근하기 더 유리함.
가치 : 수도권과 부산 내에서 선호도를 보자면 입지가 괜찮고 선호생활권과 단지 선호도가 준수함. 부산은 상급지로 입지가 좋고 그 안에서 가성비 생활권이나 단지 선호도가 좋기 때문에 지역 내 선호도 측면에서 부산이 더 유리한 상황.
- 수도권 지방 비교평가의 핵심 : 현재 가격 수준과 지역 내 선호도에 대해 장점과 단점을 알아가고 선호도가 준수, 싸지 않다면 다른 대안을 확인해보기!! / 가격은 비슷한데, 선호도가 떨어진다면 선호도 더 좋은 단지를 선택하면 되는 게임입니다.
이번 임장보고서에 지방 단지와 수도권 단지의 랜드마크를 비교하여 가격 레벨을 맞춘 뒤 각각 비교평가 해보도록 하겠습니다.
3. 수도권 지방 투자 의사결정방법
가격과 가치를 비교했다면 시장상황과 투자기준을 바탕으로 투자 검토를 해야 합니다.
그리고 소액투자는 전세가율의 시점이 중요하기 때문에 단지를 눈여겨 보고 있어야합니다.
가급적 비슷한 가치와 가격이라면 전세가율이 높은 것을 우선적으로 하되 전세가율을 퉁쳐서 보기보다는 가격수준과 함께 보는 것이 필요합니다.
둘 다 전세가율은 70%가 넘고 갭이 1억 초반이지만 2019년은 매매가가 3.7억 2021년은 매매가5.3억
전세가율만 보고 투자하지 말아야 합니다.
지방 시장에서는 공급이 굉장히 중요합니다.
공급은 소액투자 시 기회 비용 측면에서 엄청 중요합니다.
공급이 없는 울산, 전주를 빠르게 투자했다면 가장 빠르게 수익과 투자금을 회수할 수 있었습니다.
공급이 없는 울산의 선호생활권 구축 소형평형도 전고점을 회복하고 빠르게 투자금을 회수할 수 있는 상황입니다.
공급이 많았던 부산과 대구는 여전히 전고점 아래에서 많이 회복하지 못하고 있는 상황입니다.
과거 3년과 향후 3년간 주요 도시별로 입주물량을 파악하여 투자할 곳을 정해야겠습니다.
그리고 또한 지역에 시세 흐름이 온 곳이 기회 비용측면에서 좋을 수 있다는 것을 알려주셨습니다.
수도권은 규제시작과 함께 풍선효과가 나오는 시장임을 알고 분위기도 투자에 꼭 적용 하도록 하겠습니다.
지역의 공급이 줄고 있고 선호도가 중요한 부분인 본질에 집중하여 투자하는 것이 우선이라고 말씀해주셨습니다.
적용할 점 : 비슷한 가치라면 투자금 적은 곳/ 공급이 줄어드는 곳 / 지역의 매매, 전세 흐름의 분위기 파악하기
지난 1호기에 대출을 쓰면서 그 파급효과가 투자생활에 지속된다는 것을 뼈저리게 배웠습니다.
연 저축액의 2배를 넘지 않는 대출을 하도록 계획을 철저히 세우겠습니다.
대출금을 더했을 때는 그 투자금에서 최선인지를 다시 한번 체크를 해야겠습니다.
그리고 매도가 쉽사리 이루어지지 않아
수도권시장에 기회가 없어진다면
지방에서 기회를 잡을 수 있기 위해 수도권과 지방을 전체적으로 살펴보도록 하겠습니다.
❤️최고의 투자를 하는 것이 아닌 최선을 투자를 하는 것!
내 앞마당에서 내가 감당 가능한 가격으로 할 수 있는 가장 좋은 아파트를
언제까지!(12월까지) 투자를 한다!!
수도권과 지방에 대해서 비교평가 할 수 있도록 상세히 강의해주신 갱지지 튜터님 감사합니다. >_<
그리고 마지막에 저희반이 언급되서 너무너무 기분이 좋았습니다. 💕
식센즈 , 재이리 튜터님 >_< 함께하는 환경이라 너무 감사합니다. 💕
