최근 부동산 세제개편 내용을 보면서 가장 궁금했던 것 중 하나가 종합부동산세였습니다.
세율이 바뀐다, 공정시장가액비율이 올라갈 수 있다, 공시가격 현실화율이 달라질 수 있다는 이야기는 많은데 막상 가장 궁금한 건 결국 하나였습니다.
“그래서 내가 가진 집에는 종부세가 얼마나 나오는 거지?”
종부세 계산이라고 하면 공시가격, 공정시장가액비율, 과세표준, 누진세율..
용어부터 어렵게 느껴집니다..ㅠㅠ
저도 처음에는 어디서부터 어떻게 계산해야 할지 막막했는데,
하나씩 숫자를 넣어보니 생각보다 계산의 흐름은 단순했습니다.
그래서 이번에는 사례에 직접 숫자를 넣어보고, 다른 분들도 본인의 주택가격만 바꿔서 직접 따라 해볼 수 있도록 계산 방법을 정리해봤습니다.
※ 아래 내용은 실제 납부세액을 확정하기 위한 계산이 아니라, 여러 조건을 가정하여 미래 보유세 부담을 가늠해보기 위한 시뮬레이션입니다.
종부세 시뮬레이션, 무엇부터 알아야 할까?
계산하기 전에 먼저 몇 가지 정보를 준비해야 합니다.
- 보유주택 수
- 각 주택의 현재 시가
- 명의 형태와 적용할 공제금액
단독명의인지 공동명의인지, 1주택인지 다주택인지에 따라 계산 방식과 적용할 공제금액이 달라질 수 있으니 본인의 조건을 먼저 확인합니다. - 가정할 공시가격 현실화율
- 가정할 공정시장가액비율
적용할 연도의 종부세 세율표
여기서 중요한 건, 미래의 비율을 아무 숫자나 넣기보다 과거에 실제 적용됐던 수준이나 과거 정부가 제시했던 정책 경로를 참고해 시나리오를 잡는 것입니다.
공시가격 현실화율은 당시 정부가 장기적으로 시세의 90% 수준까지 현실화하겠다는 로드맵을 제시한 적이 있습니다. 다만 공동주택은 가격 구간별로 목표 도달 시점이 달랐고, 이후 정책이 수정되면서 당초 계획대로 계속 시행되지는 않았습니다. 당시 78.3% 수준까지 시행되었습니다
공정시장가액비율도 과거 단계적으로 올라 2019년 85% → 2020년 90% → 2021년 95%까지 적용됐습니다. 이후 2022년에는 60%로 낮아졌습니다.
그래서 이번 시뮬레이션에서는 미래를 예측한다기보다, “과거처럼 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율이 다시 높은 수준까지 올라간다면 내 보유세는 어느 정도가 될까?”를 보기 위해 다음과 같이 가정했습니다.
공시가격 현실화율 → 78.3%
공정시장가액비율 → 70% / 80% / 90% / 95%
그리고 미래 집값은 정확히 알 수 없기 때문에 저는 우선 현재 시가를 그대로 유지한다고 가정하겠습니다.
집값은 현재 수준으로 고정하고,
공시가격 현실화율이 올라가면?
공정시장가액비율이 올라가면?
세율이 바뀌면?
이 세 가지를 바꿔보면서 내 보유세가 어느 정도까지 늘어날 수 있는지를 살펴보겠습니다
조금 더 보수적으로 보고 싶다면 이후에 현재 시가 +10%, +20% 시나리오까지 추가해서 계산해볼 수도 있습니다.
사례로 직접 계산해보겠습니다
계산을 쉽게 보기 위해 다음과 같이 가정해보겠습니다.
-2주택 / 공동명의
-1호기 시가 16억
-2호기 시가 10억
-공시가격 현실화율 78.3%
공제금액은 실제 세법상 공제액을 의미하는 것이 아니라 계산 흐름을 이해하기 위한 시뮬레이션 값으로 총 8억을 가정하겠습니다. 실제 종부세는 명의와 지분, 주택 수 등에 따라 개인별로 계산되므로 본인의 조건에 맞는 공제금액을 별도로 확인해야 합니다.
STEP 1. 보유주택의 시가를 모두 더한다
먼저 보유하고 있는 주택의 현재 시가를 모두 더합니다.
16억 + 10억 = 26억 → 주택 시가 합계 26억
STEP 2. 공시가격 현실화율을 적용한다
시가에 가정한 공시가격 현실화율 78.3%를 적용합니다.
26억 × 78.3% = 20.358억 → 예상 공시가격 약 20.36억
STEP 3. 공제금액을 뺀다
이번 사례에서는 부부 공동명의라 가정하고 적용할 공제금액을 총 8억으로 적용하겠습니다
20.358억 - 8억 = 12.358억 → 공제 후 금액 12.358억
여기까지 계산했다면 이제 공정시장가액비율을 적용합니다.
STEP 4. 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한다
공제 후 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준
공정시장가액비율을 70% / 80% / 90% / 95%로 각각 적용해보면,
| 공정시장가액비율 | 계산 | 과세표준 |
|---|---|---|
| 70% | 12.358억 × 70% | 8.651억 |
| 80% | 12.358억 × 80% | 9.886억 |
| 90% | 12.358억 × 90% | 11.122억 |
| 95% | 12.358억 × 95% | 11.740억 |
집값이 그대로여도 공정시장가액비율이 높아질수록 과세표준이 커지고, 그만큼 종부세 부담도 증가하는 구조입니다.
STEP 5. 과세표준에 누진세율을 적용한다
마지막으로 과세표준에 종부세율을 적용합니다.
여기서 주의할 점! 과세표준 전체에 가장 높은 세율을 한 번에 곱하는 것이 아닙니다.
각 구간별로 나눠 누진세율을 적용합니다.
공정시장가액비율 70%, 과세표준 8.651억의 누진세율 적용
① 3억 × 0.5% = 150만원
② 3억 × 0.7% = 210만원
③ 나머지 2.651억 × 1.3% = 약 344.6만원
따라서 150만원 + 210만원 + 344.6만원 = 약 704.6만원
종부세 산출세액 약 705만원 이 됩니다.
같은 방법으로 공정시장가액비율별 종부세를 계산하면,
| 공정시장가액비율 | 과세표준 | 2027년 종부세 | 2028년 종부세 |
|---|---|---|---|
| 70% | 8.651억 | 약 705만원 | 약 705만원 |
| 80% | 9.886억 | 약 865만원 | 약 865만원 |
| 90% | 11.122억 | 약 1,026만원 | 약 1,026만원 |
| 95% | 11.740억 | 약 1,106만원 | 약 1,106만원 |
이번 사례에서는 과세표준이 모두 12억 이하이기 때문에 참고한 세율표상 2027년과 2028년 세액 차이가 발생하지 않았습니다.
즉, 2027년과 2028년에 세율이 달라지는 ‘과세표준 12억 초과 구간’까지 올라가지 않았기 때문에 두 연도의 계산 결과가 동일하게 나온 것입니다.
반대로 보유한 주택의 가격이 높아져 과세표준이 12억을 초과하게 되면 초과분부터 더 높은 세율이 적용되기 때문에 2028년에는 세 부담이 더 커질 수 있습니다.
결국 이번 세율 개편의 영향을 볼 때는 ‘내가 보유한 주택의 가격이 어느 정도이고, 그 결과 과세표준이 어느 구간에 들어가는가’를 함께 살펴봐야 한다는 것을 알 수 있었습니다.
종부세 계산 순서, 이것만 기억하면 됩니다
① 보유주택 시가 합계
↓ 현실화율 적용
② 예상 공시가격
↓ 공제금액 차감
③ 공제 후 공시가격
↓ 공정시장가액비율 적용
④ 과세표준
↓ 구간별 누진세율 적용
⑤ 예상 종부세
처음에는 복잡해 보이지만 이 순서만 알고 있으면 본인의 숫자로 바꿔서 똑같이 계산해볼 수 있습니다.
그리고 가장 어려운 마지막 누진세율 계산은 ChatGPT의 도움을 받으면 훨씬 쉽게 시뮬레이션할 수 있습니다.
누진세율 계산이 어렵다면 ChatGPT를 활용해보세요
여기까지 읽으면서 “음... 그래서 이걸 내가 어떻게 계산하지?”
하시는 분들도 계실 것 같습니다. 저도 그랬어요…^^
저도 직접 해보니 가장 복잡해보이는 부분이 누진세율 계산이었습니다.
계산 자체가 아주 어렵지는 않지만 구간별로 금액을 나누다 보면 실수하기 쉽습니다.
그래서 필요한 숫자만 먼저 정리한 뒤 ChatGPT를 계산기처럼 활용하면 좋습니다 :)
아래 내용을 그대로 복사한 뒤 본인의 숫자와 적용할 세율표만 바꿔서 넣어보세요.
종합부동산세를 시뮬레이션해줘.
보유주택은 2채이고, 1주택 시가는 16억, 2주택 시가는 10억이야.
공시가격 현실화율은 78.3%로 가정해줘.
이번 시뮬레이션에서 적용할 공제금액은 총 8억으로 가정해줘.
공정시장가액비율은 70%, 80%, 90%, 95% 각각 계산해줘.
계산 순서는 아래 순서로 각각의 계산과정 자세히 보여줘
- 시가 합계
- 현실화율 적용 후 예상 공시가격
- 공제금액 차감
- 공정시장가액비율 적용
- 과세표준 계산
- 누진세율 적용
세율은 내가 첨부한 세율표를 기준으로 계산해줘.
단순히 최고세율을 전체 과세표준에 곱하지 말고 각 구간별로 누진세율을 적용해서 계산해줘.
마지막에는 공정시장가액비율 / 과세표준 / 2027년 종부세 / 2028년 종부세를 표로 정리해줘.
위의 세율표 이미지까지 함께 첨부하면 더 편합니다.
그리고 계산을 맡겼다고 해서 결과를 그대로 믿기보다는 몇 가지는 직접 확인하는 것이 좋습니다.
첫째, 시가와 공시가격을 혼동하지 않았는지
시가가 아닌 현재 공시가격으로 적용한다면 공시가격 현실화율을 다시 곱하면 안 됩니다.
둘째, 누진세율을 제대로 적용
과세표준 전체에 최고세율을 곱한 것이 아니라 각 구간별로 나누어 계산했는지 확인합니다.
셋째, 공제금액이 내 상황에 맞는지
단독명의인지 공동명의인지, 지분이 어떻게 되는지 등에 따라 실제 계산이 달라질 수 있기 때문에 본인에게 적용되는 공제금액과 해당 연도의 세법은 별도로 확인해야 합니다.
ChatGPT는 복잡한 계산을 빠르게 해보는 도구로 활용하되, 들어가는 기준 자체는 내가 확인하는 것이 중요합니다.
직접 계산해보니 보이는 것
세제개편 기사를 처음 봤을 때는 단순히 "앞으로 종부세가 많이 오를 수도 있겠구나.” 정도로 생각했습니다.
그런데 내 자산에 직접 숫자를 넣어보니 조금 다르게 보였습니다.
종부세는 단순히 세율 하나만의 문제가 아니라
집값 → 공시가격 → 공제 → 공정시장가액비율 → 과세표준→ 세율 이 모든 과정이 연결되어 있었습니다.
그리고 같은 2주택자라고 하더라도 보유한 자산의 가격과 명의 구조, 과세표준이 어느 구간에 위치하느냐에 따라 영향은 크게 달라질 수 있었습니다.
결국 투자자는 좋은 자산을 사는 것뿐 아니라,
“이 자산의 가격이 많이 올랐을 때에도 나는 계속 보유할 수 있는가?”
까지 생각해봐야 한다는 생각이 들었습니다.
매수할 때 취득세를 계산하고, 매도할 때 양도세를 예상하듯 앞으로는 보유 과정에서 발생할 세금까지 미리 시뮬레이션해보는 습관도 필요할 것 같습니다. 정확한 미래를 맞히기 위해서가 아닙니다.
내 자산이 잘 자랐을 때 내가 감당해야 할 비용이 얼마나 되는지 미리 알고 준비하기 위해서입니다.
자산가격이 오르는 것만 기대하는 것이 아니라, 자산이 성장하면서 함께 커질 수 있는 비용까지 감당할 수 있어야 좋은 자산을 오래 보유할 수 있기 때문입니다.
저도 처음에는 “이걸 어떻게 계산하지?” 막막했습니다.
하지만 직접 숫자를 넣어 하나씩 계산해보니, 세법을 완벽하게 아는 것보다 먼저 내 상황에 한번 대입해보는 과정 자체가 중요하다는 생각이 들었습니다.
모르는 것은 찾아보고, 복잡한 계산은 도구의 도움도 받아보면서,
내 자산에 어떤 영향을 미치는지는 내가 직접 숫자로 확인해보는 것.
이것도 투자자로서 조금씩 키워가야 할 실력인 것 같습니다.
바로 계산해볼 수 있도록 숙제 내주신 코쓰모쓰 튜터님, 계산하면서 도움 주신 몽장님, 뉴티님 감사합니다🩷
※ 본 글의 계산은 이해를 돕기 위한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 의사결정 시에는 최신 기준을 반드시 별도로 확인해주세요.
