안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는 워렌부핏입니다.
이번 3주차 강의는
갱지지 튜터님께서 지방 vs 수도권 투자를 주제로
강의해주셨는데요~
그동안 수도권과 지방을
체계적으로 비교평가하는 프로세스에 대한 강의가
거의 없었기 때문에
이번 강의가 정말 도움이 많이 되었습니다.
그러면 강의 들으며 인상깊었 부분을
후기에 남겨보도록 하겠습니다.
지금 수도권과 지방을 비교해야 하는 이유
이전에는 수도권 외곽은 늦게 오르지만
지방의 경우 공급이 적으면 사이클이 짧기 때문에
조금 더 수익을 빠르게 낼 수 있다는 특징이 있었습니다.
그러나 시간이 지나며 이제는 5급지까지 흐름이 번져
외곽도 서서히 상승흐름이 보이는 시장이 되었습니다.
'단순히 외곽도 흐름이 왔기 때문에 오를것이다'의 관점이 아니라
- 현재 투자금 수준이 어떻게 겹치는지
- 19년~20년도 시장과 얼마나 비슷해있는지
- 해당 시기 지방의 가격수준은 어땠고, 시간이 지나 어떤 결과를 보여주었는지
등등 과거와 비교하며 이야기 주신 부분이 인상깊었습니다.
강의를 들으며
과거 규제가 확대되던 시기의 시장을 복기해보면
결과적으로 수도권이라고 무조건 지방보다 우월한 투자대상이
아니었다는 것을 깨달을 수 있었습니다.
본질적으로 가치가 있는 것을 싸게 사는게
장기적으로 좋은 성과를 낸다는 것도 배울 수 있었습니다.
[수도권 vs 지방] 비교평가
수도권과 지방은 사이클도 다르고
입지나 위상을 비교하는 기준이 동일하지 않다보니
비교평가 하는 것이 다소 추상적이고 직관에 의존했었습니다.
그런데 이번 강의를 통해서 어떻게 비교평가 프로세스를 거쳐야 하는지
상세히 그 과정을 배울 수 있었습니다.
- 평당가를 기반으로 비슷한 체급의 도시를 확인하고
- 상단/중단/하단의 가격 수준을 비교하고
- 비슷한 매매가/투자금으로 비교해볼만한 후보 단지를 추리고
- 지역 내에서 생활권 선호가 어느정도 수준인지 가치를 확인하되
- 도시 규모가 크다면 넓은 범위에서 해당 생활권 수준이 얼마정도인지 확인하고
- 해당 단지가 생활권 내에서 어느정도 선호(가치)를 갖는지 확인하고
- 이를 기반으로 비교한다.
사실 가치를 기반으로 단지를 비교해야한다는 것 자체는 알고 있었지만,
막상 어떤 프로세스를 거쳐 비교를 해야하는지 감 잡기가 상당히 어려웠는데요.
이러한 과정을 통해 다시 한 번 개별 단지가 갖는 지역 내 위상과 선호를 확인할 수 있고,
이를 기반으로 선호도가 높은 단지를 선택하는 것이 핵심이라는 것을 배웠습니다.
무엇보다도 핵심은 애초에 이러한 비교평가 과정 자체가
투자 의사결정을 하기 위함이 아니라
현재 수도권과 지방의 가격, 가치 수준을 이해하기 위함이고
결국 내 상황에 맞게 지역 시장이 어떠한지 검토 후
의사결정을 내려야 한다는 것을 배웠습니다.
반드시 대비해야 하는 리스크
이번에 강의를 들으며,
다시 한 번 주의해야겠다고 느낀 것중 하나는
대출을 과도하게 사용해서는 안되겠다는 것이었습니다.
앞으로도 고강도 규제가 예정되어 있기 때문에
지난 시장과 유사하게 흘러갈 가능성이 높습니다.
아니, 더 강도높은 규제가 등장할 수 있습니다.
그렇기 때문에 지금 해야하는 것은
무작정 오를 것 같다며 욕심에 대출을 써서 투자하는 것이 아니라,
감액상환 요구가 들어올 수도 있다는 것을 인지하고
최악의 상황에서도 내가 감당가능할 수 있을만큼만
대출을 받아야 한단 것을 느꼈습니다.
시장이 점점 빠르게 변화하고 있습니다.
계속해서 규제가 확대되고 있는 상황에서
명확한 기준을 잡고 가는 것이 어려웠는데,
이번 강의를 통해서 기준과 방법, 그리고
지금 시장에서 왜 이렇게 행동해야 하는지에 대한 이유까지
명확하게 알 수 있게 되었습니다.
좋은 강의해주신 갱지지 튜터님께 감사드립니다!
