[꾸준히해보자] 26.07월 복기 및 26.08월 계획

'26년 7월 복기

부동산에 있어서 정말 많은 일들이 일어났던

'26년 7월~8월 초반이었다.

얼른 정리해야지 생각은 계속하고 있었지만,

귀찮음·게으름에 더해

"여러 정책들을 어떻게 정리해야 할까"

하는 고민 때문에 뒤늦게 지금 정리하게 된다.

세금개편, 예고된 방향

최근 가장 큰 이슈는 역시 세금개편이다.

재정경제부는 8월 4일,

200페이지가 넘는 세금개편 관련 내용을 발표했다.

분량도 많고, 부동산 시장에 던질 충격도

만만치 않아 요즘 한창 이슈다.

사실 이재명 정부에서는 세금개편 발표 이전,

3차례의 부동산세금개편(공개 2번, 비공개 1번)을

통해 "세게 하겠다"는 뉘앙스를 이미 풍겼다.

토론회에서는 여러 의견이 다양하게 나왔지만,

대체로 주목받은 건

시장의 수요를 억제하는 의견들이었다.

- 초고가 주택 기준 10억

- 양도세 공제혜택 일생 1회

- 주담대 규제 시 기존 대출자에게도 회수

- 실거주자라고 하더라도 100% 투기

이런 의견들이 기억에 남았다.

내 생각과 맞고 안 맞고를 떠나서,

현 정부의 부동산 토론 정책을 보며

공급 중심의 시장주의적 정책보다는

수요억제 방향으로 정책이 나오겠다는 생각을 했다.

그래서 시장 발표 전부터 나뿐 아니라

여러 부동산 전문가들도

대출규제·종부세/보유세 상향·양도세 공제혜택 축소

같은 억제 정책을 이야기하지 않을까 예상했었다.

실제로 26.8.04 발표된 정책은

예상했던 방향과 비슷했다.

아니, 오히려 생각보다는 약하게 발표됐다는 느낌이다.

다만 아직 정부 정책을 100% 이해하지는 못했다.

내용이 워낙 많고 예외 경우의 수도 많아서,

발표나 전문가 설명을 들을 땐 "아 이해했다" 싶다가도 막상 실제 사례에 대입하면 헷갈리는 경우가 많았다.

다행히 월부 너나위님께서

이번 정책을 알기 쉽게 정리해주셔서,

여기서 배운 내용과 내 생각을 중심으로

정리해보려 한다.

이번 정책의 3가지 핵심 포인트

① 실거주 여부가 핵심 기준이 됐다

이번 정책의 가장 큰 특징은 실거주인 것 같다.

부동산 수요억제 중심 정책을 폈던

이전 노무현·문재인 정권이

다주택자 규제에 집중했다면,

이번 정부는 여기서 한발 더 나아가

1주택자 중 비거주 1주택자까지 규제 대상으로 본다.

실거주자에게는 비과세 혜택 기준을 2억 늘려주고,

비거주자는 오히려 낮췄다.

세금 혜택 격차를 벌려서

다주택자 + 비거주 1주택자의

매물을 시장에 유도하려는 게

이번 정부의 의도로 보인다.

② 양도세 — 체감 충격은 이게 더 크다

어떻게 보면 비거주

1주택 규제보다 양도세가

시장에 던지는 충격이 더 큰 것 같다.

- 기존 최대 80% 공제(보유 40% + 거주 40%)에서 보유 40%는 없애고 거주 80%까지 확대

- 장특공 공제 최대금을 2028년 20억 → 2029년 10억까지 단계적 축소

기존엔 최대 80%까지 받던 공제 혜택을

비거주자·다주택자 대상으로 확 줄여,

실거주 전환과 시장 매도를 유도하는 정책이다.

③ 보유세 — 의외로 조심스러웠다

보유세 부분을 보면서는 오히려

"어라, 생각보다 안 올렸네" 싶었다.

인터넷에서 찾아본 그래프를 보면

크게 오르는 건 대부분 초고가 주택(시가 40억 수준)

이고, 실거주 가정 하 중산층·서민 주택은

생각보다 많이 오르지 않았다.

다만 변수가 하나 있다.

보유세 기준이 되는 공시가율이

현재 60% 수준에서 순차적으로 80%까지

오를 계획이라, 27년엔 낮아도

28년엔 부담이 커질 수 있다는 점은 유의해야 한다.

인터넷에서 찾아본 위 그래프에서는

대부분 주택들이 초고가 주택에 해당(시가 40억 수준)

되어 엄청 오르지만,

실제 중산층/서민들이 사는 주택의

실거주한다는 가정하 엄청 오르지는 않았다.

다만 1가지 변수는

보유세의 기준이 되는 공시가율의 경우

현재 60%수준에서 순차적으로 80%까지

올릴 계획이기에

27년에는 낮아도 28년에는 많이 오를수 있다는

점도 생각해둬야 한다.

그래서 시장엔 어떤 영향이 있을까

너나위님 설명에 내 생각을 조금 더해보면,

영향은 실거주/비거주/다주택 여부에 따라 다르고,

실거주자 중에서도 보유 주택의 가치에 따라

대응이 조금씩 달라질 것 같다.

나도 이 의견에 동의한다.

초고가 주택은 세금 부담이 기하급수적으로

늘어날 게 명확하다.

특히 현금흐름이 좋지 않은 노령층은

매도를 고려할 수 있다는 게 너나위님 설명이었다.

매수 측 입장에서도 이미 많이 오른 초고가 주택을,

대출이 사실상 나오지 않는 상황에서

보유세까지 감당하면서 살 이유가 크지 않아 보인다.

그다음은 초고가 바로 아래,

시가 20억 안팎의 마용성광 아파트들이다.

세금 부담이 상대적으로 덜하고,

기존 초고가 주택 보유자들이 매도 후

갈아탈 수 있는 가장 좋은 대안이라는 점에서

당분간 수요가 어느 정도 유지될 것 같다.

저가 아파트는 따로 언급이 없었지만,

내 생각은 이렇다.

원래 외곽은 매매가와 전세가 차이가 크지 않은데,

전세가가 오르면서 매매가를 자극할 가능성이 있다.

여기에 세금·보유세 영향을 상대적으로 덜 받다 보니,

갈아타기가 힘든 1주택자들이

오히려 외곽 저가 주택을 2주택째로

투자할 수도 있겠다는 생각이 든다.

가장 큰 피해자는 결국 임차인

출처 입력

이번 정책에서 가장 영향을 많이 받을 사람은

역시 임차인이다.

기존 다주택자 규제에 더해

이번엔 비거주 1주택자까지 강도 있게 규제하면서,

그 집에 살던 임차인은

집주인이 실입주하며 나가야 하는 상황에 놓인다.

문제는 여기에 그치지 않는다.

서울·수도권은 공급이 이미 부족한데, 이 흐름은 2030년까지 이어질 전망

서울·수도권 공급의 핵심은 재개발·재건축인데(25년 서울 공급의 80% 이상이 재건축·재개발),

이번 정부는 이마저 억제하는 기조

그 결과 30년 이후에도 서울 공급은 요원할 가능성이 높다

여러 상황을 볼 때

서울 전세는 당분간 상승이 예정되어 있다고 본다.

임차인이라면 여유가 되는 한

매수를 고려해보는 게 좋겠다.

서울이 이런 수준의 공급절벽을 맞은 적도,

다주택자·비거주 1주택자 규제가

이 정도로 시행된 적도 없어서

임차인이 입을 영향을 가늠하기 어렵다는 점이

이번 정책의 또 다른 특징인 것 같다.

여러모로 복잡한 정책이라 이해하는 데도

시간이 걸릴 것 같고,

부동산을 보유한 사람들 입장에서도

쉽지 않은 국면이다.

다만 짧은 투자 경험상,

부동산 시장을 흐름대로 두지 않고

규제할수록 반대급부로 튀어 오르는 것이

이런 일률적 규제의 반복된 특징이었다.

그리고 한 가지 더 짚고 싶은 부분은 유동성이다.

정부는 지금도 계속해서 돈을 풀고 있고,

앞으로도 그 기조는 이어질 예정이다.

28년 초대형 800조 예산,

추석 재난지원금 등을 보면

시중에 유동성이 지속적으로 공급될 것이

이미 예고되어 있는 셈이다.

이렇게 시중에 돈이 계속 풀리는 흐름을 고려하면,

세금 규제 하나만으로

가장 선호되는 자산인 아파트 가격이 내려갈 것이라고 단정하는 건 그다지 객관적인 시각은 아닌 것 같다.

수요 억제 정책과 유동성 확대라는 상반된 힘이

동시에 작용하는 만큼,

이번 세금개편이 시장에 실제로 어떤 방향으로

작용할지는 조금 더 지켜볼 필요가 있어 보인다.

'26년 7월, 나의 활동 — 임장 대신 떠난 북유럽 연수

보통은 임장을 다녀오고 그 복기를 남기는데,

'26년 7월은 임장을 가지 않았다.

'26년 6월에 강북구를 봤으니

이번엔 도봉구를 볼까 생각했지만,

7월 중순부터 보름 남짓

덴마크-스웨덴-핀란드 해외연수를 가게 되면서

거기에 집중하기 위해 임장은 쉬어가기로 했다.

대학생 때 두 차례 유럽을 다녀왔고,

사실 이후로는 유럽에 다시 갈 일이

없을 거라 생각했었다.

여러 차례 해외여행을 다니면서

느낀 것도 결국 "우리나라가 가장 좋다"는 것이었고,

그래서 이번 여행에 대한 기대도 크지 않았다.

그런데 생각보다 너무 좋았다.

연수 일정상 하루하루 여러 기관을 다녀야 했지만,

중간중간 자유시간을 잘 활용해서

북유럽 곳곳을 둘러볼 수 있었다.

다시 떠올린 첫 번째 목표

여행하면서 문득

부모님도 언젠가 여기 한번 와보시면 얼마나 좋을까

하는 생각이 들었다.

돌이켜보면 부동산 공부를 시작한 이유 중 하나도,

남들보다 돈을 잘 모으고

경제적 자유를 얻어서

부모님의 행복을 채워드리는 것이었다.

바쁘게 지내면서 조금씩 희미해졌던

그 목표를 이번 연수를 통해 다시 떠올릴 수 있어서

감사한 시간이었다.

부동산 공부는 생각보다 어렵기도 하고,

재밌기도 하고, 보람차기도 하다.

하지만 결국 궁극적인 목표는

경제적 자유를 얻어 나와 주변 사람들을

행복하게 하는 것,

이게 내가 처음 이 공부를 시작할 때

가장 중요하게 생각했던 목표였다.

이번 연수를 통해

그 목표를 향해 잘 가고 있는지

다시 한번 점검해볼 수 있었고,

무엇보다 좋은 재충전의 시간이 되어서 좋았다.

'26.7월의 복기

'26년 7월 복기에서 가장 눈에 들어오는 부분은

역시 지출이다. 무려 272만 원을 사용했다.

가장 돈을 많이 쓴 곳을 살펴보니 이랬다.

- 여행 관련 비용(캐리어, 옷, 환전) — 약 100만 원

- 컴퓨터 수리 비용 — 약 25만 원

- 헬스장 1년치 — 약 55만 원

합치면 180만 원, 대부분 일시적인 지출이었다.

272만 원에서 이 일시적 비용을 빼면,

26년 들어 내가 쓰는 생활비 수준인 90만 원과

비슷하게 나온다.

26년 들어 유난히 달마다

일시적인 비용들이 늘어났는데,

막상 하나하나 따져보면 다 필요했던 지출이긴 했다.

그럼에도 혹시 돈을 막 쓰고 있는 건 아닌지

매달 잘 살펴봐야겠다.

8월에는 원래 쓰던 생활비 수준인

70만 원 이하로 낮춰봐야지.

'26년 7월 OKR

7월 OKR을 쭉 훑어보니

잘한 부분과 아쉬운 부분이 꽤 뚜렷하게 갈렸다.

잘한 것부터 적어보자면

목실감시금부(103%),

시세트래킹(100%),

경제신문읽기(100%)는 거의 완벽하게 지켰다.

특히 부 레포트·보고서 읽기는 200%,

체중기록은 400%까지 찍었는데,

다만 이 두 개는 월목표가 1이라

살짝 왜곡된 숫자이긴 하다.

오늘의 한마디(97%)도 거의 매일 챙겼고,

영양제(115%)나

대림역 계단이용(90%)도 습관으로

잘 자리잡은 것 같다.

전체적으로 보면

루틴&멘탈, 부의 그릇, 회사 쪽 목표들은

대체로 무난하게 지켜졌다.

반면 아쉬운 부분은

30번 씹기(0%),

머리커트(0%),

자산점검(0%),

kb시세확인(0%)은 아예 손도 못 댔다.

자산점검·kb시세확인은 월 1회짜리라

오히려 까먹고 지나간 느낌이다.

점심 닭가슴살 볶음밥(15%),

아이스크림 가게 지나치기(23%),

1만원 지출(23%), 야식금지(27%)도 다 저조했고,

독서 후기(25%)도 마찬가지였다.

패턴을 보면 이렇다

읽기/확인 계열(경제신문, 시세트래킹, 보고서 읽기)은 잘 지켜지는데,

실천/절제가 필요한 계열(식습관, 소비절제, 수면)은

대부분 약하다.

정보 습득은 루틴화가 됐는데,

그걸 행동으로 옮기는 건 아직 약한 것 같다.

특히 체중관리 카테고리는

닭가슴살(15%), 30번씹기(0%), 야식금지(27%),

헬스장출석(40%)까지 전반적으로 다 저조했다.

개별 항목 문제라기보다

목표 설계 자체가 7월 생활 패턴이랑

안 맞았던 것 같기도 하다.

생각해보면 7월엔 북유럽 연수 일정도 있었으니

그럴 만도 했다.

그리고 월 1회짜리 목표들

(자산점검, kb시세확인, 머리커트)은

실행률이 극단적으로 갈렸다.

빈도가 낮으니까 한 번 까먹으면

그냥 0%로 끝나버리는 구조인 것 같다.

다음 달엔 캘린더 알림이라도 걸어둬야겠다.

독서(70%)는 하는데

독서 후기(25%)로는 잘 안 이어졌다.

인풋은 되는데 아웃풋으로 전환이 안 되는 지점인데,

이건 블로그 쓰는 습관이랑 엮어보면 좋을 것 같다.

지출을 8월엔 70만 원 이하로 낮추겠다고

다짐한 것처럼, 체중관리 쪽도 8월엔 항목 수를

좀 줄이거나 목표치를 현실적으로 다시 잡아봐야겠다.

'26년 투자시간

올해 들어 가장 적은 77시간의 투자시간

7월 거의 보름을 해외연수로 투자시간 확보가

힘든 측면이 있었다.

이 기간동안 책을 읽을 수 있지 않을까 했는데

생각보다는 책을 읽을 자유시간이 적었다.

그래도 틈틈히 투자시간을 책읽는 시간으로

채운점은 잘 한 것 같다.

1만 시간은 넘긴지 조금 되었다.

지금 돌이켜 보니 '23~'25년까지 열심히 했었구나.

요즘은 거의 관리 영역으로 하는 것 같다.

투자시간을 줄이면

그 줄인 시간을 다른 생산성 있는 활동으로

채울줄 알았는데 꼭 그렇지만은 않더라

어디선가 빈둥거리나 날리는 시간이 있다는 소리인데,

그 시간을 운동/건강 시간으로 잘 활용하고 싶다.

남는 시간을 좀 더 잘 트래킹하고

그것을 운동하는 시간으로 잘 치환해보자.

'26년 8월 목표

'26.8월에는 도봉구 임장!!

벌써 11일이나 지나가고 있지만,

도봉구 샅샅이 잘 보자.

그리고 조금 더 살을 빼는데 집중하고 싶다.

OKR도 조금 더 건강쪽으로 바꿔봤다.

좀더 실천하기 쉽게끔

지하철 1정거장 먼저 내려서 걸어가기,

근력운동/유산소운동 별도로 구분하기

그리고 매일 하는 목실감에

유산소 운동 사진을 올려보기 등

주요 목표는 아래와 같다!

- 도봉구 매임까지 잘 마무리

- 도봉구 임장보고서 마무리

- 앞마당 정리하기

- 목표했던 체중 이하로 만들기