[내마중 24기 올해는 4자! 내집!조 차쿠 ] 내집마련 보고서

과제 게시글 제목 : 산 내집마련 보고서 

월급쟁이부자들 내집마련 중급반

내집마련 보고서 

PART1. 입지분석 (1주차) 

1) 구, 단지명:  충무 주공 2단지 2차

• 위치 : 군포시 산본
• 연식: 1993

• 세대수 : 476세대 

  

*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.

2) 입지분석 (구 단위로 작성) 

*내집마련 중급반에서는 해당 지역의 위상과 입지를 알기 위해 구 단위로 작성합니다.

*구가 없는 곳일 경우 시 단위로 작성합니다. 

1. 위치 
*수도권에서 땅의 가치를 판단하기 위해 한강, 강남까지 거리를 잽니다.

*카카오맵-거리재기 기능 → 지역 대표역이나 랜드마크 아파트부터 한강, 강남역까지의 직선거리를 잽니다.

• 강남까지 직선거리 : 17.3km
• 한강까지 직선거리 : 16.51km

2. 교통 

*카카오맵 길찾기 기능 → 구별 대표역에서부터 각 역까지의 소요시간과 환승횟수를 적습니다.  

• 강남역까지 소요시간:  1시간 1분(사당역, 1회 환승, 4호선→2호선)
• 시청역까지 소요시간: 1시간 14분(동대문역사문화공원역, 1회 환승, 4호선→2호선)
• 여의도역까지 소요시간: 59분(동작역(급행), 1회 환승, 4호선→9호선)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 투자목적

3. 학군  

*아실 → 학군에서 해당 지역의 가장 학업성취도가 높은 중학교 3개를 적습니다. 
*호갱노노 → 학원가 탭을 통해 해당 지역에 학원가가 있는지, 몇 개 정도인지 확인합니다. 

• 중학교 학업성취도: 수리중학교(89.9%), 궁내중학교(89.0%), 산본중학교(88.6%)

• 학원가 유무 : 도보 이동 거리 5개

   

4. 환경 

* 우리동네 안심지도 사이트를 통해 주변 유해시설을 찾아보세요. 
* 편의시설은 카카오맵-주변시설에서 병원과 대형마트를 검색해보세요. 

• 유해시설 여부: 게임랜드(8개), 요양병원(2개), 장례식장(3개), 공장(4개)
• 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점X, 대형마트2, 종합병원1, 아울렛X

 PART2. 단지 비교평가 (2주차)

3) 단지 비교평가 (첫 앞마당이라면 구 내 단지 3개)

*비교평가 엑셀 양식은 1주차 교재/자료 다운로드에서 받으실 수 있습니다.

*첫 앞마당(보고서 작성 지역)이라면 구 내에서 예산에 맞는 단지 3개를 비교해보세요.

*다른 지역 앞마당이 있다면 지역 간 비교평가도 추가로 해볼 수 있습니다. 

 PART3. 결론 (3주차)

4) 내집마련 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다 (부천지역 아파트 비교평가 필요)
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역 및 단지는 어디인가요?   부천 중동 

 5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점 

• 산본역 주변 입지평가와 내 예산으로 갭투자가 가능한 단지들을 비교평가해보았다. 서울에서 1시간 내외로 거리가 있는 지역이고 세 단지 모두 1기 신도시로 구축 된 단지이다. 역까지의 거리가 3대 업무지구까지의 시간에 큰 영향을 주고, 단지의 연식, 환경 등이 비슷하기 때문에 초역세권으로 교통이 좋은 충무주공을 1순위로 선정했다.
• 비슷한 평수일 개 충무주공의 가격이 가장 비싸고 충무주공의 17, 18평대의 가격과 다른 두 단지의 20평대 아파트의 가격이 비슷하다. 비슷한 평수일 때 가격이 높은 곳이 입지가 좋은 곳이라는 자모님 강의를 토대로 볼 때 충무주공이 3개 단지 중에서는 입지가 좋다고 판단했다.
• 보고서를 작성하고 자모님 오프라인 강의를 들은 다음주에 산본역 주변 분위기 임장 겸 단지임장을 다녀왔다. (나중에 강의에서 들으니 이 두 임장은 두 번에 걸쳐 따로 하는 것이 더 좋을 것 같다.)
• 충무주공2단지를 시작으로 3단지, 산본역 건너를 지나 개나리주공13단지까지 걸어보았는데 2단지는 중앙상가 건너편이고 어르신이 많이 거주해서(지역주민 정보) 조용한 분위기에 평지였다. 초역세권으로 지하철역까지의 접근성이 좋았는데 역에 가까운 2차보다 1차의 분위기가 안정적이고 오히려 지하철 역에 가기가 편해보였다.
• 2단지를 제외한 대부분의 단지는 언덕이 심해서 입구가 계단으로 되어있거나 아파트 단지 내부도 언덕이었다.
• 2단지에서 산본역을 지나 중앙상가 쪽으로 가니 분위기가 활발하고 단지 안에도 학생 등 주민들이 돌아다니는 것을 볼 수 있었다. 다만 중앙상가를 지나 산본역에 가야하니 역에서 거리가 꽤 있고 언덕이라는 단점이 있었다. 2단지보다 평수가 큰 아파트여서인지 분위기가 안정적이고 활발하게 느껴졌다.
• 산본역 중앙상가 옆에는 시청 등 공공기관과 대학병원이 있어서 생활이 편해보였거, 중앙상가는 센터는 깨끗했지만 안쪽은 정비되지 않은 모습도 있었다.
• 개나리주공13단지는 가장 언덕 위에 있었는데 버스를 타고 금천역으로 다니는 위치였다. 언덕을 오르며 그 동네에서만 살겠다 싶었는데 개나리주공13단지 주변에 대형 상가 건물들이 있었다. 그나마도 단지와 멀었고, 단지는 정말 꼭대기에 있었다.
• 임장을 다녀와서도 비교분석에서의 순위는 바뀌지 않았다. 다만, 부천 지역의 1기 신도시 아파트와 산본지역의 아파트의 비교분석이 앞으로 필요하다고 생각된다.