월급쟁이부자들 내집마련 중급반
내집마련 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 구, 단지명: 동작구, 경남아너스빌
- 위치 : 서울시 동작구 사당동 1134
- 연식: 1999년 6월 15일
- 세대수 : 368세대
2) 입지분석
1. 위치
- 강남까지 직선거리 : 5.39km
- 한강까지 직선거리 : 2.1km
2. 교통 (대장단지가 있는 흑석역 기준) S
- 강남역까지 소요시간: 26분
- 시청역까지 소요시간: 23분 (환승 1)
- 여의도역까지 소요시간: 11분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 38분 (환승 1) / 1시간 15분 (환승 2)
2-1. 교통 (사당역 기준) S+
- 강남역까지 소요시간: 9분
- 시청역까지 소요시간: 23분 (환승 1)
- 여의도역까지 소요시간: 19분 (환승 1)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 38분 (환승 1) / 54분 (환승 2)
역시 땅의 위치! 흑석역이 급행이 아니라 아쉽지 않을까 싶었으나
기본적으로 물리적 위치가 가깝기 때문에 일반열차여도 30분 내로 강남역에 도착 가능!
땅의 위치가 워낙 중심부에 있다보니 어떤 업무지구를 가든지 30분 컷이 가능함.
배우자 직장은 대중교통 기준을 다소 멀어지지만,,,
자차 출퇴근러이고 직장 위치 옮기는 것도 가능하기 때문에 방법이 있을 것이라 믿음^^
3. 학군
중학교 학업성취도: A
- 숭의여자중학교 93.7%로 유일하게 90%를 넘는 학교
- 대방중학교, 동작중학교: 85%를 넘는 준수한 학교
- 대방중학교의 경우 특목고 진학률이 눈에 띄게 높은 편
=> 16개 중학교 중에서 절반 정도가 80% 내외의 보통학력이상을 보이고 있음.
흑석, 상도 등이 최근 재개발, 재건축으로 새로운 주거지가 되면서 현재는 더 학력수준이 높아지지 않았을까?
- 학원가 유무 : 학원가라고 불릴만한 대형 학원가는 아니지만 생활권별로 학원들은 존재함
- 대방-신길: 74개로 동작구 내 1위
- 상도: 33개
- 사당: 17개 (인근 방배 학원가 58개도 이용 가능)
- 흑석: 7개
4. 환경 (C)
- 유해시설 여부: 없음
편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)
- 백화점: 0개 (여의도 더현대, 관악구 롯데백화점)
- 대형마트: 0개 (여의도와 구디에 이마트 있음)
- 종합병원: 2개 (중앙대학교 병원, 보라매명원)
=> 동작구 내에는 백화점, 대형마트와 같은 편의시설이 부족한 게 현실이지만 인근 여의도에 대형 백화점이 있고 고속터미널, 영등포 등 인근 지역에 백화점이 많아 동작구 내에 새로운 백화점이 들어서지 않아도 소비에는 불편함이 없긴 할 듯.
PART2. 단지 비교평가 (2주차)
3) 단지 비교평가
PART3. 결론 (3주차)
4) 내집마련 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 가능
- 현재 가지고 있는 1호기의 호가와 가치를 생각했을 때 어느 정도 저축 및 종잣돈 굴리기를 잘 한다면 충분히 매수 가능하다고 판단됨
- 갈아타기를 할 것인지, 추가 투자를 할 것인지는 앞으로의 시장 상황 등을 잘 지켜보고 결정해야 할 사항이겠지만 갈아타기를 한다고 가정했을 때는 갈아탈만한 충분한 가치가 있는 단지임
- 다만, 가장 중요한 건 결국 앞으로 종잣돈을 잘 모아나갔을 때 의미 있는 갈아타기가 가능하다는 것! 유리공과 잘 이야기 나누면서 저축에 대해서 생각해보고 9월 종잣돈 모으기 기초반에서 로드맵을 잘 그려보자!
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
- 해당 단지는 전저점 대비해서 꽤 많이 오른 단지이지만 강남까지 30분 내로 갈 수 있는 물리적, 교통적 장점이 있는 가치 있는 자산임
- 따라서 매매가가 다소 조정을 받는다고 하더라도 지켜야한다고 판단됨
- 금리가 2% 오르면 아무래도 다소 부침이 있겠으나 저축액이 줄어들어 슬프긴 하겠지만 지켜야지 뭐!!
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] O
- 네이버부동산에 예산을 위아래 상단을 열고 보았을 때 3급지 내에서 중간~중상 선호도, 4급지 내에서 상 선호도를 가진 단지들이 많이 보였음.
- 출근 위치 등을 고려했을 때 한강을 넘어가기에는 다소 무리가 있어 한강 이남 지역으로 찾아보았을 때 동작, 영등포, 신도림 쪽을 집중적으로 찾아봄.
- 사당자이보다 예산 내에서 더 가치 있는 물건이 있을지도 모르지만 비슷한 가치를 지닌 단지에 비해 저평가되어 있다고 판단되며 비교해 본 3개의 단지 중에서는 가치적으로 상황적으로 1등이라고 생각됨.
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 아직은 아니다.
- 현재는 매수한지 시간이 얼마 지나지 않아 종잣돈이 추가로 있는 상황이 아니기 때문에 당장 매수하기에는 어려움이 있음
- 갈아타기 시 후보 단지로 리스트업해두고 시세트레킹을 통해 여건이 되었을 때 갈아타기할 수 있는 단지로 기회를 노려볼 예정임.
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 마포구 염리상록 아파트
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
상급지 갈아타기로 가장 유력한 후보지인 영등포구, 동작구를 분석해보았다.
아무래도 갈아타기로 생각되는 단지들의 가격대가 워낙 다양하게 분포를 하고 있다보니 영등포구, 동작구 내에서도 생활권 선호도를 먼저 살펴보려고 했다.
영등포구는 특히 생활권별로 격차가 꽤 크다 보니 이 부분을 주의 깊게 본 것 같다.
직장은 없지만 교통적으로 좋은 노선을 많이 가진 동작구, 흑석에서 보이던 한강뷰, 여의도라는 양질의 일자리를 가지고 있는 영등포구, 당산의 평화로움 등.. 상급지의 모습과 이곳을 사람들이 살고 싶어하는 이유를 잘 알 수 있었다
앞으로 상급지 앞마당과 하급지 또는 규제지역 앞마당을 번갈아가며 만들 생각인데 상급지에서 특히 중요하게 봐야 할 기준, 잔쟈니닝의 ‘뭐가 중헌디’를 잘 생각해봐야겠다.
