최근 저환수원리에 대한 생각을 정리하면서, 환금성에 가장 중요한 요소는 결국 ‘선호도’라는 것이 조금 더 와닿았던 것 같습니다. 단순하게 저층, 탑층, 동향, 사이드 등을 제외하는 등 매물의 약점을 보는 마이크로한 부분을 넘어, 단지 자체의 선호도를 먼저 보는 것이 환금성에 큰 영향을 주기 때문입니다.
특히 우리 대부분이 투자금으로 쓰고 있는 1억 이하 또는 1~2억 수준의 비교적 소액투자를 바라볼 때는 지방이든 수도권이든 가장 중요한 것은 ‘선호도 있는 자산’을 찾는 것입니다. 왜냐하면 결국 우리는 이 자산을 계속 가져가는 것이 아니라 언젠가는 매도해야 하는 ‘보통가치’의 물건이고, 더 높은 가치의 물건으로 갈아타기 위한 발판이기 때문입니다. 그러므로 내가 원하는 시기에 원하는 행동을 하기 위해서는 더욱더 환금성을 가진 자산을 선택하는 것이 중요합니다.
여기까지 들으면 “너무 뻔한 소리 아니야?”라고 생각하실 수 있습니다.
하지만 혹시 여러분은 지방에서 신축만 먼저 보시거나, 수도권이라면 강남까지의 교통 거리만 따져보시지는 않으시나요? 만약 이 질문에 대한 대답이 망설여진다면, 여전히 지역 사람들의 기준으로 보는 것이 아니라 나만의 기준으로 단지를 보고 있는 것일 수 있습니다.
그렇다면 우리는 지역 내 사람들이 좋아하는 ‘선호도 있는 단지’를 구분하고, 돈을 불리는 투자를 하기 위해 어떤 고민을 해봐야 할까요?
1. 싸게 사야 합니다.
지방이나 수도권 모두 동일합니다.
매도를 해야 하는 보통가치 단지의 경우 가장 중요한 것은 싸게 사는 것입니다. 그 이유는 수익률을 극대화하기 위해서입니다. 같은 투자금을 내더라도 싸게 산다면, 매매가가 올랐을 때 더 큰 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.
단지의 거래 흐름으로 해석해보자면, 싸게 산다는 것은 결국 매매가 상승이 발생하기 전에 매수한다는 것입니다.
물론 상승하는 시점을 정확히 알 수는 없습니다. 하지만 공급 리스크를 통해 가격에 영향을 줄 수 있는 요소들을 체크하고, 랜드마크 단지부터 선호도 앞단에 있는 단지들의 가격 흐름을 보면서 상승의 바람이 넘어오고 있는지 분위기를 확인해볼 수 있습니다.
이를 통해 내가 지금 찾은 저평가된 단지들 중 어떤 단지가 돈을 벌 수 있는 수익률 관점의 투자에 적합한지, 지금은 지방과 수도권 중 어디에 투자하는 것이 유리한지 판단해볼 수도 있습니다.
그렇다고 해서 매매가가 올랐을 때는 사지 말라는 것은 아닙니다.
그럴 경우에는 투자의 목표가 달라집니다. 매매가가 쌌을 때 샀다면 수익률을 목적으로 매수하는 것이고, 매매가가 올랐더라도 산다면 가치가 성장한다는 관점에서 매수하는 것입니다.단, 그 경우에도 이 매매가가 내가 아는 단지들 중 가장 저렴한지는 먼저 판단해봐야 합니다.
2. ‘지방보다는 무조건 수도권이지’라는 프레임보다 어떤 단지가 유리한지 확인해야 합니다.
1번에서 이야기한 것처럼 같은 가격, 같은 투자금이라면 더 돈을 불릴 수 있는 단지를 찾아야 합니다.
두 단지를 예시로 가져와 봤습니다.
왼쪽의 단지는 부산 동래구에 있는 ‘사직쌍용예가’라는 구축 단지입니다.
초품아이면서 사직여중·여고에 대한 수요뿐만 아니라 단지 앞에 학원 상권도 매우 잘 갖춰져 있어, 구축이지만 사람들이 생활권 내에서 좋아하는 단지입니다.
오른쪽 단지는 수원시 영통구에 있는 ‘삼성태영’이라는 구축 단지입니다.
이 단지는 강남까지 지하철로 약 70분이 걸리지만, 단지 주변으로 초·중·고와 학원가가 있고 멀지 않은 거리에 분당선이 있어 사람들이 좋아하는 단지입니다.
두 단지의 가격 흐름을 보면 시기에 따라 어디에 투자하는 것이 더 좋았는지가 달라집니다.
2006년부터 2018년 7월까지는 수도권 아파트보다 지방 아파트에 투자하는 것이 유리했고,
2018년 9월부터 지금까지는 지방 아파트보다 수도권 아파트에 투자하는 것이 유리했습니다.
이 사례만 보아도 단순히 ‘지방이냐 수도권이냐’, ‘어떤 단지가 가치가 더 좋으냐’를 확인하는 것을 넘어 현재 내가 투자하려는 단지의 공급 상황과 시장 분위기까지 함께 확인해야 한다는 것을 알 수 있습니다.
소액투자로 돈을 불리기 위해서는 여기에서 한 단계 더 깊게 고민해야 한다고 생각합니다.
3. 지방에서 신축이라고 무조건 선호도가 높은 것은 아닙니다.
다시 부산 동래구의 예시를 가져와 봤습니다.
오른쪽 단지는 부산 동래구 온천장역 1호선 초역세권에 위치한 2019년식 신축 아파트인 ‘온천삼정그린코아더베스트’입니다. 사직쌍용예가에 비해 연식은 훨씬 좋지만 생활권이 아쉽고, 상권과 주변 환경도 비교적 아쉽습니다.
매매가격 흐름을 보면 초반에는 온천삼정그린코아더베스트가 더 비쌌지만, 부산의 입주장이 어느 정도 정리되고 상승의 바람이 불어오자 짱짱한 구축 단지인 사직쌍용예가가 가격 흐름을 앞서는 모습을 보여주고 있습니다.
이처럼 지방에서도 단순히 연식만으로 선호도를 나열하는 것이 아니라, 연식을 이겨내는 지역 내 선호 요소를 임장과 임보를 통해 찾아내야 합니다. 그리고 찾아낸 요소를 투자까지 이어내야 합니다.
단순히 “연식 좋은 것을 살래”가 아니라, 연식이 아쉽더라도 수요가 충분하고 내가 감당할 수 있는 투자라면 고려해봐야 합니다.
4. 수도권에서 비역세권이라고 선호도가 낮은 것은 아닙니다.
용인시 수지구 죽전동을 예시로 가져와 봤습니다.
파란색의 현암마을동성2차 아파트는 죽전역 역세권 아파트이고, 주변에 이마트와 신세계백화점이 있어 생활 인프라도 풍부한 단지입니다.
빨간색의 현대홈타운3차2단지 아파트는 탄천을 가까이에 두고 분당과 붙어 있는 평지에 위치한, 고즈넉한 분위기의 단지입니다.
단순히 역세권 아파트가 중요하다고 생각한다면 동성2차 아파트가 더 비싸야 하지만, 사실 현대홈타운3차2단지는 한 번도 동성2차에 앞을 내어준 적이 없는 선호도 높은 비역세권 아파트입니다.
죽전에서 이 단지는 역에서 멀더라도 분당과 인접해 있다는 점, 탄천과 안정적인 주거 분위기, 그리고 3베이의 넓은 집 구조가 거주민의 입장에서 더 높은 수요를 만들어낸 것입니다.
이처럼 수도권에서도 단순히 ‘강남 60분’이라는 기준으로 단지를 줄 세워 보는 것이 아니라,
우리가 직접 현장에서 임장하고, 집에 돌아와 임보를 쓴 만큼 어떤 단지가 더 선호도 있는 단지인지 알아내야 합니다.
그리고 그 과정의 끝을 우리의 투자로 연결해야 합니다.
결국 중요한 것은 ‘사람들이 왜 이 단지를 선택하는가’입니다.
지방이냐 수도권이냐, 신축이냐 구축이냐, 역세권이냐 비역세권이냐.
이런 기준들은 단지의 가치를 판단하는 중요한 요소이지만, 그 자체가 정답이 될 수는 없습니다.
지방에서도 연식을 이겨내는 구축이 있고, 수도권에서도 역과의 거리를 이겨내는 비역세권 단지가 있습니다.
결국 우리가 찾아야 하는 것은 ‘이 지역의 사람들이 실제로 좋아하고, 사고 싶어 하고, 살고 싶어 하는 단지가 어디인가?’라는 질문에 대한 답이라고 생각합니다.
그래서 임장을 가고, 임보를 쓰고, 단지와 가격을 비교하는 우리의 모든 과정은 결국 ‘선호도’를 알아내기 위한 과정이 아닐까 싶습니다.그리고 투자자는 거기에서 한 걸음 더 나아가야 합니다.선호도 있는 단지를 찾아내고,그 단지를 싸게 사고,내가 원하는 시기에 매도해 수익으로 연결하는 것.
단순히 ‘지방이라서’, ‘신축이라서’, ‘수도권이라서’, ‘역세권이라서’가 아니라
사람들이 좋아하는 이유를 내 눈으로 확인하고 투자까지 연결할 수 있는 투자자가 되어봅시다!!
