대전광역시 서구 e편한세상둔산 아파트 내집마련 보고서
월급쟁이부자들 내집마련 중급반
내집마련 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 구, 단지명: 대전 서구 e편한세상둔산
- 위치 : 서구 탄방동
- 연식: 2020.04
- 세대수 : 776세대
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장
- 인구수 : 144만 2,190명
- 종사자수 : 약 71만명 ('23년 기준 / 709,610명)
- 500인 이상 사업체 개수 : 85개 (사업체 비중 0.051%)
대전은, 인구수 대비 500인 이상 사업체 수가 많음 (5대 광역시 중 1등 = 고소득 일자리 많다는 뜻)
대전 일자리 = 대덕 연구단지 / 공공기관
- 서구는? 공공기관 일자리 많음
2. 학군
- 중학교 학업성취도 : 대전동산중 98.8%/0.6%, 대전삼육중 98%/11.4%, 보문중 95.3%/0%
- 학원가 유무 : 대전 둔산동 (학원가 도보 20분)
- 대전에서, 학군은 땅의 가치를 만드는 중요한 요소 !
- 실제로는 서구 둔산동 일대 문정중 91%/5.5%, 탄방중 85%/5.5%, 삼천중 92%/6.9% 선호함
유성구에서는 대덕중 93%/7.7%, 관평중 94%/10%, 전민중 95%/7% 선호함
대전 1위 둔산동 학원가 200개
3. 환경
- 유해시설 여부: 롯데백화점 뒷편 유흥/모텔 있지만, 도로를 넘어 있음 !
- 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 둔산동 최고 👏
- 탄방초 도보 10분 / 롯데백화점 도보 10분 / 대전을지대병원, 대전선병원 반경 1.8km 이내 ▷ 거주만족도 ↑
- 국내 백화점 매출 - 유성구 신세계 art&science 13위, 서구 갤러리아 17위, 롯데 대전점 51위(성심당)
- 지역 소비력이 높다고 생각 든다 ▷ 집 구매 여력 높음
- 정성적인 부분은, 임장 가서 보자!
4. 교통
- 정부청사역까지 소요시간: 지하철 13분 / 자차 8분
- 대덕연구단지까지 소요시간: 버스 35분 (배차 너무 길다) / 자차 20분
- 대전역/서대전역까지 소요시간: 지하철 19분 / 자차 15분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 자차 25분 / 배우자 대전역 지하철 19분
- 어디든 가까운 중앙! 아주 좋다!
5. 공급 (추가 이유? 공급물량이 전세 물량에 영향을 주고, 전세가 하락하면 매매가도 지지부진하기 때문)
- 대전광역시 전체 공급 물량 (3년간) : 26년도 1배 이내 / 27년도 2.3배 / 28년도 0.5배 이내
- 서구 영향 받는 지역 공급 물량 : 1)유성구, 2)중구, 3)동구/세종시
3년 내 입주단지 위치 : 둔산동 주변 (2027.06) 힐스테이트가장더퍼스트 1,779세대, (2027.10) 둔산엘리프더센트럴 864세대
내 생각 ▷ 27년도에 공급물량 많지만, 28년도에는 0.5배 이내, 29년도에도 1배 이내로 해소 될 것이기에 27년도 매수 후 2년뒤 매도 해도 위험부담 없다고 판단함.
대전 유성구, 중구, 세종시 공급물량
PART2. 단지 비교평가 (2주차)
3) 단지 비교평가 (첫 앞마당이라면 구 내 단지 3개)
PART3. 결론 (3주차)
4) 내집마련 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? (27년도) 가능하다고 판단
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? 가능한 단지
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? 더 알아봐야함
이 아파트를 매수할 것인가요? 더 알아봐야함 / 도룡SK뷰 매물 나와있는게 없다,,
▷ 27년도 공급 많을때, 사람들이 선호하는 아파트들은 과연 빠질것인가? 과거 데이터로 알아보자
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역 및 단지는 어디인가요? 대전 유성구 (완) / 중구 / 세종시
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
- 27년도 공급 많은 시기, 과연 스마트시티/도룡/크목한 가격이 빠질 것인가? 대체할 수 있는 것이 있는가?
- 위치적으로는 크게 없을 것이라 판단되고, 공급 많았던 시기 2024~2025년 주춤 했으나 보합하는 정도
- 대장 크로바도 해당 시기에 전세 -12%/매매 -10% 잠시 주춤 했으나, 장기적으로 보유하면 28년도 공급 절벽으로 가치를 찾아갈 것이라고 본다.
- 이번에 대출 알아보니, 한도가 높지 않아서 투자할 수 있는 단지랑 잘 비교해야겠다는 생각이 들었다.
- 이번달은 대전 서구/유성구 중점적으로 내가 살 수 있는 최선의 단지들 잘 뽑아놓자.
