요즘 네이버 부동산을 켜보면 이런 생각이 듭니다.
“도대체 뭘 보러 가야 하지?”
7월 초 추가 규제지역 발표 이후로
시장 분위기가 완전히 달라졌습니다.
풍선효과로 남양주, 만안구, 산본, 부천 같은 인접 지역 가격이 움직였고,
흐름을 느낀 매도자분들은 물건을 거두거나 호가를 올리기 시작했습니다.
여기에 서울에서 밀려나온 실거주 수요까지 붙으면서,
지금은 정말 볼 물건 자체가 없는 시장이 되어버렸습니다.
아마 많은 분들이 비슷한 하루를 보내고 계실 겁니다.
네이버 부동산을 켭니다.
어제 봤던 물건이 그대로 있습니다.
혹은 그나마 괜찮다고 생각했던 물건은 사라졌습니다.한숨을 쉬고 창을 닫습니다.
그리고 다음 날 다시 켭니다.
저도 이런 시장을 보면서 고민했습니다.
많은 분들이 이런 시장에서 어떻게 하면 투자 결과를 잘 만들 수 있을까?
그러다 작년 가을 제 투자를 돌아보면서 한 가지 답을 찾을 수 있었습니다.
저는 매도 8일 만에 다음 투자를 진행했습니다
작년 10·15 규제 직후였습니다.
시장은 하루가 다르게 변하고 있었고,
저는 그때 지방에서 매도를 진행하고 있었습니다.
그리고 매도를 마친 뒤 8일 만에 다음 물건의 투자를 진행했습니다.
이렇게 말씀드리면 "8일 만에요?" 하고 놀라시는 분들이 계신데요.
솔직히 말씀드리면 저는 이 말을 꺼낼 때마다 조금 민망합니다.
그 8일에는 정말 아무 비결이 없었거든요.
제가 8일 안에 좋은 물건을 찾아낸 게 아니었습니다.
저는 그냥, 이미 알고 있던 물건을 확인하러 다녀온 것뿐이었어요.
갈아타기를 마음먹은 두세 달 전부터,
저는 하루에 30분씩 시트를 채우고 있었습니다.
내 투자금으로 갈 수 있는 지역은 어디인지,
그 안에서 가치가 좋은 단지는 무엇인지,
지금 매물은 어느 가격에 나와 있는지,
어떤 물건이라면 투자할 수 있는지,
어느 부동산이 적극적으로 물건을 찾아주는지.
처음에는 단순한 엑셀 한 줄이었습니다.
그런데 하루가 쌓이고, 일주일이 쌓이고, 한 달이 지나니
그 안에 제 투자 후보들이 생기기 시작했습니다.
그래서 매도가 끝났을 때 저는 0에서 시작하지 않았습니다.
이미 만들어놓은 후보군 안에서
“지금 가장 좋은 것이 무엇인지”
고르면 됐습니다.
제가 지금 물건이 없어서 힘들어하시는
분들에게 가장 말씀드리고 싶은 것도 이것입니다.
매도가 끝나고 나서 찾기 시작하면, 그때는 이미 늦습니다.
지금부터 조금씩 쌓아두셔야, 그때 고를 수 있습니다.
그런데 왜 하필 하루 30분이었을까
루틴을 말씀드리기 전에 이것부터 이야기하고 싶습니다.
제가 시세 보는 시간을 30분으로 정했던 이유가 있습니다.
“오늘 한 시간 시세 봐야지.”
이렇게 계획하면 이상하게 시작하기가 어렵습니다.
퇴근이 조금 늦었습니다.
밥을 먹었습니다.
아이를 재웠습니다.
씻고 잠깐 앉았더니 벌써 시간이 늦었습니다.
그러면 이런 생각이 듭니다.
“오늘은 한 시간 못 하겠네. 내일부터 하지 뭐.”
그렇게 하루가 밀리고, 이틀이 밀립니다.
그런데 30분은 조금 다릅니다.
“30분이면 한번 해볼 만한데?”
이 생각이 책상 앞에 앉게 만듭니다.
제가 두 달 동안 시세를 볼 수 있었던 이유도
대단한 의지가 있어서가 아니었습니다.
하루치의 허들을 낮춰놨기 때문입니다.
우리가 꾸준히 하지 못하는 이유가 항상 실력이나 의지 부족 때문만은 아닙니다.
때로는 그냥 시작하기 어렵게 만들어놓았기 때문입니다.
그래서 저는 지금도 시간이 없을수록 크게 하려고 하기보다,
매일 할 수 있을 만큼 작게 만드는 것이 더 중요하다고 생각합니다.
하루 30분, 투자후보를 만드는 루틴
제가 했던 방법은 어렵지 않습니다.
핵심은 하루 만에 투자 물건을 찾는 것이 아니라,
매일 조금씩 후보군을 쌓아가는 것입니다.
1단계. 내 투자금 안에서 단지의 우선순위를 정합니다
시세를 보기 전에 가장 먼저 해야 할 것은
“오늘 무엇을 볼 것인지”를 정하는 것입니다.
이 기준이 없으면 네이버 부동산을 켜놓고 30분 동안 여기저기 구경하다가 끝납니다.
먼저 내가 사용할 수 있는 투자금을 정합니다.
그다음 그 투자금으로 접근 가능한 단지를 추립니다.
다만 저는 투자금에 딱 맞춰 자르기보다는
2~3천만 원 정도 범위를 넓혀서 보는 편입니다.
현재 시장이 가격 협상이 쉬운 시장은 아닙니다.
하지만 매도자의 상황이나 물건의 상태에 따라
가격을 조정할 수 있는 물건이 있고,
전세가격이 움직이면서 필요한 투자금이 줄어드는 경우도 생깁니다.
처음부터 내 투자금에 딱 맞춰 잘라버리면 그런 기회를 놓칠 수 있습니다.
그리고 기준은 결국 하나입니다.
“내가 할 수 있는 투자금 안에서 가장 가치 있는 것은 무엇인가?”
싼 것부터 보는 것이 아니라
가치가 좋은 것부터 봅니다.
그리고 이 순위는 계속 바뀝니다.
한 달 전에는 1등이었던 단지가 가격이 올라가고,
2등이었던 단지에서 좋은 물건이 나오면서 순위가 뒤집히기도 합니다.
그렇게 순위를 계속 바꿔보는 과정 자체가
투자자의 실력이라고 생각합니다.
2단계. 30분 동안 시세를 스캔합니다
우선순위가 정해졌다면 네이버 부동산을 켭니다.
그리고 정해둔 순서대로 매물을 봅니다.
이때 저는 투자가 가능해 보이는 물건을 즐겨찾기합니다.
즐겨찾기를 활용하는 이유는 간단합니다.
처음부터 하나하나 깊게 판단하면 시간이 너무 오래 걸리기 때문입니다.
가능성이 있는 물건만 빠르게 솎아냅니다.
그리고 다 보고 난 뒤 즐겨찾기 탭을 열면
오늘 확인해야 할 후보들이 한 번에 모여 있습니다.
시세를 볼 때 중요한 것은 많이 보는 것이 아니라,
다시 볼 필요가 있는 물건을 남기는 것입니다.
3단계. 후보 물건을 시트에 남깁니다
즐겨찾기한 물건은 간단하게 시트에 옮깁니다.
복잡하게 만들 필요는 없습니다.
- 가격
- 동·층·향
- 물건 상태
- 세입자 여부
- 매도자 상황
- 잔금 조건
- 부동산 연락처
이 정도면 충분합니다.
시트에 기록하는 이유가 있습니다.
머릿속에만 넣어둔 정보는 생각보다 빨리 사라집니다.
반대로 글자로 적어놓으면 다음 행동이 보입니다.
“왜 이 물건이 싼 거지?”
“세입자는 언제 나가지?”
“수리비는 얼마나 들까?”
“매도자는 왜 파는 걸까?”
“잔금은 얼마나 조정할 수 있을까?”
전화해서 무엇을 물어봐야 할지가 명확해집니다.
그리고 무엇보다 중요한 것은
이 기록이 쌓였을 때 가격의 흐름이 보인다는 것입니다.
한 달 전에 6억이었던 물건이 아직도 남아 있는지,
6억짜리가 사라지고 이제 6.3억부터 시작하는지,
전세가가 올라 투자금이 줄었는지.
이런 변화는 오늘 하루 네이버 부동산을 열어본 사람에게는 보이지 않습니다.
어제도 보고, 지난달에도 본 사람에게만 보입니다.
후보 물건 시트 공유
여러분들이 투자후보물건들을 정리하기 편하게 제가 쓰던 시트를 살짝 수정하여
공유드립니다.
매물들을 파악하는데 도움이 되셨으면 합니다.
<30분 시세루틴 시트>
4단계. 다음 날 전화임장 5통을 합니다
전날 만들어둔 후보를 가지고 다음 날 전화를 합니다.
그리고 통화하면서 확인한 내용은 바로 시트에 적습니다.
전화임장을 꾸준히 하면서 느낄수 있는 것들은
아래와 같았습니다.
정말 매물이 없는지,
어느 가격부터 거래가 가능한지,
전세는 얼마나 빠르게 나가는지,
그렇게 통화를 하다 보면 가끔 이런 물건이 나옵니다.
“어? 이거 생각보다 괜찮은데?”
그러면 저는 그 물건에 음영을 칩니다.
그리고 몇 주 동안 이 과정을 반복하면 또 하나가 생깁니다.
부동산 사장님과의 관계입니다.
처음에는 제가 사장님께 전화를 하지만,
계속 시장을 묻고 정말 살 사람처럼 움직이면
어느 순간부터는 사장님이 저를 기억하기 시작합니다.
그리고 정말 좋은 물건은
네이버 부동산보다 먼저
전화로 만나는 경우도 생깁니다.
기회는 어느 날 갑자기 생기는 것처럼 보이지만,
돌아보면 대부분 그전에 쌓아놓은 관계 위에서 옵니다.
5단계. 투자 후보의 순위를 다시 세웁니다
전화임장을 마치면
음영이 칠해진 물건들끼리 다시 비교합니다.
가치가 더 좋은 것은 무엇인지,
투자금은 얼마나 필요한지,
조건을 조정할 여지가 있는지.
그리고 현장에 갈 물건의 우선순위를 정합니다.
요즘처럼 괜찮은 물건이 빠르게 사라지는 시장에서는
알아보는 속도보다 결론 내리는 속도가 더 중요할 때도 있습니다.
그래서 저는 현장에 가기 전에 최대한 많은 판단을 끝내두려고 합니다.
현장은 처음 생각하는 곳이 아니라,
마지막으로 확인하는 곳에 가깝게 만드는 겁니다.
6단계. 현장에서는
‘결정에 필요한 것’만 확인합니다
현장에서는 전화로 알 수 없었던 것들을 봅니다.
누수나 곰팡이, 샷시, 바닥 등 실제 수리 상태를 보고,
동·층·향이 주는 느낌을 확인하고,
소음이나 뷰처럼 숫자로 알 수 없는 것도 살펴봅니다.
세입자의 협조가 필요한 물건이라면 상황을 다시 확인하고,
매도자가 왜 파는지와 잔금 조건도 다시 한번 체크합니다.
<조건의 중요성>
갈아타기라면 ‘가격’만큼 중요한 것이 하나 더 있습니다
여기까지가 투자 후보를 만드는 과정이라면,
갈아타기를 준비하는 분들에게는 한 가지가 더 필요합니다.
바로 잔금 조건과 잔금 날짜입니다.
갈아타기는 파는 것과 사는 것이 동시에 움직입니다.
그래서 가치가 아무리 좋은 물건을 찾아도
내가 가진 물건의 매도 일정과 맞지 않으면 살 수 없습니다.
싼 물건을 찾았는데 잔금을 한 달 안에 해달라고 합니다.
내 물건 잔금은 두 달 뒤입니다.
그러면 결국 그 물건은 내 물건이 아닐 수 있습니다.
그래서 갈아타기를 준비한다면 후보 시트에 가격만 적지 마시고,
- 매도자가 원하는 잔금일
- 잔금일 조정 가능 여부
- 기존 세입자의 임대차 만기
- 세입자 퇴거 협조 가능 여부
까지 함께 적어보셨으면 좋겠습니다.
저 역시 갈아타기를 준비하면서 후보를 볼 때
점점 “얼마인가?”만큼 “언제 가능한가?”를 중요하게 보게 되었습니다.
처음에는 좋은 물건을 찾는 것이 가장 어렵다고 생각했습니다.
그런데 막상 거래를 연결하려고 하면
가격과 가치가 맞고,
내 자금이 들어오고,
상대방의 잔금 일정이 맞고,
세입자의 일정까지 연결되어야
비로소 실제 투자가 됩니다.
좋은 투자자는 좋은 물건만 찾는 사람이 아니라,
좋은 물건을 내가 살 수 있는 조건으로 연결하는 사람이라는 생각이 들었습니다.
특히 갈아타기 과정에서 일시적 2주택 처분기한 등 세금과 관련된 일정이 있는 분이라면
본인의 조건을 반드시 별도로 확인하고 진행하셔야 합니다.
지금 물건이 없다면, 무엇을 해야 할까
지금 시장을 보면 답답할 수 있습니다.
시세는 움직였는데 내 투자금은 그대로이고,
괜찮아 보이는 물건은 하나둘 사라지고,
매도자는 가격을 올립니다.
그러다 보면 마음이 급해집니다.
“이러다가 아무것도 못 사는 거 아닐까?”
저도 그 마음을 압니다.
그런데 갈아타기를 준비하는 과정을 지나오며
오히려 반대로 생각하게 되었습니다.
지금은 아무것도 할 수 없는 시간이 아니라,
다음 기회가 왔을 때 남들보다 빠르게 움직일 수 있도록 준비하는 시간이라고요.
오늘 딱 30분만 해보시면 좋겠습니다.
솔직히 오늘의 30분이 당장 투자 결과를 만들어주지는 않을 겁니다.
내일도 크게 달라진 것은 없어 보일 수 있습니다.
하지만 그 30분이 일주일 쌓이고,
한 달 쌓이고,
두 달 쌓이면 분명 달라집니다.
오늘의 30분은 아무 일도
일으키지 않는 것처럼 보이지만,
언젠가 찾아올 한 번의 기회를 놓치지 않게 만들어줄지도 모릅니다.
그때 여러분도
망설이는 사람이 아니라,
“이 물건은 내가 알고 있던 물건이야.”
라고 말할 수 있기를 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
