한 달에 딱 30분으로 진짜 호재를 보는 2가지 질문을 던져보세요.

안녕하세요, 허씨허씨입니다. 

오늘은 호재에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 부동산 투자 또는 내 집 마련을 하는 과정에서 가장 혹하기 쉬운 것이 호재입니다. 

“여기 지하철역 들어오잖아~ 얼른 사야 돼.”

“재개발 되면 가격 오르는 거 알지? 지금 들어와야 해”

이 글에서 더 이상 호재에 속지 않고, 진짜 호재를 보는 딱 2가지 질문을 알려드릴게요. 수도권의 상승장이 무르익게 되면 호재를 보고 덜컥 집을 샀다가 고점을 찍고 후회하는 경우를 쉽게 볼 수 있게 됩니다. 미리 호재를 선별하는 눈을 길러보세요. 

첫 번째 질문 : ‘정주여건’을 확실하게 개선하는가?

우리가 흔히 입지라고 말하는 것은 크게 직장 / 교통 / 학군 / 환경을 의미합니다. 사람들이 거주지를 선택할 때 입지를 보고 선택하게 되는데 이를 거주자의 관점으로 보면 정주여건으로 이해할 수 있습니다.

• 정주여건 뜻 : 단순히 주거 형태를 넘어 특정 지역에서 지속 가능하고 안정적인 삶을 유지할 수 있게 하는 생활 기반

그래서 호재가 들어올 때는 정주여건이 좋아진다 정도가 아닌 확실하게 개선되는지 따져보는 것이 중요합니다.

어느 정도가 확실하게 개선되는지 핵심 질문과 최근 사례를 표로 보여드리겠습니다.

• 흔들리기 쉬운 사례 : 정부기관의 세종시 이전이 광명역 주변 아파트에 엄청난 호재일까?

한 때 세종시 이전 기사가 나오면 KTX 광명역을 품고 있는 광명 아파트 전세 가격이 오른다는 기사를 쉽게 볼 수 있었는데요. 지방으로 거주지를 옮기고 싶지 않은 수요층이 광명 주변에 집을 마련한다는 내용이었습니다.

물론 그렇게 거주할 수도 있겠지만, 매일 세종에서 광명까지 출퇴근 하는 것이 절대적으로 큰 수요라고 보기는 어려울 것 같습니다. 정주여건을 크게 개선하는 호재가 아닌거죠.

• 실제 적용 사례 : 왜 의정부는 GTX-C에 열광하는가?

의정부역 주변에는 벌써 GTX-C 호재를 기대하는 수요가 존재하는데요. 그 이유는 획기적으로 정주여건을 개선해주기 때문입니다.

GTX-C가 들어오면 의정부역에서 삼성역까지 약 15분 정도면 도착할 수 있기 때문인데요. 강남과의 절대적 거리가 멀었던 수도권 외곽에서 출퇴근 할 수 있는 지역으로 바뀌기에 매력적인 호재로 볼 수 있습니다.

그럼 여기서 두 번째 질문으로 넘어가 보겠습니다.

두 번째 질문 : ‘언제’ 호재가 실현되는가?

상승장에서는 호재가 당장 실현될 것 같다가도, 시장이 꺾이면 바로 차갑게 식어버릴 수 있는데요. 정주여건을 크게 개선하는 호재라도 하더라도 진짜 실현이 될 가능성이 얼마나 높은지 따져보는 것이 중요합니다.

• 핵심은 사업 단계에 있다.

입지 요소에 따라 다를 수 있지만 실현 가능성을 보려면 결국 사업 단계가 어디까지 와 있는지 알아보는 것이 중요합니다.

흔히 교통 호재는 ‘착공’ 이후를 보라는 이야기를 많이 하는데요. 현재 수도권에서 착공 또는 추가 개통을 앞두고 있는 노선은 크게 3가지입니다.

다른 호재들도 마찬가지입니다. 지금 당장 사업이 진행되고 있는지 아니면 그저 계획에 머물러 있는지 알아보는 것이 중요해요.

예를 들어서 재건축/리모델링 아파트의 경우에 조합설립인가 이후에도 사실 오랜 시간이 소요되는데 그 이전 단계라면 실현되기에 상당한 기간이 필요하다고 볼 수 있겠죠.

• 기준은 2030년으로 통일하자.

저는 3~4년 내에 실현되는 호재라면 가치에 플러스 알파를 줄 것 같습니다. 현재 비슷한 수준의 인프라를 가지고 있는데 2030년 안에 정주여건을 바꾸는 확정적인 사업이 진행되고 있다면, 계획이 없는 곳보다 우선해서 볼 것 같아요.

반대로 아직 먼 계획에 불과하다면 현재 입지가 좋은 곳을 고민하지 않고 선택할 것 같습니다. 시장의 분위기가 그 사이에 하락장으로 전환되면 언제 그랬냐는듯이 다시 호재가 조용해 질 시기가 올 수 있으니까요.

액션플랜 : 한 달에 딱 30분만 투자하세요.

지금까지 말씀드린 내용을 실제 부동산 매수 프로세스에 이렇게 적용해 볼 수 있을 것 같습니다.

• 1단계 : 2030년 내 호재 체크하기 (5분)

내가 관심 있는 지역에 어떤 호재가 있는지 찾아보기 어려우신가요? 어렵지 않습니다. Ai를 적극적으로 활용해보세요. 대전을 예시로 보여드릴게요. 

• 2단계 : 정주여건을 확실히 개선하는지 질문하기 (15분)

이 호재가 직장/교통/학군/환경 측면에서 확실하게 개선되는지 질문을 던져보세요. 다른 후보지가 있더라도 이 지역, 이 아파트를 선택할 매력이 올라가는지 점검해보면 됩니다.

• 3단계 : 최종 정리하기 (10분)

비교하고 있는 지역에 호재를 더해서 의사결정 과정을 기록해 보세요. 그리고 3개월 또는 6개월에 한 번 그 호재가 어느 단계로 진행되고 있는지 점검해보는 것이 중요합니다.

누구나 30분만 투자하면 가치를 높일 수 있는 호재를 구분하는 능력을 얻을 수 있습니다. 반대로 가치를 높이기 어려운 호재를 피할 수도 있게 되는데요. 여러분의 소중한 종잣돈으로 선택하는 결정에 호재만 믿고 결정했다가 후회하는 일이 덜하기를 진심으로 바라겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.