안녕하세요! 부동산 거상이 되고 싶은 당근거상입니다.
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저는 부동산 거상은 아니지만 0호기 부자입니다.
월부에 와서 1호기를 하진 못했지만 월부에 와서
순자산 10억을 달성했으며 누군가에게는
나의 이런 경험이 도움이 되지 않을까 하여
글로 남기게 되었습니다.
#어린시절의 당근
저는 5명의 자매들과 홀어머니 밑에서 자랐습니다.
어렸을 적 아버지가 물려주신 다 쓰러져가는 집에서
중학생 때까지 살아야 했습니다.
그 집을 나오던 날, 저는 속으로 다짐했습니다.
"다시는 이런 곳에서 살지 않겠다."
자매들이 모두 결혼하고 가정을 꾸리면서,
우리 자매들에게는 집을 갖는 것은 단순한 욕심이 아니라
치열한 생존의 방식이었습니다.
어머니는 입버릇처럼
"그래도 이 집이라도 아빠가 물려주고 가서
나가라는 소리 안듣고 너희 5명을 키울 수 있었다"고
말씀하시곤 했습니다.
지금은 우리 자매들 모두 자가를 가지고 있으며,
그 누구보다 집에 대한 애착이 남다르게 컸던 것 같습니다.
#월부에 오게 된 이유 : 실력없는 자가 돈을 가지면?
저는 직장생활 9년차쯤 서울에 발령받게 되었습니다.
시집도 못간 지방에 있는 노처녀 중 하나였던 저는
지방에서 있으면서 만족할만한 급여였고 남부러울게 없었습니다.
지방에서는 "욜로", "비혼주의"가 쿨해보였던
그냥 나이 많은 아가씨였습니다.
그러다 서울에 발령받게 되면서 부터
뭔가 이대로 살면 안되겠다는 느낌이 왔습니다.
이렇게 많은 집중에 내집도 없고
나는 나이도 많고 모아놓은 돈도 없는데 어떡하지?
그때부터 모든 소개팅을 통해 지금의 남편을 만나게 되었습니다.
불행인지 다행인지 우리남편도
노총각으로 부모 속을 꽤 썩이고 있었던터라
결혼은 정말 순식간에 진행되었고
나이는 많은데 돈 쓸데가 없었던 남편은
꽤 큰돈을 결혼하면서 증여받고
본인도 저축액도 상당해서 5억원 정도의
자산을 가지게 되었습니다.
다른 월부인들보다 씨드가 남달라서
더 빠르게 10억을 달성할 수 있었던 것 같습니다.
제 입장에서는 없던 돈이 갑자기 생기니
덜컥 겁이 났던 것도 사실이지만
우선 뭐라도 해야한다는게 컸던것 같습니다.
지금부터는 굉장히 긴 글이 될것 같아
신혼기 - 절망기 - 성장기로 나누어서
이야기를 해보고자 합니다.
# 신혼기: 시장 한복판, 완벽히 무지했던 청약
저의 신혼생활은 2021년 5월, 서울에서 시작되었습니다.
당시는 임대차 3법이 시행된 지 얼마 되지 않아 집주인들이
4년 치 상승분을 미리 전가하던 극심한 '전세 난리'의 한복판이었습니다.
5억이 있어도 내 한 몸, 남편과 누울 보금자리 마련하는 게
이렇게나 어려운 일인가 싶어 깊은 충격을 받았습니다.
내 집 마련에 관심이 없어 전세를 구한 것은 아니었습니다.
아파트를 매수하고 싶었지만 시댁의 강한 반대에 부딪혀 접어야만 했습니다
지방(오송)으로 출퇴근해야 하는 남편을 위해 KTX/SRT 접근성이
좋은 수서 삼익, 용산 동아그린, 후암 미주 등 이른바
지금의 '20억 클럽' 후보지들을 집중적으로 알아보았습니다.
당시 13억 원 안팎이었던 시세를 보며
다들 "미쳤다, 전고점이다"라며 혀를 내둘렀고,
저 역시 빡빡했던 대출 규제(LTV 40%, DSR 적용, 신용대출 제한)와
자금 부족으로 결국 사지 못했습니다.
💡 21년 5월, 도대체 대출 규제가 어땠길래?
LTV 40% 제한: 투기지역·투기과열지구(서울 전역) 9억 이하 LTV 40%,
9억 초과 20%, 15억 초과 집은 주담대 0원(전면 금지)
- DSR 40% 단계적 적용 시작: 금융권 가계대출 관리 강화로 영끌 대출의 문이 꽉 막히던 시점
- 신용대출 규제: 연 소득 이내로 한도 제한 및 1억 초과 신용대출 후 주택 매수 시 즉시 회수
💡 지금 그시장을 복기해보면 그렇게 규제가 많을때는
만약에 살수 있었다면 사야되는 시점이었습니다.
물론 중간에 하락도 있긴 했겠지만 결국 좋은 땅은
가격을 찾아가기 마련이니까요
가까스로 서울역 역세권 신축 28평 전세를 구해 들어가며
안도감이 찾아왔지만, 마음 한구석은 늘 버거웠습니다.
너무나 높은 금액(8.2억 단지내 최고가)을 전세금으로 깔고 앉아
'이렇게 살다간 평생 전세만 전전하다 벼락거지가 되겠구나' 하는
두려움이 엄습했습니다.
그때는 '그때 그거 샀더라면…' 하는 상상도 많이 했습니다.
하지만 지금 돌이켜보면 자금이 여의치 않아
그 집들을 사지 못한 것이 참 다행이었습니다.
만약 모르고 영끌 대출을 받아 집을 사고 운 좋게 돈을 벌었다면,
제 실력으로 번 줄 착각하다가 곧이어 닥친 하락장에서
대출 이자를 견디지 못하고 던져버렸을 것입니다.
그러다 2022년 5월, 시장엔 "일단 당첨되고 보자"는 청약 광풍이 불고 있었습니다.
저 역시 가치와 리스크도 모른 채 공고가 뜨면 무지성으로 청약을 넣었습니다.
그러다 수도권 5급지 재건축 단지의 무순위 청약(줍줍)에 덜컥 당첨되었으나
분양가 상한제가 없어 분양가가 상대적으로 비쌌고,
대량 미계약이 발생한 데는 다 이유가 있었지만 깨닫지 못했습니다.
계약 직후 올림픽파크포레온(둔촌주공)이 분양을 시작하더군요.
(하지만 이 단지가 훗날 저를 월부로 이끌어준 결정적 계기가 됩니다.)
(저는 무려 경쟁률 1000:1이었습니다 !!! ㅠㅠ)
당시 5월, 너나위님의 특강을 들었지만 1회성 이벤트로 흘려보냈고,
제대로 된 공부로 이어가지 못한 대가로 나중에 혹독한 수업료를 내게 됩니다.
💡 그래도 잘했다고 생각하는점은
하지만 청약에 당첨되고나서 중도금을 치루기 위해서
허리띠를 졸라매기도 하고 소비를 많이 줄이는 효과도 있었습니다.
당시 소득대비 저축률이 낮았는데
뭘 많이 사치하지 않아도 저축이 안되었는데
환경속에 밀어 넣으니 적응하게 되었습니다.
(이것도 환경속에 절 밀어넣었습니다)
## 0호기 매도와 매수
신혼집 전세에 있는 씨드를 빼서 분양권 계약금을 치루고
세종으로 발령받아 내려가면서, 마침 또다른 0호기(세종)에 입주했습니다.
(기관이전으로 결혼전에 특별공급 받은 0호기도 입니다)
그사이 내 인생의 최고의 보물인 쌍둥이를 갖게되고 낳았습니다.
어느새 2년이 흘러 실거주 양도세 비과세 구간이되어
0호기 매도를 계획했습니다.
전국이 하락장인데 매도는 쉽지 않았습니다.
처음에는 보러오는 사람이 없어서 정말 손님이 없구나 했습니다.
하지만 이유가 뭔지 몰라 전화도 해보고 부동산에서 직접 찾아가서
문의도 해보니 정말 중요한 것은 가격 이라는 걸 깨달았습니다.
실력은 없었지만 감각이 있었는지 가격을 내리니 사람들이 많이 왔습니다.
가격은 내렸지만 매도는 정말 어려웠습니다.
교통은 별로 였지만 단지내에서 층도 좋고 방향도 괜찮았고
초등학교와 중학교가 바로 옆에 있었던 세종 0호기였기에
신축이고 무조건 팔린다 생각하고 가격을 더 조율하기 보다는
이젠 핏이 맞는 사람을 붙여달라고 부사님께 요구합니다.
결국 초등학교와 중학교 자녀가 있는 부부에게 매도되었습니다.
💡결국 매도의 핵심은 가격임을 알게됩니다.
그리고 단한명! 매수자를 구하기 위해서는
핏이 맞는 사람들을 부사님들께 직접 제시해보는것도
필요하다는 걸 알았습니다.
## 학군지 0호기 매수
매도가 거의 마무리 될 무렵 매수도 함께 계획합니다.
남편과 교육관을 이야기 했을때 학군지에서 키우면 좋겠다였고
우리가 매수할 수 있고 실거주도 할 수있는
지역을 생각하니 대전 둔산동이 눈에 들어왔습니다.
그러다 1층이긴 하지만 호가보다 1억원이나 낮은 매물이 보였고
다주택자 매물이어서 빨리 팔고싶어 하는
집주인이 파격적으로 내린겁니다
워낙 싼 매물이었지만 그래도 2천만원을
더 깎아달라 요청했고 조율끝에
1천만원을 더 깍을수 있었습니다.
그때 저의 생각은 무조건 싸게 산다고 목표였으며
저층이기 때문에 싸게산만큼 싸게 팔면 된다고 생각했고
28평이 많지는 않아서 가성비로 수요는 있을 수 있다 생각했습니다.
그 당시 쌍둥이를 키운다고 안전하다고 소문난 외제차 출고만을
기다리는 상황이었지만 당장 취소하고 계약금까지 탈탈털어
학군지 구축 28평을 매수했습니다.
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Continue (계속할 것): 부동산에 꾸준히 관심을 두고 자산을 늘리고자 치열하게 고민했던 태도.
Stop (멈출 것): 잘 모르는 자산에 무지성으로 접근하는 행위.
(무지성으로 청약한거 좀더 자산에 대해 알았어야 했다)
Start (시작한 것): 인생의 가장 큰 축복인 아이(쌍둥이)를 갖게 된 것,
중도금과 둔산동 학군지를 매수하기 위해 지출하지 않은 것
# 절망기: 무지와 오만이 불러온 혹독한 겨울
이쯤 되자 저는 오만함의 극치에 달했습니다.
매도도 했고 매수도 경험하면서 정말 실력있다고 착각했습니다.
그 오만함은 치명적인 실수로 이어졌습니다.
월부에서는 다루지도 않는 '도시기본계획 호재'를 말하며
매물을 추천해 주는 타 강의를 듣고,
주담대 1.5억에 상가 대출 1억을 받인 100% 대출로
비규제지역의 허름한 재개발 상가를 매수했습니다.
"아파트가 재건축되면 상가도 된다"는 말만 믿고
분산투자를 했다며 스스로 뿌듯해했습니다.
하지만 마침내 부동산 하락장이 제대로 찾아왔습니다.
상승장에 당연히 맞춰질거라 여겼다 5급지 분양권 신축은 전세가 맞춰지지 않아
육아휴직 중 외벌이 상태에서 6억 원이 넘는 주담대를 안게 되었습니다.
남편 월급은 통장을 거치지도 않고 원리금으로 사라졌고,
매달 마이너스 통장으로 버티는 '마통의 미라클'을 겪으며 숨이 턱턱 막혔습니다.
설상가상으로 상가 임차인마저 임대료를 밀리기 시작했습니다.
2025년 1월은 제 인생에서 가장 혹독한 겨울이었습니다.
결국 시댁에 도움을 받아 전세가를 당초보다 1.5억이나
낮춘 끝에 겨우 전세를 맞추었습니다.
이 과정에서 남편은 시댁 도움을 받은게 버거웠던지
제가 오프라인 강의를 듣고 오던 날 집에 도착하니
남편이 혼자 술잔을 기울이면서 저에게
앞으로는 도움 받는 일이 없었으면 좋겠다 말하며
그날 밤 남편과 부둥켜안고 울었던 기억이 생생합니다.
(그래서 남편이 지금도 든든한 응원을 받고 있습니다)
재건축을 희망했던 상가는 ㅜ 안전진단으로
주차장이 없어지고 임차료는 밀릴대로 밀려서
명도소송 끝에 임차인을 내보냈습니다.
상가는 보통 2기(통상 2달)이 밀리면
명도를 진행하는 이유가 월세가 문제가 아니라
명도소송비용 + 관리비+월세까지 생각하면
2개월 밀리면 남는게 없다는 것을 몰랐습니다.
임차인이 밀린 관리비를 내줘야만 새로운 임차인을 들일수 있기에
관리비도 내주고 차용증도 쓰고 압류까지 해보게 되었습니다.
(아직도 못받았습니다. ㅠㅠ)
우여곡절 끝에 새 임차인을 맞췄지만 구축인 상가는
너바나님이 말하는 월세는 나온다 하지만
자산의 가치는 상장폐지다 라고하는 수준이 되었습니다.
💡제가 느낀것은 모르는 것을 투자하면 망한다
그리고 상가는 하면 안된다... 정말!!!!
모르는 것을 투자하면 망한다!는
교훈을 경험으로 알게되었습니다.
벼랑 끝에 선 저를 구한 것은 바로 월부의 '열반기초반'이었습니다.
강의를 듣고 제가 했던 투자가 잘한 게 아니라
아무것도 모르고 저지른 '무지성 자해 행위'였음을
뼈저리게 깨달았습니다. 그리고 다짐했습니다.
"실력을 키워야 한다. 그래야 우리 가족이 살아남는다."
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Continue (계속할 것): 절망적인 상황에서도 포기하지 않고
어떻게든 문제를 해결하려 했던 직면의 태도.
Stop (멈출 것): 감이나 남의 말만 믿고 투자하는 행위.
(투자는 감이 아니라 철저한 손품과 발품으로 하는 것입니다.)
Start (시작한 것): 월급쟁이부자들 환경에 첫발을 내딛고
열반기초반을 수강한 것. (인생의 방향을 바꾼 위대한 시작이었습니다.)
# 성장기: 혹독한 시련을 넘어 단단한 투자자로
24년 12월 첫 열기를 수강하고 지금 월학에 오기까지
총 열기 2번, 열중 2번, 재테기 1번, 서투기3번, 지투기1번,
지투기 3번, 실전반3번을 통해서 꾸준히 실력을 쌓아왔습니다.
실력을 키우는 것만이 비극을 반복하지 않는 유일한 길이었기에
단 한달도 멈추지 않았습니다.
쌍둥이가 겨우 18개월이었을 때,
홀로 아이들을 돌볼 남편에게 미안함을 무릅쓰고
서울투자기초반(서투기)에 신청해 임장을 나갔을때
생각보다 너무 힘든 일정에 포기하고 싶었지만
줴러미 튜터님의 투자 코칭을 통해 “보유 자산이 나쁘지 않다”
우선은 보유를 하되 앞마당을 만들어서 갈아타라는 코칭을 받았습니다.
보유와 갈아타기 전략에 대한 명확한 방향성을 잡았기 때문에
더더욱 멈출수 없었습니다.
이후에 갑자기 서울 토허제가 풀리고 묶이는 시장의 파도 속에서도
단 한 달도 쉬지 않고 임장을 가고 임장보고서를 썼습니다.
일정이 안 맞으면 혼자서라도 매물 임장까지 꼭 마쳤습니다.
육아휴직이라는 시간을 온전히 활용해
저 자신을 월부 환경에 매어두었습니다.
💡지금은 복직해보니 온전히 투자할수 있는 시간이
있다는 것은 정말 축복이었던것 같습니다.
나중에 육아휴직할때는 더욱 알차게 쓰리라 다짐했습니다.
그 결과 25년 4월부터 만들어 17개의 앞마당이 생겼고,
수많은 동료가 생겼으며 튜터님들하고의 인연도 쌓아갔습니다.
무엇보다도 역전세대응, 새로운 전세맞추기, 계약서써보기, 등기보는법 등등
어떤 상황에서도 당황하지 않고 대응할 수 있는 능력도 키웠으며
어떤 시장의 흔들림에도 흔들리지 않는 단단한 투자 기준이 확립되었습니다.
과거 결혼 전 특공으로 당첨되었던 세종 0호기를 비과세로 매도하고,
학군지인 대전 둔산동 구축을 다주택자 급매로 싸게 매수했던 경험,
그리고 5급지 분양권과 상가라는 혹독한 예방주사까지.
저는 2번의 상승장과 1번의 하락장, 그리고 지방 시장의 사이클을
몸소 경험한 '경험 부자'가 되었습니다.
현재 서울 상승장과 대전의 구축 재건축이슈가 맞물리며,
험난했던 0호기들로 '자산 10억'을 달성하게 되었습니다.
사정상 향후 3년간은 실거주 문제로 추가 투자가 어려울 수 있습니다.
하지만 저는 지금도 매일 '투자'를 하고 있다고 믿습니다.
돈을 넣어 집을 사는 것만이 투자가 아님을 알게 되었습니다.
시간을 들여 차곡차곡 실력을 쌓아가는 이 과정이야말로
머지않은 미래에 폭발적인 결실을 맺게 해줄 가장 강력한 무기이기 때문입니다.
💡 [성장기 CSS 복기]
Continue (계속할 것): 18개월 쌍둥이 육아 속에서도 멈추지 않고
앞마당 17개를 만들어낸 월부 환경 안에서의 지속적인 실천.
Stop (멈출 것): "그때 그거 살 걸" 하는 후회와 지나간 선택에 대한 미련.
(당시의 나는 최선을 다했음을 인정하고 앞을 보는 것.)
Start (시작한 것): 월부학교(월학)에 입학하여 내 자산의 진정한 가치와
지키는 법을 배운 것. (전세 만기 대응, 역전세 방지 등 시장에서 살아남고
동료들의 투자를 진심으로 응원할 수 있는 진짜 투자자로의 성장.)
만약 월부가 없었다면 그 10억이 어떤 가치를 가지는지,
그리고 이 자산이 앞으로 어떤 더 큰 가치를 창출해 낼 수 있는지
전혀 알지 못했을 것입니다.
영끌했던 아파트는 팔지 못해 안절부절못하고,
대전 집은 전세 만기가 돼도 희망 회로만 돌리고 있었겠지요.
월부 튜터님들의 말씀처럼
"가치를 제대로 보고 샀다면
믿고 기다리면 된다"는 진리를 이제는 압니다.
당장 명확한 '1호기' 타이틀은 없을지 몰라도,
저는 시장에서 끝까지 버티는 법을 배웠고 삶을 대하는 태도가 바뀌었습니다.
끊임없이 실력을 쌓고, 주변을 좋은 에너지의 동료들로 채우며,
독서를 통해 마인드를 매일 갱신하고 있습니다.
저는 오늘도, 그리고 앞으로도 계속해서
부동산 거상을 향해 나아갈 것입니다.
"지나간 과거는 바꿀 수 없다.
그러나 오늘을 어떻게 사느냐에 따라
미래는 바꿀 수 있다." — 《세이노의 가르침》 중
마지막으로 저는 결코 실력이 뛰어나거나 남들보다 탁월해서
10억을 달성한게 아니라 조금 먼저 달성했다고 생각합니다.
저처럼 잘못된 투자로 마음고생을 하며 계신 분이 있다면 꼭 전하고 싶습니다.
실패에 좌절하며 머물러 있는 대신, 월부라는 환경 속에서 끊임없이
배우고 실력을 쌓아가시면 해낼수 있다는 것을요
저의 0호기 경험이 아주 작은 용기라도 되었기를 바랍니다.
오늘도 묵묵히 밤을 밝히며 임장보고서를 쓰고 계실
동료분들 오늘을 온 마음으로 응원합니다.
#고마운 분들께
모두가 남아있지는 않아서 남아있는분 위주로 감사인사를 드립니다.
첫번째 서투기 조장이었던 디그로그 조장님
저랑 함께 자실을 처음해준 다다닷님
열중반 조장님이었던 와이팅님
실준반의 조원분들 (많이들 안계셔서 ㅠ 또르르)
재테기에서 만났던 우리 조원 중에 아직까지 길게 이어가시는 돈많은백수님
처음 지투기 조장이었는데 지금 생각하면 너무 날림으로 했네요 ㅠ 나무와님 링마벨님 !
그 여름 뜨거웠던 강서구를 함께 걸어준 솔빠님 실버디님 찌니잉님 책수성가님
처음 실전반의 맛을 알아버리게 해준 마그온 튜터님 삶은일기 조장님
요맘때님 실버썬님 지니님 감사졸꾸님 행월님 새날처럼님 리치베키님
11월의 서투기!! 부족한 조장이지만 너무 잘따라와줘서 1호기를 두분이나 하신!
데이지30님 짱형님! 엔트로피s님 차향기은은님
추운겨울 다시한번 힘나게 해준 열중 조원분들 mvp2명이나!!
영리자님 갑북이님 물방울33 활기찬산님
겨울 부산 임장!! 부산의 겨울 너무 따뜻했던
긍정튜터님 산다조장님 경자여정님 바베큐캠프님 불가less님 자이코님 제이주디님 하람님 해적왕님
가방에 든 물이 꽁꽁얼었던 겨울에 갔던 실전반 조원분들
결혼은 잘 하셨나요 제이든J 튜터님 정말 기버인 행동하기 조장님(멋져)
시세는 기세야 투리님 내 맴짝꿍 몽쉘님 꿈에그려님 고운길1님 프로그래스님 프리지아22님 흐름타부동산투자님
열기에서 만난 꼬미아버지조장님! 다시 만나서 반가웠어요 짱형님 구찌누나님 연어아빠님 프에르님
4월 행복했던 대구 임장 꽃이 흩날리던날 금호강을 건넜던 조원분들
후추보리 튜터님 모국어 조장님(돌아오세요~~) 야채리님
5월 뜨거웠던 서대문구 육육이 튜터님과 뇽뇽즈
육육이튜터님~~~ 모애옹조장님 고닥님 독서로성공했다님 라노님 열꾸님 오늘의하늘님 차온님!
6월 맘때 자실즈~~~맘때님 아찌님 MZ님 츄린님 크짱님!!
그리고 지금 이글을 쓰게 용기를 주신 인턴튜터님!
우리 5이쉬즈 2율반장님, 키부님, 파부님,
우리조 선생님 트윈님, 잇님, 마니님
그리고 주니어 꿈나님, 이킹님
남은 월학기간도 함께 성장했으면 좋겠습니다.
모두모두 정말 감사합니다.
