안녕하세요 마이리입니다.
실전반 2강에서는 진담 튜터님의 임장, 임보, 비교평가에 대해 자세히 배울 수 있었습니다.
-내가 그래프, 전고점, 가격을 판단은 안좋은 습관이며 투자할 때 전고점으로 판단하면 안됨
가격, 그래프는 검증용이며, 내 매수나 보유 기준은 아니다!!!
-무조건 서울이지 X, 강남 1시간이지X → 가격과 가치를 제대로 봐야 한다.
-방개수, 평형, 연식이 중요한게 아니라 그 단지에 어떤 사람들이 살고 싶어한지가 매우 중요!
분위기임장
-사람, 상권, 도보로 나눠서 생각하며 봐야 할 것보다는 “덜어야 할 것”에 집중
-상권: 주말에 편하게 돈 쓰는 상권(빵집, 카페 등, 꼭 대형상권이 아니어도 됨)
단지임장/분석
-이 내용이 수요와 선호도가 있는가를 중점적으로 생각하기
-모든 단지가 아닌 투자 우선순위를 정하는 시간(ex. 매물임장시 전략적으로 머 부터 볼지 선정하는 시장)
-단지내부외부를 보는 이유는 로얄동/로얄층을 알기 위함(보유하고 수익을 내기 위해)
-역 접근성→학교 접근성→상권 접근성 (뛰어넘는 것 : 물 O, 강뷰 O, 산뷰는 아님)
-단지분석은 내 생각을 넣고 추후 검증하는 것
-매매/전세 60%이상 반등 확인, 최근 1달 사이 매매/전월세 거래 비중 확인
-가격이 납득이 안될 때 주변에 인접한 지역이 상급지인지 체크
비교평가
-비교평가의 목적은 더 좋은 단지를 찾기 위함 : 입지와 상품이 차이가 나서 가격 차이가 나는 것임
-지역 내 비교평가는 가급적 가격을 고정하거나 입지와 상품을 고정하기
-가격이 비슷한데 위치(입지/상품)이 다른 경우 땅의 가치를 봐라(2급지 이상 차이 나면)
-가격이 비슷한데 교통(입지/상품)이 다른 경우 교통이 압도적이면 급지를 뛰어 넘을 수 있다.
-가치를 변화 시키는 주요 호재인 교통이 개선에 따라 단순히 직전 전고점으로만 가치를 판단할 수 없다는 것
어제보다 나아진 내가 되겠어!
비교평가는 매번 어렵고 단지를 뽑는 과정에서도 이게 맞자 저게 맞나 두 단지를 가져오는게 맞는건가 항상 고민하게 되는데요.
이번에는 뾰족하게 가격이 비슷한데 위치, 교통이 다른 경우(입지/상품 고정) 해놓고 비교평가 해보겠습니다.
특히 사는 것 자체가 중요한 시기를 지나서 어떤 것을 사느냐가 더 중요한 선호도와 수요를 제대로 보는 방법을 좀 더 배우겠습니다.
