[8.13 공급 대책] 23만호 공급된다는데, 이제 집값은 안정될까요?

안녕하세요.

월급쟁이의 행복한 노후와 내집마련을 돕는 적적한투자입니다.

8.13 공급 대책을 보시고, 지금 집을 사야 할지, 

조금 더 기다려야 할지 고민하고 계신다면 

오늘 글을 끝까지 읽어보셨으면 합니다.

8월 13일, 새로운 부동산 대책이 발표됐습니다.

이번 대책은 크게 두 가지입니다.

공급과 금융.

아마 많은 분들은 금융대책부터 찾아보셨을 겁니다.

“내 대출은 얼마나 나올까?”

“내가 살 수 있는 집은 달라질까?”

눈 앞에 당장 마주한 문제이기 때문입니다.

하지만 저는 오히려 조금 더 긴 호흡으로 

시장을 보려면 공급 대책 역시 꼼꼼히 볼 필요가 있다고 생각합니다.

수도권 23만호+α 추가 공급

23만호가 새로 공급된다는 이야기를 들으면 자연스럽게 이런 생각이 듭니다.

“그렇게 많이 공급되면 이제 집값은 안정되는 것 아닌가?”

특히 지금 집을 사야 할지말지를 고민하고 계신 분이라면 더 그렇습니다.

“조금만 기다리면 공급이 늘어나지 않을까?”

“지금 굳이 서둘러 살 필요가 있을까?”

반대로 이미 집을 가지고 계신 분이라면

“우리 지역에도 공급이 많이 들어오는 것 아닌가?”

걱정이 갑작스레 올라올 수도 있습니다.

그런데 공급대책은 ‘몇 만호’라는 숫자만 보면 잘못 해석하기 쉽습니다.

이번 대책에서 우리가 확인해야 할 것은 두 가지입니다.

새로운 공급이 실제로 얼마나 늘어나는지,
그리고 그 공급이 얼마나 빨리 착공까지 이어지는지.

이 두 가지를 중심으로 이번 대책을 살펴보겠습니다.

이번 8.13 공급대책, 한 문장으로 보면

이번 공급 대책의 방향은 비교적 명확합니다.

새로운 공공택지는 더 확보하고,
이미 계획된 공급은 착공까지 걸리는 시간을 줄이고,
재개발,재건축 등 민간 공급은 사업을 늦추는 걸림돌을 없애겠다

특히 이번에는 공급량뿐 아니라 공급 속도까지 함께 건드렸습니다.

공공택지는 후보지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 

기존 68개월에서 37개월로 줄이고, 

민간 정비사업에서도 사업을 늦추는 규제를 일부 완화하려고 합니다.

그렇다면 실제로 무엇이 달라졌는지 하나씩 살펴보겠습니다.

① 공공, 무엇이 달라지는가?

이번 대책의 가장 큰 숫자는 역시 공공택지입니다.

정부는 신규 및 기존 공공택지를 통해 16만호+α의 공급 효과를 추가하겠다고 밝혔습니다.

우선 신규택지로 약 2.7만호를 공개했고, 

추가로 7.3만호+α 규모의 후보지를 올해 안에 발표할 계획입니다.

• 서울 강서 염창공원 부지 1,000호
• 남양주 도심 21,700호
• 경기광주역세권2 4,500호

여기까지만 보면 우리가 기존 공급대책에서 많이 봐왔던 내용입니다.

“어디에 몇 만호를 공급하겠다.”

그런데 이번에는 여기에 ‘얼마나 빨리 착공할 것인가’가 추가됐습니다.

기존 공공택지는 후보지 발표부터 주택 착공까지 평균 68개월이 걸렸던 것을

정부는 해야 할 일들을 병렬로 진행해서 이를 37개월까지 줄이겠다고 합니다.

• 지구지정 12개월 → 4개월
• 부지확보 44개월 → 24개월
• 부지조성~주택착공 12개월 → 9개월

핵심은 각각의 절차가 끝나기를 기다리는 것이 아니라 

동시에 진행할 수 있는 절차는 함께 진행하겠다는 것입니다.

즉, “공급하겠습니다”에서 한 단계 더 나아가
“구체적 숫자로 공급하는 시간을 줄이겠습니다”로 바뀐 것입니다.

이 부분은 이전보다 분명 진전된 방향이라고 생각합니다.

② 민간, 무엇이 달라졌을까?

공공보다 제가 더 눈여겨본 부분은 민간 정비사업 부분입니다.

서울은 공공만으로 공급되는 시장이 아니기 때문입니다.

(정부 자료를 보면 2023~2025년 연평균 착공물량 가운데 

민간 비중은 수도권 80.6%, 서울은 90%에 달합니다.)

결국 정부에서도 인정했듯 서울에서 공급이 실제로 늘어나려면 

공공택지를 발표하는 것만으로는 부족한 상황입니다.

재개발,재건축을 비롯한 민간 공급이 함께 움직여야 합니다.

그런데 막혀 왔던 부분은 정비사업의 과정 중 

공사 시작을 결정하는 인허가뿐만이 아니라

이주와 철거 과정에서도 사업이 지연돼 왔습니다.

기존 주민들의 이주가 끝나야 철거를 할 수 있고, 

철거가 되어야 착공으로 넘어갈 수 있기 때문입니다.

이번 대책에서는 이 과정에서 문제가 됐던 이주비 대출 규제를 완화합니다.

이주비 대출의 LTV를 산정할 때 종전자산과 종후자산 평가액 가운데 

더 큰 금액을 기준으로 LTV 40%를 적용해 대출 여력을 늘리고

또 이주비 대출 등 주택공급과 직접 관련된 대출은 

금융회사의 가계대출 총량관리에서도 별도로 관리하기로 했습니다.

“조합원에게 대출을 더 해준다?”

이걸 단순히 보면 정책의 의미를 놓칠 수 있습니다.

이주에 필요한 자금 문제를 줄여서

이주 → 철거 → 착공으로 이어지는 과정이 

멈추지 않도록 하겠다는 것이기 때문입니다.

그동안 공공이 직접 공급하는 방식에 무게가 실렸다면, 

이번 8.13 대책에서는 이미 진행 중인 민간 정비사업의 

속도를 높일 수 있는 부분까지 손을 대고 있다는 점에서 

유의미한 부분이 보인다고 생각합니다.

다만 여기까지는 어디까지나 정책의 방향입니다.

실제로 정비사업 착공물량이 늘어나는지는 앞으로 확인해야 합니다.

‘23만호’, 숫자 그대만 보면 안 됩니다

여기까지 보면 앞으로 상당한 공급이 빠르게 들어올 것처럼 느껴집니다.

다시 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다.

“23만호가 공급된다는데, 이제 집값은 안정될까요?”

이제 이 숫자를 조금 나눠서 볼 필요가 있습니다.

표를 보면 정부가 말하는 ‘추가 공급효과’와 실제 착공물량은 다릅니다.

전체 23만호+α의 추가 공급효과 가운데 

2026~2030년 실제 추가 착공으로 이어지는 물량은 12만호+α입니다.

특히 가장 큰 비중을 차지하는 공공택지는 16만호+α의 공급효과가 있지만, 

같은 기간 추가 착공을 계획하고 있는 물량은 5.7만호+α입니다.

(이 또한 진행 경과를 지켜볼 필요가 있습니다)

그리고 한 단계가 더 남아 있습니다.

착공은 입주가 아닙니다.

2030년에 착공한다면 우리가 실제 그 집에 들어가고, 

시장에서 공급을 체감하는 시점은 그보다 더 뒤가 됩니다.

따라서 이번 대책의 23만호를

“2030년까지 수도권에 새 아파트 23만호가 들어온다.”

라고 받아들이면 실제보다 공급 효과를 

오해하고 과대하게 해석하게 됩니다.

특히 장기적 관점의 계획과 별개로 단기적 관점의 

지금 당장의 매매,전월세시장에 미치는 영향은 더 제한적일 수밖에 없습니다.

그래서 저는 이번 공급대책을 보면서 

23만호라는 숫자 자체보다 

앞으로 실제 착공이 실제로 얼마나 

늘어나는지를 더 중요하게 보려고 합니다.

‘발표’보다 더 중요한 것은 그다음입니다

이번 대책이 처음 나온 공급계획은 아닙니다.

정부는 이미 9.7 대책과 1.29 공급방안에서도 

여러 공급계획을 발표했습니다.

그리고 이번 8.13 대책에도 기존에 발표했던 

사업의 속도를 다시 높이겠다는 내용이 포함돼 있습니다.

저는 이 부분을 무조건 긍정적으로도, 

부정적으로도 볼 필요는 없다고 생각합니다.

공급은 원래 오랜 시간이 걸리는 일이고, 

이번처럼 그 기간을 줄이려는 시도도 필요합니다.

다만 발표된 공급량과 실제 공급은 반드시 구분해서 봐야 합니다.

후보지가 발표됐는지,

지구지정이 됐는지,

보상이 시작됐는지,

실제로 착공했는지,

그리고 입주까지 이어졌는지.

단계마다 의미가 다릅니다.

그래서 이번 정책 역시 발표된 오늘의 분석에서 

판단을 끝내기보다 앞으로 실제 숫자를 확인해야 합니다.

공공에서는 수도권 공공주택 착공물량,
민간에서는 서울 재개발,재건축 착공물량이 

실제로 늘어나는지 보는 것입니다.

정책을 믿느냐, 믿지 않느냐의 문제가 아니라
계획이 실제 숫자로 확인되는지를 보는 것이 중요합니다.

그렇다면 우리는 공급대책을 어떻게 봐야 할까?

앞으로 공급대책이 나올 때 ‘몇 만호’라는 숫자를 보고 안심하거나 

불안해하기 전에 저는 세 가지를 확인해보셨으면 합니다.

첫째, 언제 들어오는 공급인가?

후보지 발표인지,지구지정인지,

착공인지,준공을 앞두고 있는지에 따라 

시장에 미치는 영향은 완전히 다릅니다.

특히 지금 전세나 내집마련을 고민하고 있는데 

6~7년 뒤 입주할 공급을 근거로 

현재의 결정을 미루고 있다면 다시 생각해볼 필요가 있습니다.

공급은 규모만큼이나 시점이 중요합니다.

둘째, 내가 보고 있는 지역에 영향을 주는 공급인가?

‘수도권 23만호’라는 전체 숫자보다 중요한 것은 

그중 내가 보고 있는 지역에 

실제 영향을 줄 수 있는 공급이 얼마나 되는가입니다.

단순히 가까운 곳에 공급된다고 모두 영향을 주는 것도 아닙니다.

남양주에 대규모 공급이 생긴다고 해서 

서울 서남권의 수요를 그대로 가져가는 것은 아닙니다.

같은 생활권 안에서도 교통, 직장 접근성, 가격대, 상품성이 

다르면 찾는 수요층이 달라질 수 있습니다.

그래서 공급을 볼 때는 위치를 확인하는 데서 한 단계 더 들어가야 합니다.

“이 공급이 내가 보고 있는 집과 실제로 경쟁이 될 수 있는 공급인가?”

8.13 공급대책은 분명 이전보다 눈여겨볼 부분이 있습니다.

단순히 새로운 공급계획을 발표하는 데 그치지 않고, 

이미 계획된 공급의 속도를 높이고 

민간 정비사업이 움직일 수 있도록 제도를 손봤기 때문입니다.

다만 아직은 대부분 계획의 단계입니다.

그래서 지금 집을 살지 고민하고 있다면

“23만호나 공급한다는데 조금 더 기다려볼까?”

라는 숫자 하나만으로 판단하지 않으셨으면 좋겠습니다.

중요한 것은 앞서 말씀드린 두 가지입니다.

그 공급이 언제 실제로 들어오는지,
그리고 내가 보고 있는 지역과 집에 실제로 영향을 주는 공급인지.

23만호라는 큰 숫자를 그대로 보는 것과,
그중 나에게 영향을 주는 공급만 골라서 보는 것은 

전혀 다른 판단으로 이어질 수 있습니다.

결국 공급대책을 보는 이유는
앞으로 집값이 오를지 내릴지를 맞히기 위해서가 아닙니다.

내가 보고 있는 지역의 공급을 제대로 이해하고,
지금 해야 할 주거선택에 근거를 더하기 위해서입니다.