안녕하세요, 순호입니다.
오랜만에 튜터님 얼굴을 뵙고 강의를 들으니 너무나 반가웠습니다.
이번 강의는 지방과 수도권의 비교평가 하는 방법에 대한 강의를 해주셨는데요.
이번 강의에서는
- 수도권과 지방 투자를 대상으로 어떤 기준을 가지고 비교를 해야하는지 알 수 있었습니다.
- 수도권 또는 지방을 투자할 수 있는 결정을 할 수 있도록 알려주셨습니다.
| 26년 수도권 과 지방을 비교하고 사야하는 이유
튜터님께서는 강의 초입에 현재의 시장이 과거와 많이 흡사하다는 말씀을 해주셨습니다.
과거의 수도권의 시장이 오르는 폭을 보면서 시차가 다르게 올랐지만 긴 시계열에서는
결국 모든 지역이 가격상승을 보였습니다.
내 물건이 오르지 않았다고 속상할 필요가 없다고 하셨습니다.
결국 잘 샀다면 시간이 지나서 결국 가격이 오를 것이기 때문임을
과거의 가격을 분석한 것을 보고 알 수가 있었습니다.
지역에 따라 가격의 오름세가 다르게 나타났기에 지금 시점에서
어떻게 가격이 흘러갈지를 예측해볼 수 있지 않을까 생각이 들었습니다.
과거 19년도에 지방광역시이 투자금과 수도권 외곽의 투자금이 매우 흡사했는데요,
그 예시로 수도권 외곽지역과 지방광역시를 비교해주셨습니다.
두 지역의 단지를 비교했을 때 오히려 지방광역시의 가격이 더 높게 올랐다는 것을 보고 깜짝 놀랐습니다.
수도권이라고 무조건 지방보다 우월한 투자가 아님을 알 수 있었습니다.
이분법적인 사고가 투자에 대한 선입견을 만들고 사고를 방해하고 있음을 알게 되었습니다.
part 1에서는 우리가 최종족으로 투자해야하는 단지가 어디에 있는지 알고,
이에 맞게 전략을 수립하며 접근을 해야한다는 것을 알려주셨습니다.
투자대상에 대한 이해도 높이는 게 정말 중요함을 알 수 있었습니다.
| 수도권과 지방 비교평가
지방투자에 대한 비교평가가 어려운 이유가 입지 평가 기준이 다르고,
사이클이 달라 지방과 수도권을 1:1로 비교하기가 어렵습니다.
따라서 가치를 직접 비교가 어렵기 때문에,
가격을 비교하고 가치를 비교하는 순서로 비교하는 것을 말씀해주셨습니다.
가격이라는 틀로 크게 묶은 다음에 지역을 비교해야하는데요.
그렇기 때문에 대장의 가격을 통해 도시의 위상을 가늠할 수 있고,
그리고 난 다음에 직접적인 단지 비교에 들어가야합니다.
하지만 우리가 투자할 것들은 이런 대장급 단지들이 아닌 수도권의 외곽과 비교하기 때문에,
지역, 단지의 선호도가 어느 정도인지를 뚜렷하게 알고 있어야합니다.
그렇기 때문에 계속해서 우리가 배워왔던 지역에 대한 가치 평가가 선행이 되어야 합니다.
그런 다음에 수도권과 지방의 비교가 들어가야합니다.
튜터님은 여기서 중요한 내용을 설명해주셨는데요, 지방과 수도권의 비교하는 기준이 다르기 때문에
지방에서는 그 지역에서의 전체적인 위상을 파악하여야 하고
내가 투자하고자 하는 단지가 어느 정도의 생활권에 분포되어있는지 파악을 하고 있어야 합니다.
튜터님께서 또 중요한 팁을 알려주셨는데, 이 부분은 저도 부산 투자를 하면서 놓쳤던 부분인데요.
정말 수도권에 투자할 곳이 없는지를 봐야한다는 것입니다.
산본이 이미 올랐다면, 정말 투자할 곳이 없는건지를 확실히 파악하고 지방으로 가야하는데,
저는 이부분을 소홀히 하고 다음 투자처로 넘어갔습니다.
저도 이 부분에 대해서는 복기를 철저히 해보고 정말 투자할 수 있는 단지가 없었는지,
내가 감정적으로 다룬 부분은 없었는지 되돌아보겠습니다
| 수도권 vs 지방 투자 의사결정방법
마지막 part 에서는 수도권에 투자를 할 지, 지방에 투자를 할 지에 대한 의사결정방법을 말씀해주셨는데요.
우선순위를 판단하기 위한 3가지 요소를 말씀해주셨는데요, 전세가율, 공급, 분위기가 그 3요소 입니다.
전세가율은 투자에서 굉장히 중요한 지표인데요.
저평가를 판단할 수 있고, 투자금에 대한 개념도 전세가율을 통해 확인 할 수 있습니다.
지금처럼 지방의 전세가율이 높은 시기에 매매가가 오르지 않고 계속해서 전세가율이 오르고 있다면
이는 충분히 적은 투자금으로 좋은 투자 기회를 줄 수 있는 것으로 판단할 수 있습니다.
하지만 가치에 대해 무지한 상태로 갭으로만 판단한다면 갭투자에 지나지 않습니다.
지방에서는 공급이 굉장히 중요한데, 이는 투자의 기회비용이 결정되기 때문입니다.
수익률도 중요하지만, 빠르게 수익과 투자금을 회수할 수 있는지도 투자에서는 중요한 부분이기 때문입니다.
마지막으로는 시장의 분위기에 대해서도 이야기 해주셨는데요.
지금처럼 수도권의 상승세가 퍼져나가면서 규제가 강화되는 시기에는
쉽사리 가격을 잡기가 끌어내리기가 어렵고 규제를 할수록 풍선효과로 더 퍼져나가게 됩니다.
반면 지금의 지방 시장은 지방의 규제와 달리 규제를 오히려 완화해주고 있습니다.
그만큼 시장이 정반대인 시기라는 의미입니다.
| 월부학교에서 말하는 성장이란?
월부학교에서 성장하는 방법은 재미와 의미 그리고 성장이 있어야 한다고 말씀해주셨는데요.
재미만으로 지속을 할 수 없고, 의미를 찾았다고 오랜기간 동안 지속하는데는 한계가 있습니다.
결국은 재미와 의미를 통해 성장을 해야지 계속해서 지속해나갈 수 있습니다.
이 3가지 요소가 잘 어우러져야 힘든 투자생활이 힘만 들지 않고 포기하지 않고 지속할 수 있다고 말씀해주셨습니다.
저도 이번 학교를 수강하면서 내가 월부학교를 하는 의미가 무엇일지 생각을 해보고 있습니다.
왜 계속해서 월학을 수강하는지, 게다가 지방을 오가며 운영진까지 하는것인지, 내가 이 활동이 즐거운건지
스스로에게 물어보고 경험도 해보면서 그 의미를 찾아나가고 있습니다.
이번 학기가 끝날 때 쯤이면 대단한 의미는 아니더라도 내가 월부학교를 하는게 재밌는지,
하고 싶어하는지에 대한 답을 찾았으면 좋겠습니다.
BM 할 것 .
지방과 가치를 비교할 때,
평단가, 랜드마크 가격, 매매가, 도시급지, 생활권 , 단지수준을 비교하고 가격과 가치를 비교해 볼 것.
- 수도권 지방 투자 의사결정 장표 반영해 볼 것.
