안녕하세요, 나의 초심을 단단히 지키는 나초단입니다.
갱지지 튜터님의 강의를 처음으로 들어볼 수 있었는데요.
주제가 상당히 흥미롭고 지금까지 들어본 적 없는 강의였습니다.
지방과 수도권을 비교하고 액션까지 만들어주셨는데요.
신선하고 의미 깊었던 강의 후기를 작성해보겠습니다.
수도권 VS 지방 비교평가
수도권 물건과 지방 물건을 비교하는 방법이 항상 어려웠는데요.
지방과 수도권을 비교해야 하는 이유를 알려주셨습니다.
가치가 있는데, 가격이 저렴한 곳이 전국에 많다고 하시는데
어떻게 비교를 안 할 수 있을까요!
과거 시장과 현재 시장을 비교해주시면서
수도권이 어떤 시장인지, 지방은 가격이 어떤지 제대로 배울 수 있었습니다.
꼭 수도권이라고 무조건 지방보다 우월한 투자 대상이 아니라는 것을 일깨워주셨는데요.
가장 핵심적인 인사이트는 '수도권 vs 지방'이라는 프레임 자체에서 벗어나야 한다는 점입니다.
2019년 부천, 군포와 대전, 청주 등의 과거 시장 데이터를 복기해 보면,
단순히 수도권이라는 이유만으로 우월한 성과를 낸 것이 아님을 알 수 있습니다.
지방이더라도 지역 내 내재가치와 선호도가 확고한 자산이라면
장기적으로 훨씬 우수한 투자 수익을 가져다주었습니다.
입지 평가 기준과 사이클이 전혀 다른 두 지역을 비교할 때는
결국 '가치 있는 물건을 얼마나 싸게 사느냐'라는 투자의 본질에 집중해야 함을 다시 확인할 수 있었습니다.
이를 실제 투자에 적용하기 위해 튜터님께서 제시해주신
4단계 비교평가 프로세스(가격 → 가치 → 시장 → 기준)이 정말 좋았는데요.
첫째, '가격' 측면에서는 평단가와 랜드마크 단지의 가격을 기준으로 비슷한 체급의 비교 대상을 필터링
둘째, '가치' 판단 시에는 수도권과 지방의 입지 선호 요소가 다름을 인정하고,
철저히 지역 내 상대적 선호도를 파악
우리가 매수할 물건은 결국 향후 매도해야 하는 자산이므로, 환금성과 매도 난이도를 꼭 체크
셋째, '시장' 상황 점검
전세가율뿐만 아니라 매매가와 전세가의 절대적 가격 수준, 공급 물량,
규제에 따른 풍선 효과 및 지역 대장 단지의 움직임 등 거시적 환경을 팩트 기반으로 점검
넷째, '기준'의 확립
아무리 좋은 투자처라도 본인의 가용 투자금과 감당 가능한 리스크 범위를 벗어난다면 의미가 없음.
영끌을 통한 단 한 번의 '최고'의 투자를 노리기보다,
리스크를 통제하며 다음 투자를 이어갈 수 있는 '최선'의 투자를 세팅
더불어, 이러한 정량적 지표와 입지 평가만으로는 완벽한 비교평가가 이루어질 수 없다는 점도 중요하게 다가왔습니다. 수치로 100% 설명되지 않는 10%의 간극은 결국 현장 임장을 통한 분위기 파악과 직관으로 채워보겠습니다.
선배로서 말씀
마지막에 해주신 말씀이 가장 찔렸는데요.
환경이 누릴 생각하지말고 만들어보라는 말씀해주셨는데요.
많이 찔린 것 같습니다. 내가 이 환경을 이용만 하는 것은 아닌지?
좋은 환경이 되도록 내가 만들고 있는 것인지?
반성을 하게 되었습니다.
내가 환경을 만들고 그 환경을 잘 이용할 수 있는 투자자로 성장하겠습니다
정말 좋은 강의 만들어주셔서 감사합니다.
BM
- 튜터님들의 강의를 그냥 넘기는 것이 아닌 꼭 따라해보기
- 비교평가 → 우선순위 → 투자검토 이 시퀀스대로 따라하기
