안녕하세요. 월급쟁이부자들 공식튜터 미요미우입니다.
최근 수강생분들에게 받은 질문입니다.
"여기 사려고 세 달동안 지켜본 곳인데 가격이 너무 올랐어요.
떨어질때까지 기다려야할까요, 지금이라도 다른 지역으로 넘어가야할까요?"
"저희 집이 요즘 가격이 많이 올랐는데, 더 가지고 갈지 팔고 갈아탈지 고민이에요"
“이 지역 가격이 떨어졌어요, 일시적인 조정인걸까요? 지금이 기회인걸까요?”
부동산은 살아 움직이는 생명체와 같습니다.
공급, 정부 정책, 금리, 호재 등 다양한 영향을 받아 가격이 움직이는데요.
내집마련을 계획하거나 갈아타기를 준비하는 분들, 그리고 투자를 계획하는 분들에 이르기까지
전국의 시세 흐름을 파악하는 것은 내집마련과 투자에 모두 도움이 됩니다.
그러나 숫자로 가득한 표를 해석하는 것은 쉽지 않은데요.
이를 돕기 위해 오늘부터 매주 월요일마다
KB시세를 바탕으로 전국 시세 흐름을 짚어보고자 합니다.
- 1주차[상승 1위]: 이번주 매매 상승률 1위 지역 심층 분석
- 2주차[전세 1위]: 이번주 전세가 상승률 1위 지역 심층 분석
- 3주차[하락 1위]: 이번 주 하락률 1위 지역 긴급 점검
- 4주차[월간 총평/전망]: 한 달 간의 전국 시세 흐름 분석
오늘은 첫번째 시간으로 8월 첫째주 매매가 상승 1위 지역을 분석합니다.
이번주 1위 지역은 서울이 아닙니다.
바로 경기도에 위치한 수원 영통구입니다.
수원 영통구의 가격 상승세는 무서울정도인데요,
데이터를 분석하고 직접 현장의 분위기를 파악한 결과
매매가 상승의 이유를 알 수 있었습니다.
정답은 호재와 공급이었습니다.
이번주 전국 시세 흐름, 이렇게 움직였어요
매매가 상승지역 | 순위 | 매매가 하락지역 |
| 수원시 영통구 | 1 | 거제 |
| 성남시 수정구 | 2 | 이천 |
| 용인시 수지구 | 3 | 대구 남구 |
| 수원시 장안구 | 4 | 포항 북구 |
| 화성시 병점구 | 5 | 원주 |
상승 TOP5는 수원 영통구, 성남 수정구, 용인 수지구, 수원 장안구, 화성 병점구입니다.
전부 경기 남부이죠.
눈에 띄는 점은 화성 병점의 매매가 상승인데요.
이는 동탄이 규제지역으로 묶이면서 나타난 풍선 효과로 보입니다.
동탄이 규제지역으로 묶이면 그 수요가 서울에 붙어있는 경기도인 부천, 산본 등으로 이어지리라 예상했는데, 뜻밖에 병점에 불이 붙었습니다.
투자자들이 몰린다고 그대로 따라가기보다는, 가치 대비 가격이 적정한지를 직접 판단하셔야 길게 보았을 때 후회 없는 선택을 하실 수 있습니다.
하락 TOP5는 거제, 이천, 대구 남구, 포항 북구, 원주입니다.
이천을 제외한 모든 지역이 지방이고, (이천도 서울 중심에서는 거리가 많이 멀죠)
대구 남구, 포항 북구, 원주의 경우 적정 수준보다 많은 아파트가 공급되면서
전세가 하락이 매매가 하락을 이끌었습니다.
다만 대구 남구와 포항은 공급이 급감하고 있기 때문에
공급이 정리되면서 전세와 매매가가 반등하는 시기를 잘 잡는다면
싼 가격에 좋은 매수를 할 수 있으리라 생각합니다.
이 중 경기 남부 상승 흐름의 중심에 있는 영통구를 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
영통구, 자세히 살펴보니 이런 모습입니다
이번주 영통구의 상승률은 0.91%입니다.
매매가 상승률이 전달 대비 0.20%가 오르면 급등이라고 정의하는데요.
이를 기준으로 하면 영통구의 매매가 상승은 이례적인 것을 알 수 있습니다.
이러한 흐름은 이번주에 국한된 것이 아닙니다.
지난 4주간 영통구의 상승률은 1.47% → 0.55% → 0.91% → 0.91%로 꾸준히 이어지고 있습니다.
이러한 흐름은 영통구 혼자만의 것이 아닙니다.
이번 주 용인시 수지구는 0.63%, 수원시 장안구는 0.6%, 성남시 분당구는 0.33%로 함께 올랐습니다.
경기 남부 라인이 동반 상승하고 있는 것입니다.
영통구를 좀 더 자세히 들여다보면 상승을 이끈 단지의 특징도 알 수 있습니다.
삼성 캠퍼스 인근, 신축 단지가 모여 있는 망포가 시세 상승을 견인했습니다.
망포동의 힐스테이트 영통은 6월에 13억이던 호가가 7월에는 13.8억까지 올랐습니다.
한편 영통동의 영통포레파크원은 7월에 20건, 8월에 2건이 거래되는 등 거래량이 증가하였고,
가격 또한 5억대에서 6억대로 올랐습니다.
참고로 영통동의 벽적골8단지두산우성한신도 8월에만 7건이 거래가 되었는데요.
현재 리모델링 추진중이고, 26년 8월10월 사이 이주가 예정되는 단지입니다.
26년 10월에 벽적골 8단지를 매수해서 잔금을 쳤다고 해볼게요.
26년 10월에 이주가 시작된다면, 매수하고 바로는 실거주 의무가 없습니다.
아파트가 새것으로 바뀌기 전까지 원하는 지역에 전월세로 거주할 수 있는 것이죠.
그러나 이 기간이 지나 새것이 된다면 2년 실거주 의무가 살아납니다.
따라서 투자의 관점에서 접근해볼 수도 있습니다.
다만 가격이 오르지는 않아서 이번 상승의 중심은 아닙니다.
영통구는 왜 오르는걸까요?
영통구가 오르는 이유는 크게 두 가지입니다.
첫째, 삼성과 sk하이닉스. 두 회사의 약진 덕분입니다.
삼성전자는 올해 2분기 매출 171.5조원, 영업이익 89.5조원을 기록했습니다.
전 분기보다 영업이익이 56% 늘어난, 역대 최대 실적인데요.
회사가 이렇게 잘 나가면 그 회사에 다니는 사람들의 소득도 달라집니다.
소득 여력이 커진 대기업 직장인들이
회사 근처 신축에 자리를 잡으려는 움직임이 반영이 되었다고 할 수 있습니다.
둘째, 전월세 수요가 매매 수요로 전환되었기 때문입니다.
영통은 매매가 5-6억대 중저가 단지 중심으로 전월세 매물이 씨가 말랐습니다.
이에 전세를 찾던 신혼부부들이 매매 수요로 돌아선 것인데요.
또한 대출 규제로 주담대 한도가 3억으로 줄어들면서,
지금 아니면 못 산다는 심리가 겹친 것으로 보입니다.
인근 부동산 사장님들에 따르면
전세 매물이 줄어들면서 최근 신혼부부의 매매 거래가 급증했다고 합니다.
실제 제 주변에서도 최근 영통에서 전월세난을 호소하는 분이 계셨습니다.
전세 물건이 나오면 휴가를 써서라도 물건을 보러 가야하고,
부동산에서 전세를 구하러 왔다가 바로 매매 계약을 체결하는 신혼부부를 목격할 정도였지요.
급감하는 전세물량 (출처: 아실)
토지거래허가구역인만큼 실수요자들에 의해 가격이 변화하고 있는 모습입니다.
미요's 3줄 요약
이번 상승은 삼성,하이닉스 호재에 따른 직주근접 수요(망포 신축 단지)와 전월세 부족, 대출 규제에 따른 매매 전환 수요(영통 중저가 단지)가 함께 작용한 결과입니다.
4주 연속 큰 폭의 상승이 이어지고 있고, 인근 수지구,장안구,분당구도 함께 오르며 경부라인 전역이 동반 상승 중이에요. 상승이 어디까지 이어질지는 지켜봐야합니다.
유형별로 해야 할 일을 정리해본다면,
무주택자는
전월세 매물이 부족하다는 점을 고려해야합니다. 전세 거주를 이어가는 것은 리스크가 큰 선택이 될 수 있습니다.
갈아타기를 고민중이라면
힐스테이트영통 34평 15억이면 동작구에서 34평도 매수할 수 있는 가격입니다.. 만일 이사가 가능하다면 더 입지 좋은 곳으로 이동할 수 있을지 고려해볼 수 있습니다.
투자를 검토중이라면
영통구는 토지거래허가구역이기에 전세낀 매수는 어렵습니다. 다만 추후 투자가 가능한 상황에 대비하여 우리가 생각해야 할 지점은 다음과 같습니다.
삼성이 임팩트 있는 직장인 것은 맞지만 입지 대비 저평가 되어 있는지는 따로 봐야합니다. 같은 투자금으로 더 입지 좋은 곳에 접근할 수 있는지도 확인해보세요.
특히 이주 직전의 리모델링 단지에 들어가는 경우 당장 실거주 하지 않아도 되지만 완공 후 2년간 거주 의무가 있으니 조건을 충족할 수 있는지 고려하셔야합니다.
다음주는 전세를 봅니다
삼성에 근무하는 사람이라면 영통구는 매력적인 지역입니다.
그러나 부동산은 가장 큰 돈을 들여 매수하는 자산이라는 관점에서
더 좋은 선택지는 없을지 고민하는 과정이 필요합니다.
다음주는 월요일에는 전국 시세 흐름을 간단히 살펴본 후,
전세가 상승률 1위 지역을 다뤄보겠습니다.
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매 주 데이터와 현장 경험으로 전국의 시세 흐름을 전해드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
