3기 신도시, 8년이 지났는데 입주한 곳은 한 곳뿐입니다

"계약금 마련하려고 전세보증금 낮춰서 반전세로 옮겼는데, 입주가 또 13개월 밀렸어요."

사전청약에 당첨되고 4년째 입주를 기다리고 있는 한 30대 세입자의 이야기입니다. 

그런데 지난 13일 정부가 공공택지 착공 기간을 절반 가까이 줄이겠다는 '주택 신속공급 방안'을 새로 발표했습니다. 

무슨 일이 있었나

2021년 이후 사전청약을 진행한 수도권 공공택지 98개 단지 가운데 

67개 단지의 본청약이 애초 안내했던 시점보다 늦어졌습니다. 

가구 수로는 약 3만4,000채 규모입니다.

이 중 47개 단지는 늦게라도 본청약이 진행됐지만, 

20개 단지는 예정 시점이 지나고도 본청약 공고 자체가 아직 나오지 않은 상태입니다. 

지연된 단지들의 평균 지연 기간은 12.6개월이었습니다. 본청약이 늦어지니 입주 시기도 함께 밀렸습니다. 

경기 남양주왕숙2지구 A3블록은 입주 예정 시기가 41개월이나 늦어져, 3년 넘게 입주가 멈춰있는 상태입니다.

지연되면 분양가와 대출 조건도 함께 달라집니다

사업 기간이 길어지는 사이 분양가도 함께 올랐습니다. 

사전청약 당시 추정 분양가와 본청약 확정 분양가를 비교하면, 평균 8,600만 원이 상승했습니다.

본청약이 2022년에 진행된 단지는 평균 5.2% 오르는 데 그쳤지만,

올해 진행된 단지는 분양가가 32.9%나 뛰었습니다. 

본청약이 늦어질수록 분양가 상승폭도 커지는 흐름입니다.

분양가가 5억원, 9억원 같은 정책대출 기준선을 넘어서면, 애초 디딤돌대출을 계획했던 신혼부부나 다자녀 가구도 금리가 더 높은 일반 주택담보대출로 갈아타야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

왜 이렇게 늦어질까요

가장 큰 병목은 보상과 이주입니다. 

공공주택지구 개발에는 '선 이주, 후 철거' 원칙이 있어 보상이 끝났다고 바로 공사에 들어갈 수 없습니다. 

토지·지장물 소유자가 보상평가액에 반발하거나 이주 자체를 거부하는 경우가 적지 않은데, 

이때 사업 시행자가 인도(명도)소송을 제기해도 결론까지 1년 가까이 걸릴 수 있습니다.

여기에 광역교통대책 협의로 지방자치단체와 조율이 길어지는 경우도 있고, 

공사를 시작한 뒤 매장 문화재나 맹꽁이 같은 보호종이 발견되면 조사와 대체 서식지 마련까지 추가로 필요합니다.

8년 전 발표된 3기 신도시, 지금 어디까지 왔을까요

2018년 처음 발표된 3기 신도시는 8년이 지난 지금, 실제 입주를 눈앞에 둔 곳이 딱 한 곳뿐입니다. 

흔히 3기 신도시라 하면 인천 계양·남양주 왕숙·하남 교산·고양 창릉·부천 대장 5곳을 떠올리지만, 

2021년 광명 시흥·의왕군포안산·화성 진안이 추가되면서 실제로는 8개 지구, 약 31만 가구 규모의 사업입니다.

인천 계양, 유일하게 체감 가능한 단계

8개 지구 중 유일하게 실제 입주를 앞두고 있습니다. 

연말에는 A2블록(공공분양 747가구)과 A3블록(신혼희망타운 538가구) 입주가 예정돼 있습니다.

남양주 왕숙, 서울 인접 지구 중 최대 규모

주거 중심의 왕숙1지구(5.2만가구)와 기업이전단지인 왕숙2지구(1.4만가구)로 나뉩니다. 

GTX-B와 지하철 9호선 연장이 계획돼 있어, 완공되면 서울 도심까지 30분대 접근이 가능해질 전망입니다.

하남 교산, 문화재가 발목

부지 일대가 매장문화재 유존지역으로 지정돼 있는데, 

3기 신도시 발표 당시 문화재청과 사전 협의 없이 사업이 진행되면서 문제가 불거졌습니다. 

2025년 국정감사에서는 LH 사장이 직접 "문화재 발굴로 사업이 상당히 지연될 우려가 있다"고 인정하기도 했습니다.

다만 3조원 규모의 AI 혁신클러스터 조성이 함께 추진되고 있어, 자족 기능에 대한 기대감도 있습니다.

고양 창릉, 뜨거운 청약 열기

서울 인접 그린벨트 부지 중 대규모 개발이 가능한 사실상 마지막 지역으로 꼽힙니다. 

광명 시흥, 후발 지구 중 가장 앞서

2021년 추가 지정된 세 지구 중 가장 진행이 빠릅니다. 

올 상반기 보상 감정평가를 마치고 협의보상에 들어갔는데, 당초 일정보다 4개월 앞당긴 것입니다. 

내년 말 착공, 2031년 첫 입주가 목표입니다.

그래서 8.13 대책이 이 흐름을 바꿀 수 있을까요

지난 13일 국토교통부는 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'을 발표하면서,

신규 공공택지의 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 대폭 줄이겠다고 밝혔습니다. 

인허가·보상·부지조성 단계를 병행하고, 각종 영향평가에 필요한 관계기관 협의도 신속히 진행하는 체계를 만들겠다는 계획입니다. 

지금 3기 신도시 지연을 만들어낸 핵심 병목, 즉 보상 협의 지연과 이주 거부에 따른 명도소송,

문화재·보호종 발굴 같은 변수들은 이번 8.13 대책에서도 여전히 해결되지 않은 채 남아 있는 항목들입니다. 

'선 이주, 후 철거' 원칙 자체가 유지되는 한, 절차를 아무리 병행해도 결국 토지주와의 협의라는

가장 예측하기 어려운 구간을 얼마나 단축하느냐에 성패가 달려 있습니다.

8.13 대책이 제시한 37개월이라는 목표치가 신규 택지에는 적용될 수 있어도,

이미 진행 중인 3기 신도시 후발 지구들의 일정을 그만큼 앞당겨줄지는 별개의 문제로 지켜봐야 할 것 같습니다.

착공과 체감 공급은 다른 이야기입니다

착공 물량이 늘어나는 것과, 시장이 실제로 공급을 체감하는 것은 별개입니다. 

택지 지정부터 보상, 착공, 분양, 입주까지 통상 수년이 걸리는 만큼, 

지금 진행 중인 사업들은 당장의 공급 확대라기보다 중장기 공급 기반을 다지는 성격에 가깝습니다.

계획 발표(2018년)로부터 8년이 지난 지금까지도 실입주가 시작된 곳이 

인천 계양 한 곳뿐이라는 사실이, 이 지적을 뒷받침합니다. 

지금 확인해야 할 것

사전청약 당첨자라면, 본청약 공고문의 분양가와 입주 시점을 다시 확인하세요. 

→ 지연이 길어질수록 분양가가 큰 폭으로 오르고, 정책대출 기준선을 넘어설 수 있습니다.

‘착공 목표 확대’, '건설기간 단축' 뉴스를 볼 때 실제 입주 시점까지 얼마나 남았는지 함께 계산하세요. 

→ 목표가 파격적이어도 아직 '지시'와 '검토' 단계라는 걸 감안해야 합니다.

지연 리스크가 있는 지구는 그 원인이 해소됐는지 개별적으로 확인하세요. 

→ 하남 교산의 문화재 발굴처럼, 같은 3기 신도시여도 지구별로 병목의 성격이 다릅니다.

공공택지 공급은 계획과 실제 사이의 간격이 유독 큰 영역입니다. 

정부가 속도를 내겠다고 여러 차례 밝혀온 만큼 앞으로 개선될 여지는 있지만, 

지금까지의 흐름을 보면 조급하게 일정을 확신하기보다는 

지구별 진행 상황을 꾸준히 확인하며 대응하시는 편이 안전할 것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.