내가 놓친 것이 무엇일까.
잔쟈니 튜터님의 강의를 들으며 내가 특히나 집중했던 부분이다.
튜터님과의 인연은 3년 전 시작된 것 같다.
돈독모에서, 지투실전반 튜터님으로 만나게 된 쟈니 튜터님은
정말 신기하게도 매번 당시에 내가 놓치고 있는 것들을 하나씩 일깨워주셨다.
특히 지투실전반에서 튜터님 덕분에 깨달은 원팀의 진정한 의미는
내 생각의 틀을 통채로 바꿔준,
그래서 지금까지도 내가 아주 중요하게 여기는 가치 중 하나이다.
그렇기 때문에 잔쟈니님의 서투기 2강에서도
내가 놓친 부분이 무엇인지,
잘못 생각하고 있거나 제대로 하고 있지 않는 것이 무엇인지에
특히 신경쓰면서 강의를 들었다.
꼼꼼히 필기해가며 단숨에 들어나간 강의.
잔쟈님 튜터님의 따뜻한 표정과 부드러운 말씀 뒤에 숨겨진
투자자로서의 날카로움이 느껴졌다.
일반인들은 우왕좌왕 흔들릴 때
그 안에서 기회를 잡아내기 위해 행해야 하는 현실적인 '행동'들을 알려주셨다.
정책이 내게 미치는 실질적인 영향을 계산하고
뒤죽박죽인 가치와 가격 속에서 임장과 임보를 통해 '진짜'를 찾아내고
꾸준히 지켜보며 확신을 쌓고 욕망을 다스리는 것까지.
투자자로서 내가 알고 있다 생각하는 것이 진짜 맞는지,
그리고 내가 그걸 정말 제대로 하고 있는지,
앞으로는 어떻게 사고하고 행동해야 할지,
정말 많이 돌아볼 수 있었다.
한발 더 깊게 들어가야 한다
튜터님께선 임장과 임보의 결과
사람들이 어디를 좋아하고, 어디가 먼저 오르며, 내 우선순위가 무엇인지
알아야 한다고 말씀하셨다.
나는 이 중 '어디가 먼저 오른다', 즉 가격에 대한 생각이 부족했던 것 같다.
물론 보편적으로만 생각하면 사람들이 좋아하는 곳이 먼저 오르고
좋아하는 것들 중 내가 할 수 있는 최선이 내 우선순위이다.
하지만 투자를 하면 할수록
그 '우선'을 찾는 디테일이 어렵다.
그리고 그게 되야
잃지 않는 투자에서 더 버는 투자로 나아갈 수 있다.
투자를 한다는 것은 돈은 벌기 위한 행위이다.
내가 진짜 부동산 투자자로 지역을 봤나?
진짜 사력을 다해 더 나은 투자처를 찾기 위해 애썼나?
다음 투자를 준비한답시고 투자자가 아니라 공부하는 학생처럼 한건 아닐까?
튜터님께서 예로 들어주신 지역의 가치와 가격에 대한 판단 방법은
얼핏보면 내가 다 아는 내용처럼 보였지만
자세히 들어보면 디테일이 달랐다.
지역별, 생활권별, 단지별 가치와 가격에 영향을 주는 요소와 그 정도의 미묘한 차이,
그리고 시장 분위기, 지역의 상황에 따른 가격 상승의 정도와 순서 차이,
어떤 이유로 과거의, 현재의 가격이 형성되었는지를 이해하고
내 투자 의사결정에 반영하기 위한 노력이 더 필요하다는 생각을 했다.
한발 더 깊게 들어가야 한다.
BM
입지 분석 시, 입지요소의 영향력의 크기를 판단하기 위한 단지 비교를 빠뜨리지 않는다. 실제 가격에 영향을 주는 요소와 그 정도를 파악하기 위해선 내 생각을 검증하는 과정이 필요하다. 디테일을 살려야 한다.
단지 비교 시, 과거 가격 흐름을 비교하고 상승 순서와 폭에 대한 원인을 정리한다. 중요하다고 생각하나 놓치고 있었던 부분이다.
매달 권역별 가격 흐름을 체크한다. 어디까지 흐름이 왔는지를 알아야 다음 갈아타기를 준비할 수 있다.
정책에 대한 이해, 그리고 옥석 가리기가 더 중요해진 이유
강의를 다 수강한 후 튜터님이 알려주신 방법에 따라
이번 세제 개편이 내게 실질적으로 미치는 영향을 계산해보았다.
그 덕에 막연한 두려움이 걷히고 현실적인 대응 방법을 생각하게 되었다.
각종 정책들은 영원불변의 것이 아니다.
하지만 실질적으로 나의 투자에 영향을 미치기 때문에 그에 대한 이해가 필요하다.
정책이 나올때마다 '아 열어봐야 하는데...' 하는 생각을 하면서도
영 손이 가지 않아 미루는 일이 잦았는데
이번 강의에서 8.3 세재 개편을 다루어주신 덕에
나도 마음먹고 보유세와 양도세 부분을 구체적으로 계산해볼 수 있었다.
뿐만 아니라 현재 토지거래허가구역 내의 거래 시
대출 한도 제한 기준과 실제 대출 상한 계산시 실수할 수 있는 부분,
거래 과정에서의 시세변동이 대출에 미칠수 있는 영향 등
현장에서 맞닥들일 수 있는 실무적인 문제상황과 그에 대한 대응 방법까지 다뤄주셔서
내 투자시나리오별 자금 계획에 반영해볼 수 있었다.
강의를 들으면서
똑같은 시장 상황에서도 누군가는 어렵다, 안된다 등의 부정적인 생각을 할텐데
튜터님께서는 한결같이 '어떻게 하면 투자를 해낼 수 있을까'의 관점에서 고민하신다는게 느껴졌다.
기술이나 방법을 익히는 것도 물론 중요하지만
그 어떤 상황에서도 '해내는 방법만을 생각하는 태도'를 본받아야겠다.
그런 의미에서 지금같이 규제가 나오는 상황은 누군가에게는 기회의 장이다.
이런 시장에서 매물들의 가격은 대출상한이 달라지는 기점에 수렴하게 된다.
지역마다, 단지마다 차이는 있겠으나
15억, 25억을 넘던 상급지의 실거래가가 규제 후 그 아래 금액으로 거래되고
그보다 낮게 거래되던 하급지의 경우 오히려 15억, 25억에 가까운 금액으로 거래되었던
지난 시장의 기록이 이를 반증한다.
가격이 섞인다.
더 좋은 것과 덜 좋은 것의 가격이 같아지는 것이다.
지금, 옥석 가리기가 더 중요해진 이유가 바로 이것이다.
장기적인 관점에서 단단한 수요가 뒷받침되는 서울의 아파트들은 가격이 상승할 것이다.
하지만 이렇게 가격이 뒤죽박죽일 때
내가 어떤 선택을 하느냐가 곧 수익의 크기를 결정하게 된다.
배운대로, 제대로,
임장과 임보를 해나가면서
꾸준히 가치를 알아보는 눈을 길러야 하는 이유가 바로 여기에 있다.
강의를 들으며 한발 더 깊이,
그래서 뭐가 더 가치 있고 뭐가 더 사람들의 수요를 끄는지
이럴때 더 열심히 봐야한다는 생각이 강하게 들었다.
BM
정책이 나올 때, 나에게 미치는 실질적인 영향력을 계산한다. 정책에 대한 이해를 게을리 하지 말자. 세제 개편이 실질적으로 내게 미치는 영향과 자금에 대한 철저한 계획은 막연한 두려움을 없애주고 리스크를 줄여준다.
거래시, 대출상한 기준을 면밀히 보자. 상한이 달라지는 구간의 매매가는 특히 주의가 필요하다. 자칫 자금흐름에 문제가 생길 수 있음을 잊지 말자.
호재로 인해 변한 앞마당에 다시 가보자. 분임과 매임을 통해 가치가 변한 부분이 있다면 업데이트 하자.
숫자가 아니라 기회를 보자
'확신은 지켜보는 과정에서 단단해진다'는 튜터님의 말씀이 너무나 와닿는다.
매달 꾸준히 임장을 가고 임장보고서를 쓰는 것도 당연히 중요하다.
앞마당이 많아야 선택의 폭이 넓어지고 비교가 가능하기 때문이다.
하지만 한달 안에 지역 내의 모든 단지의 가치와 수요의 크기를 완벽하게 이해하고
내가 하고자 하는 투자에 대해 100% 확신하기란 거의 불가능에 가깝다고 생각한다.
앞마당 만들기와 지켜보기가 병행되어야만
스스로 납득가능한 투자를 할 수 있고 긴 보유과정을 견딜 체력이 생기는 것 같다.
21년부터 매달 꾸준히 만든 앞마당을 한달, 두달, 세달, 6개월, 1년 , 2년.. 이렇게 지켜보다보니
헷갈렸던 부분들이 자연스럽게 정리가 되고 내 안에서 데이터가 쌓였다.
좋은 단지들이야 그때도 좋아보이고 지금도 좋아보이니 그렇다 치더라도
당시 긴가민가 했던 단지, 혹은 내가 조금은 내려치기 한 단지들이
와 이게 8억이었는데 벌써 15억이야?
이건 2.5억에 투자할 수 있었는데 이제는 투자금이 배가 됐네?
하게 만드는 요즘,
그 단지들이 지닌 가치를 다시금 다시보게 되고
이정도 가치가 서울수도권 내에서 얼만큼의 상승 힘을 갖는지
돈이 어떻게 흘러가는지를 배울 수 있었다.
'제대로 지켜봐야 해요'
강의를 들을 때 가급적 한 글자도 빠짐 없이 그대로 들으려 노력한다.
이 대목에서 나는 튜터님께서 말씀하신 '제대로'에 대해 생각해보았다.
돌아보면 예전부터 '제대로'를 강조하셨다.
단지를 꾸준히 지켜본다는 것은 어떤 것일까?
누적의 힘을 알기에 매달 시세를 보고 가봤던 지역도 다시 가보지만
이것이 기계적인 행위였는지,
정말 기회를 찾기 위한 노력이었는지 돌아보았다.
단순히 올랐네, 떨어졌네, 이런 화면속 숫자가 아니라
그 안에서 내가 눈여겨 보던 단지의 투자 기회가 열렸는지 호시탐탐 째려보며
언제든 투자할 수 있는 준비가 되어 있어야 한다는 생각이 참 많이 들었다.
숫자가 아니라 기회를 보라는 튜터님의 말씀이 마음 깊이 남는다.
BM
26년 서울 앞마당 완성한다. 6개의 구가 남았다. 내 선택지를 꾸준히 늘리자.
앞마당 완성 후에도 매달 임장 4일 확보(매임 중심), 주중 매일 시세보기, 매달 가격대별 투자후보 검토를 게을리 하지 않는다.
마음가짐 : 내가 하는 모든 행위는 실전 투자를 위한 행위임을 잊지 않는다.
막연한 두려움, 막막함, 어려움 등의 감정을 넘어
나에게 실질적으로 필요한 것이 무엇인지 알고
꾸준한 실천을 이어가야하는 이유와 방법을 모두 배울 수 있었던 2강이었다.
잔쟈니 튜터님 덕분에
지난 몇년간 '제대로 하자'라는 신념을 꺾지 않고 꾸준히 해올 수 있었고
이번 강의를 통해 그 믿음을 더 확고히 하게 되었다.
정말 감사드립니다 튜터님.
앞으로도 배운대로, 제대로 행하는 투자자가 되겠습니다.
