안녕하세요
함께 하고 싶은 투자자 이호입니다
8월 3일 세제 개편안이 나오면서 나에게는 어떤영향이 있을까?
많이 고민들 하시고, 살펴 보지만 생소한 용어도 많고 저 포함 많은 분들이 세금은 늘 어려운거 같습니다
이번의 세제 개편안은 2가지 파트로 정리 해 보았습니다
🎯부동산 세제 관련 개편 내용
🎯나의 자산 시뮬레이션 및 방향성
🎯부동산 세제 관련 개편 내용
이번에 개편은 개편은 기존에는 주택수, 보유기간이 주택가액+거주기간이 핵심 입니다
보유세(종합소득세, 재산세 제외)와 양도세에 대해서 어떠한 내용으로 개편이 있었는지 알아보겠습니다
세제개편 용어 설명집
1. 양도 소득세 개편
- 기존의 보유 공제를 거주 공제로 개편
1주택 기준으로 기존은 거주+보유 각 4% 80% 최대 공제가 가능 했으나, 28년 과도기를 거쳐 29년 이후 부터는 보유 공제는 사라지고 거주공제만 8% 최대 80%까지 가능 하며 공제 한도는 10억으로 제한 됩니다
다주택자의 경우 27년까지는 보우 연 2% 최대 30%까지 였으나, 28년 과도기를 거쳐 29년에는 거주공제 연 2% 최대 30%까지 정용 됩니다(단, 거주 공제 또한 2년이상 거주시만 적용 됨)
- 10년 이상 거주한 1세대 1주택 기본 공제 확대
기존 연 250만원 → 변경 연2,500만원(양도가액 30억인 이하)
- 다주택자 조정 대상지역 주택 양도세 한시 완화
26년 5월 9일 부터 다주택자 양도세 중과 되었는데, 28년까지 한시 완화를 해주려고 합니다. 기본세율에 2주택자는 +20%, 3주택자는 30% 추가 되는게 한시적 유예를 해주려 합니다. 26년 5월 9일 이후 매도 한 다주택자는 소급 적용예정 입니다
간단히 양도세 예시를 들면
(지방세, 누공제등은 제외함)
1주택와 3주택 이상시 세금이 6억 발생함
- 1주택자 20억의 수익 발생 → 기본세율 45% / 세금 9억
- 2주택자 20억의 수익 발생 → 기본세율 45%+20%=60% / 세금 12억
- 3주택자 20억의 수익 발생 → 기본세율 45%+30% =75% / 세금 15억
양도세 개편을 보면,
보유만을 해서는 세제 해택을 줄이고 실제 거주는 사람들에게 혜택을 늘리겠다. 다주택자 매도 물량을 늘려서 매매를 안정화 시키겠다는 의도가 있는 듯 합니다. 26년 5월 9일 다주택자 중과 유예 해지 때 현장에는 급매 그리고 물량이 많이 나오면서 가격이 주춤했던 것을 정부는 기억하고 있는 듯 합니다
다만, 이번에 물량이 많이 나올지는 조금 더 지켜봐야겠습니다
2. 보유세 개편(종합부동산:종부세)
종합부동산세(종부세)는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 보유한 재산세 과세대상 주택·토지를 유형별로 합산해, 그 공시가격 합계액이 유형별 공제금액을 초과하면 그 초과분에 대해 과세하는 국세(보유세)입니다
즉, 일정금액 이상의 부동산을 보유 하고 있으면 국가에 지불하는 보유세금 입니다
[계산 공식]
1번: (공시가격-기본공제) X 공정시장가액비율 = 과세 표준
2번: 1번의 과세 표준 X 종부세율 = 종부세
이렇게 결정이 됩니다
변수가 되는 요인은 항목 모두가 됩니다.
공시 가격, 기본공제, 공정시장가액비율, 종부세율 해당 4개의 항목을 조정 또는 공제항목 또는 조건을 변경함에 따라 세금 금액이 달라지게 됩니다
이번에 개편에는 공시가액을 제외한 3개 항목에서 조정이 있었습니다
- 기본공제 금액 조정
-1주택자는 세액 공제액이 증가 되었고, 비거주 1택자는 9억으로 기본공제가 줄었습니다
거주를 하게 되면 12억→14억으로, 비거주는 12억→9억으로 변화가 있습니다
-그외(다주택자 또는 공동명의)는 9억 → 4억+실거주 조건이 포함 됩니다
다만, 공시가격 합계 9억까지는 과세가 제외 됨
1가구이나, 부부공동명의인 경우 기존에는 공시지가 18억까지 과세가 되지 않았으나, 이번에 변경된 내용은 그외(다주택자)와 동일하게 적용을 받는 것으로 되었습니다. 다만 아직은 확정 된 것이 아니므로 변경이 될 수도 있다는 것을 알면 좋겠습니다
- 공정시장가액 조정
과세 표준의 모수를 늘려주는 공정시장가액도 60%→ 70% 비율이 늘어 나며, 다주택자는 20%p 늘어 나는 것을 알수 있습니다
- 종부세율이 주택수에서 주택가액으로 기준으로 변경
이번의 가장 큰변화입니다
세율을 기존에는 주택수에 따라서 비율을 산정하였는데, 27년 부터는 과세표준 금액 즉, 주택수가 아닌 주택가액 총액으로 세금을 징수하게 됩니다. 계속 이야기 되었던 똘똘한채, 고가 주택을 겨냥한 변경으로 보여 집니다
- 1세대 1주택세액공제 조정
1주택자에 대한 보유 기간에 따른 세액 공제가 있었으나, 28년에는 보유에 대한 공제는 없고 거주 공제만을 받을 수 있습니다
종부세 개편을 보면,
실거주에 더 혜택을 주고, 주택수가 아닌 고가아파트에 더 많은 세금을 부과 하는 방식입니다
🎯나의 자산 시뮬레이션 및 방향성
8월 3일 개편을 결국 요약해서 나의 투자의 연결을 해보면
2주택을 가게 되면, 과연 나는 세금이 감당가능 한가?
1주택을 보유 하는 것 보다는 세금을 어떻게 더 내야 하는지 시뮬레이션 해봐야 합니다
1.기존주택을 시뮬레이션
실거주 1주택자, 비거주 1주택자, 다주택자 3개의 경우로 구분을 해서 확인 해야 합니다
- 실거주 1주택이라면?
고가의 주택이 아니면 실제 세금의 증가는 높지 않습니다. 57억의 아파트는 월 백만원 정도, 28억의 아파트는 오히려 감소 하는 것을 볼수 있습니다. 현재의 단계에서는 절세 보다는 비용으로 생각 하고 소득/지출을 다시 한번 검토 해보시면 좋을 듯 합니다
(보유 기간 및 거주에 대한 추가 공제는 반영 하지 않음)
- 비거주 1주택이라면?
실거주 1주택 대비 세금이 상승을 합니다. 시가 28억의 경우를 보면 약 기존대비 6.5백만원(월 약50만원) 입니다. 세금이 월금액으로 보면 크지 않기 때문에 세금에 대한 대비를 미리 해보면 보유 하는데 무리가 없을 것으로 보입니다
- 다주택자라면?
산출이 조금 복잡 하지만, 공시지가 총액 9억 초과 (시가 12.8억 부터) 종부세가 부과 됩니다
(주택수는 2주택으로 시뮬레이션)
실거주 비율이 추가 되기 때문에, 실거주를 할때 더 적은 세금을 납부 하게 됩니다. 비거주의 경우 공시지가 20억으로 시뮬레이션 했을때 18백만원(월 150만원)의 추가 비용이 들게 됩니다. 실거주를 하면서 절세가 가능한지? 불가능 하다면 세금 대비를 미리 해놓는 것이 좋을 듯 합니다
2.추가 투자검토
취득세 중과. 그리고 종부세 부과는 주택수 보다는 총액이 중요 합니다
2주택을 시뮬레이션 했을때, 총 자산이 14억에서 1개 주택을 추가 매수하여 20억의 자산을 마련하였을 때 종부세는 13.6백만원(월 1.1백만원)의 비용이 발생 됩니다
시가는 6.5억의 단지(공시지가 4.5억이라면)
→ 8.5억 매도시(2.0억 수익 / 양도세 38%, 인적공제등 제외하여 산출)
→ 양도세 제외하면 1.24억 수익, 4년 종부세 0.56억을 부담하여도 0.7억의 수익을 볼 수 있음
중요한 것은 내가 투자한 대상이 충분히 가치가 있고 싸게 샀다고 하면 4년의 56백만원의 비용을 지불하하더라고 최종 수익이 감소할 뿐이지, 수익을 충분히 볼수 있다고 생각 됩니다. 추가 매수를 할때는 실거주를 할 수 있는지, 종부세 비용등 보유세가 감당가능 한지 시뮬레이션을 진행 후 투자 검토를 해 보시면 됩니다
추가 투자를 하게 되면 세금에 대한 대비를 매월 적금을 넣듯이 월에 조금씩 미리 비용을 쌓아 놓는 것도 방법입니다
규제 아직도 어렴풋하게 알고 걱정만 하고 계신가요?
포트폴리오 시뮬레이션 해보고, 단순히 세금에 두려워 하지 마시고 기회비용을 꼭 생각해 보면서 투자 의사결정을 해보셨으면 합니다
긴글 읽어 주셔서 감사합니다
2026년 세제개편안 상세본.pdf
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