"2026.08 03.세제 개편안 발표"
수요를 억제하는 대출 한도 제한, 공급 대책 발표에 이어,
종부세와 양도세에 대한 세제 개편안이 공지 되었습니다.
세금에 대한 막연한 두려움으로 아무런 행동을 하지 않는 것에서
세제 개편에 대한 내용을 정리해보고, 액션 플랜을 세워보셨으면 좋겠습니다:)
이번 개편의 핵심 ::
"주택 수 & 보유 기간 → 주택 가액 & 거주 여부"
- 핵심 원칙: "주택 가액이 얼마이고, 실제로 그 집에 거주하고 있느냐"가 세금을 결정한다!
- 실거주 1주택자(시가 20억)는 기본공제가 14억으로 상향되며 보호받는 반면,
- 실제로 거주하지 않는 비거주 주택이나 초고가 주택, 다주택자는 보유 형태에 따라 세부담 차등화
[종부세]
- 실거주 1주택
기존 12억 공제 → 14억 공제(시가 20억)
공시가 14억 초과 시 (공시가-14억) x 70% x 세율
→ 실거주 1주택자의 경우 공제 금액의 증가로 시가17~20억 구간의 주택 종부세 완화
→ 고가 주택의 경우 실거주 하더라도 종부세 부담 가중 될 수 있다. (구체적인 금액별 확인 필요)
- 비거주 1주택
기존 12억 공제 → 9억 공제(시가 13억)
공시가 9억 초과 시 (공시가-9억) x 70% x 세율
→ 비거주 1주택자의 경우 시가 13억 이상 주택 종부세 부담 가중
- 다주택
기존 9억 공제 → 4~9억 공제(시가 6~13억)
공시가 4억 초과 시 (공시가 - (4억~9억)) x 70% x 세율 (3주택 이상은 80%!!!)
거주하는 아파트의 주택 가액의 비율을 5억에서 공제
→ 아예 거주를 하고 있지 않다면 4억 공제로 부담 증가
종부세 정리,
무주택자의 경우 15억 미만의 내집마련을 고려한다면 종부세에 대한 부담이 크지 않을 수 있다.
실거주 1주택자의 경우 공제 금액이 14억으로(시가20억) 상승하여 종부세 부담이 줄어들 수 있다.
비거주 1주택자의 경우 공제 금액이 9억으로(시가13억) 줄어들어 종부세 부담 증가할 수 있다.
다주택자의 경우 공제 금액이 4억까지 줄어들 수 있어 종부세 부담 증가할 수 있다.
비거주 1주택자 or 다주택자의 경우 종부세 부담을 줄이려면 실거주를 고려해볼 것!!
[양도세]
- 실거주 1주택
시가 12억 이하 비과세 유지
기존 장특공제 최대80% 유지
공제한도 신설 20억(28') 10억(29')
→ 28년 기준, 양도 차익이 25억원인 사람까지는 80%를 온전히 적용해 한도 20억 모두 공제 받을 수 있다
→ 28년 기준, 양도 차익이 12.5억원인 사람까지는 80%를 온전히 적용해 한도 10억 모두 공제 받을 수 있다
→ 이보다 더 양도 차익이 큰 경우, 양도세 증가로 물건을 내놓을 가능성이 있다.
- 비거주 1주택
시가 12억 이하 비과세 유지
기존 보유 장특공제 축소 (40% → 20% → 0%)
*예외: 기존 주택에 1년 이상 거주 전제,타 시로 이사 (서울 → 경기, 인천..) 또는 기타 증빙 사유(질병, 학업, 학폭 등)
상황)
10억 매수 → 20억 매도, (양도 차익 10억, 보유공제 최대 가정)
매도 가격 20억 중에 비과세 12억 비율 만큼(60%) 양도 차익에서 공제 → 4억!
현행, 20% 0%로 공제가 줄어들었을 때 내야 하는 세금의 변화를 계산해 봐야 한다.
→ 양도 차익이 큰 비거주 주택의 경우 매매 물건으로 나올 수 있겠다.
- 다주택
기존 보유 장특공제 축소 (30% → 15% → 0%)
상황)
10억 매수 → 20억 매도, (양도 차익 10억, 보유공제 최대 가정)
마찬가지로 현행, 15% 0%로 공제가 줄어들었을 때 내야 하는 세금의 변화를 한다.
→ 원래 다주택자는 12억 비과세 혜택이 없기 때문에 절대 금액 자체가 크지만,
비율로 봤을 때는 비거주 1주택보다 부담은 덜 하다.
멘토님,튜터님들의 칼럼이나 주머니 등으로 다뤄주셨지만,
저만의 언어로 다시 정리하는 과정을 통해 세제 개편안에 대해 한번 더 생각해볼 수 있었고,
감당 가능한 선에서, 자산을 보유해 나간다는 방향에는 변화가 없는 듯 합니다.
각자의 포지션에 맞는 종부세와 양도세를 계산해보고,
세제 개편안이 직접적으로 어떻게 다가오는지 생각해보는 시간이 되었으면 좋겠습니다.
마지막으로 나의 상황 생각해보기!!!
나의 상황
지방 2채 보유, 1호기 매도 후 수도권 비규제 갈아타기 계획 중!
2호기 공시가격 2.5억 가정, 갈아타는 단지의 공시가격에 따라 종부세 결정 된다.
7억, 8억, 9억대 물건에 투자 시,
종부세가 156만 ~ 251만원으로 크게 부담이 되지 않는다 생각 한다.
편익과 비용을 잘 따져보고, 내야 하는 종부세가 늘어나는 비율과
자산 가격이 상승하는 속도를 놓고 보면 자산을 갖는게 더 나을 것!!
모두들 각자의 상황에 시나리오까지 그려보셨으면 좋겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
