이번 2강은 진담 튜터님의 인사이트를 모두 쏟아내주신 강의였던 것 같습니다. 임장하고 임보를 작성하는 방법에서 그동안 생각하지 못했던 내용들을 접할 수 있었고, 뭔가 홀리듯이 강의를 들었던 것 같습니다. 임장부터 임보까지 많은 인사이트를 한아름 받아갈 수 있던 시간이었습니다.
특히나 기억에 남았던 말씀중에 임보 시세파트에서는 정답을 적는게 아니라 틀려도 내 생각을 적는 것이 중요하다! 라는 말씀을 해주셨는데요!! 항상 혹시나 틀리면 어떻하지? 이게 맞는건가?라는 생각에 내 생각을 적지 못하고 고민하던 날들이 많았는데.. 이 말씀을 듣고 틀려도 내 생각을 남겨두고 추후에 검증해나가면서 어떤 부분이 맞고 틀렸는지를 파악하면서 나만의 인사이트를 쌓는 것이 중요하겠구나 생각했던 것 같습니다.
임장을 하면서 남겨야 할 것들과 임보 입지분석을 할때도 생각하지 못했던 인사이트를 많이 알려주셔서 시간 가는줄 모르게 강의를 들었던 것 같습니다. 좋다고 생각하는거에서 끝나지 않고 내것으로 만들기 위해 새로 배운 내용은 꼭 적용해봐야겠다고 다짐해봅니다 :)
비교평가부분에서도 대형마트의 감자와 시장의 대파로 찰떡 비유해주시면서 반드시 가격 또는 입지를 고정하고 비교평가하는 것이 중요하다고도 말씀해주셨는데요!! 유쾌하신 진담튜터님 덕분에 재미있게 강의를 들을 수 있었습니다.
배운점
분임은 동네 분위기를 느끼고 오는 시간이 아니라 “Pass or Fail” 범위를 정하는 시간이다!! 투자범위를 정한다!!
(사람,상권,도보) > 봐야할 것보다 “덜어야 할 것”에 집중해봐라!!
분임하고 생활권 정리하는 것은 정답을 찾는 시간이 아니라 “선호도와 수요”를 상상하면서 나만의 언어로 자유롭게 적어보며 기억에 남겨보기!!
임보
입지분석 > 투자 키워드를 파악한다(구체적으로 여기 무엇때문에 사는지를 알아야 한다)
투자 실력이 있다는 것은 애매한 것을 가르는 능력이다.
선호도를 파악할 때 좋은 것과 안좋은 것들을 같이 알고 있어야 하고, 안좋은게 왜 안좋은지도 알아야 한다!!
직장: 주요업무지구 위치 알고, 소득이 높은 일자리 연결성도 알고, 어디가 수요가 더 커지는지를 알고, 하나의 업무지구를 빠르게 갈 수있는지를 파악했다면!! 직장은 이것만 알아도 좋다.
교통 : 역세권의 정의는 “직접 걸어보니 괜찮다”라는 감정이 들어야 한다.
교통호재는 불편한 지역일 수록 영향력이 크다! 사람들의 불편함 개선정도가 가격 영향에 크게 미친다.
착공을 시작한 노선은 이미 그 노선이 있다고 판단하고 입지 파악을 한다.
호재를 판단할 때 기축단지 근처로 역이 생기고, 지나가는 사람들이 해당 단지를 지나간다면 더 파워풀하다. 왜냐면 상권이 개선될 거기 때문에..!!!
환경 : 환경을 볼때 사람들이 얼마나 모이냐에 따라 수요의 크기가 결정된다. 소아전문병원이 있는지 잘 봐라!! 소아병원이 있는곳이라면 무해한 곳이 많다.
대형마트등이 없어도 주변에 카페나 빵집 공원 등이 있다면 좋은 환경이다. > 주말에 내가 집 밖을 나와서 원하는 환경을 상상해보았습니다. 내가 원하는건 소소하게 커피 한잔할 수 있고 날씨 좋을때 잠시 공원에서 쉬었다가 귀가할 수 있는것!! 환경적인 부분을 판단함에 있어 명확해지는 시간이었던 것 같습니다.
학군 : 학군탭 눌러서 아파트만 가는 학교인지? 빌라쪽 섞여서 가는 학교인지? 확인하는 것이 중요!!
대형평수중심 배정 vs 소형평수 중심 배정 > 대형평수 중심으로 배정받는 학교로 배정받는 단지에 투자했다면 전세빼는데 더 수월하다!!
초등학교 증축되고 있는지 확인해본다!! 이런곳을 찐 학군지로 본다 > 사람들이 얼마나 몰리느냐가 중요!!
학군지가 되려면 교통이 뒷받침되어야 한다!! 부모들이 직주근접이 보장되어야 자녀들도 공부를 편하게 시킬 수 있음.
공급 : 서울수도권은 지역을 하나로 본다..
개봉동-광명에 1만세대 들어왔는데도 이때는 공급이 별로 없어서 전세가가 많이 빠지지 않았다.
서울수도권 지역을 볼때는 서울경기 전반적으로 입주를 확인해야 한다!! 서울수도권 전반적으로 공급이 없다면 생각보다 전세가가 많이 떨어지지 않을 수 있다.
상승장에서는 공급이 생각보다 중요하지 않을수 있다. 하지만 하락장에서는 공급 중요하게 봐야함!!
시세트레킹은 정답을 적는게 아니라 틀려도 내 생각을 적는게 가장 중요하다!!!
임장보고서에서 한가지를 남긴다면 단지우선순위!!!!
수도권은 하나의 권역이다!! 가격이 납득이 안된다면 옆에 상급지 생활권이 붙어있을 가능성이 있다.
비교평가를 할때는 반드시 가격고정, 입지고정을 하고 비교평가 한다!!
많은 사람들이 하는 질문이 프레스티지랑 롯데와 5억차이가 나는게 적정한거에요? 라는 질문을 많이 한다고… 근데… 튜터님은 5억차이가 나는게 맞는지 모른다.. 그냥 시장이 인정해준 가격이다.. 그래서 이걸 5억차이가 합리적인가를 보기 보다는 상품차이때문에 5억정도 차이가 나는구나라고 결론을 내고!! 다른 14억단지와 9억짜리 단지를 가져와서 비교한다.
땅의 입지가 2-3급지 이상 차이가 나면 구축과 신축의 가격이 비슷할때는 수도권에서는 땅의 가치가 우선!!
2급지 이내 차이가 나면 더 정밀하게 파악해야 한다. 압도적으로 좋은 교통을 가지고 있다면 2급지 이내로 차이가 난다면 하위생활권 단지가 상위생활권 단지를 뛰어넘을 수도 있음.
새롭게 배운 내용 위주로 정리를 했는데!! 정말 많은 것을 배운듯합니다. 바로 실전에 적용할 수 있는 내용들이어서 더 쏙쏙 들어왔던 것 같네요^^
마지막으로 진짜 현실에서의 성과는 “실패와 도전” 많은 과정을 통해서 벼려지는 과정이다 라고 말씀해주셨는데요, 단 한번의 결과가 아닌 반복되는 과정을 통해서 성과를 낼 수 있는 사람이 되어야 겠다는 생각을 해봅니다!!
적용할 점
- 단지 우선수위 꼭 남기기
- 적용3가지이상 꼭 해보기!!단지선호도 파악시 > 학군 아파트만 가는 학교인지? 빌라 섞여서 가는 학교인지 확인해보기
- 입지가치/상품가치를 두고 비교평가해보기! (진담튜터님 장표 활용하기)
