안녕하세요
젖은낙엽처럼 끝까지 살아남기가
원씽인 산성비입니다.
실전반 시작한지 2주차가 되어갑니다
처음으로 부딪혀보면서
저 자신의 한계도 느끼고, 주변분들이 확실히 텐션이 달라서 놀랐습니다.
그만큼 성장하고 있다는 걸 느낍니다.
이번강의는 진담튜터님이 해주셨는데요
오랜만에 오프강의를 통해 만날수 있었습니다.
딸을 출산하셨다는 소식에 제 일처럼 기뻤습니다.
다시한번 순산 소식 축하드립니다.
이번 2강을 들으면서 가장 크게 느낀 것은,
그동안 내가 임장과 임보를 하면서도
“좋은 단지를 찾아야 한다”는 생각은 분명히 하고 있었지만
정작 왜 좋은지, 무엇 때문에 사람들이 좋아하는지,
비슷한 가격의 단지 중 무엇을 먼저 선택해야 하는지
에 대해서는 아직 명확한 기준이 부족했다는 점이었습니다.
특히 이번 강의는 단순히 분위기 임장을 어떻게 하고,
입지 분석을 어떻게 하고,
단지 임장을 어떻게 하는지를 알려주는 강의가 아니었습니다.
결국 이 모든 과정이 하나로 연결되어
“사람들이 좋아하는 가치를 파악하고,
그 가치를 가격과 비교해서 가장 좋은 선택을 하는 과정”
이라는 점이 가장 크게 남았습니다.
가장 먼저 머리에 남은 문장은 역시
“가격보다 가치가 먼저다” 였습니다.
그동안 임장을 다니고 시세를 보면서 저도 모르게 전고점부터 확인하고,
“여기는 아직 전고점 대비 많이 빠져 있네”,
“저 단지는 벌써 많이 올랐네”,
“이 단지는 아직 덜 올랐으니 더 싼 것 아닐까?”
라는 생각을 많이 했던 것 같습니다.
그런데 이번 강의를 들으면서
그 순서가 완전히 반대여야 한다는 것을 다시 배웠습니다.
가격이 먼저가 아니라
사람들이 왜 이 지역에 살고 싶어 하는지,
왜 이 단지를 선택하는지,
그 수요와 선호도가 어디에서 만들어지는지를
먼저 파악해야 했습니다.
그리고 나서 마지막에 가격을 대입해
저평가 여부를 판단해야 한다는 것이었습니다.
결국 앞으로 가져가야 할 투자 프로세스는 아주 명확했습니다.
가치 → 가격 → 비교평가 → 의사결정.
이 순서를 절대 뒤집지 않는 것이 가장 중요하다는 생각이 들었습니다.
또 하나 크게 깨달은 것은
임장의 목적이 좋은 것만 찾는 데 있지 않다는 것이었습니다.
예전에는 분위기 임장을 하면 “여기는 좋다”,
“여기는 살기 편하겠다”,
“이 생활권이 1등인 것 같다”는
생각을 남기는 데 집중했다면,
이번 강의에서는 오히려
어디를 덜 봐야 하는지,
어디를 후순위로 둘 것인지 판단하는 것이 중요하다는
이야기가 인상 깊었습니다.
특히 사람, 상권, 도보라는 기준을 두고
3인 가족의 입장에서 생각해 보는 방법이 기억에 남았습니다.
아이들이 많이 보이는지,
가족 단위 수요가 있는지,
생활에 필요한 상권이 있는지,
유모차를 끌고 다니기 편한지,
늦은 시간에도 안전하게 다닐 수 있는지
등을 통해 단순한 분위기가 아니라
대중적인 거주 수요를 상상해야 한다는 점을 배웠습니다.
앞으로 분위기 임장을 할 때는 “좋다, 나쁘다”라는 추상적인 표현보다
사람·상권·도보를 기준으로 같은 양식으로 기록해 보려고 합니다.
입지 분석에서도 생각이 많이 바뀌었습니다.
예전에는 직장, 교통, 환경, 학군, 공급을
각각 조사하는 것 자체에 집중했다면,
이제는 자료 조사의 목적이 숫자를 채우는 것이 아니라
“이 지역은 무엇 때문에 사람들이 살고 싶어 하는가?”
라는 핵심 키워드를 찾는 것이라는 점을 이해하게 됐습니다.
같은 입지 분석이라도 어떤 지역은 교통이 가장 중요할 수 있고,
어떤 지역은 학군이 핵심일 수 있고,
어떤 지역은 택지와 환경이 사람들의 선택을 만드는 핵심일 수 있습니다.
그래서 앞으로는 입지 분석을 끝낸 뒤
반드시 한 문장으로 정리해 보려고 합니다.
“이 지역은 ○○ 때문에 사람들이 선택한다.”
이 한 문장이 나오지 않는다면,
아직 그 지역을 제대로 이해하지 못한 것이라고 생각하려고 합니다.
단지 임장과 단지 분석 파트에서는
임장보고서의 결과물은 결국
단지 우선순위라는 점이 가장 크게 남았습니다.
임보를 몇 장 작성했는지,
얼마나 화려하게 만들었는지가 중요한 것이 아니라
내가 보고 있는 지역에서 어떤 단지를 먼저 보고,
어떤 단지를 후순위로 둘 것인지 설명할 수 있어야 한다는 것이었습니다.
단지 내부에서는 주차,
관리상태, 동간거리 등을 보고,
외부에서는 역·학교·상권 접근성을 확인하면서
로열동과 비로열동의 이유를 파악하는 과정도
단순히 좋은 동을 찾는 것이 아니라
각 동을 선택할 수요가 왜 존재하는지를 이해하기 위한 과정
이라는 점이 인상적이었습니다.
그리고 시세 그루핑과 시세지도 역시
정답을 맞히는 작업이 아니라
내 생각을 먼저 남기고 현장에서 검증하는 작업
이라는 이야기도 큰 도움이 됐습니다.
틀릴까 봐 판단하지 않는 것보다,
“나는 A가 더 좋다고 생각한다. 이유는 이것이다.”
라고 먼저 가설을 세운 뒤 전화임장이나
매물임장에서 틀린 부분을 수정하는 것이
훨씬 더 성장하는 방법이라는 생각이 들었습니다.
비교평가 파트에서는 드디어
그동안 막연했던 부분이 조금씩 정리되는 느낌이었습니다.
가장 기억에 남는 것은
입지, 상품, 가격 중 최소 하나를 반드시 고정해야 한다는 원칙이었습니다.
지역 내 비교평가라면 가격을 고정하고
같은 돈으로 더 좋은 단지를 찾고,
입지와 상품이 비슷하다면 더 싼 단지를 찾는 식으로
비교해야 한다는 것이었습니다.
단순히 A단지와 B단지를 가져와
“어디가 더 좋아요?”라고 묻는 것이 아니라
무엇을 고정하고 비교하는지부터 명확히 해야 했습니다.
특히 앞으로는 지역 내 비교평가를 할 때
“내가 가진 ○억으로 살 수 있는 것 중 가장 좋은 것은 무엇인가?”
라는 질문을 계속 던져보려고 합니다.
지역 간 비교평가에서는
서울·수도권에서 땅의 가치, 즉 위치와 교통의 힘이 얼마나 중요한지
다시 한번 느꼈습니다.
다만 무조건 급지가 높은 곳이 좋다는 단순한 결론이 아니라,
급지를 뛰어넘는 교통,
상급지와의 연결성,
압도적인 대단지와 환경,
지역의 뾰족한 수요처럼 예외가 충분히 존재한다는 것도 배웠습니다.
결국 급지표를 외우는 것이 아니라
사람들이 왜 그 가격을 지불하는지를
이해하는 것이 진짜 투자 공부라는 생각이 들었습니다.
이번 강의를 통해 투자에 대한 생각도 조금 달라졌습니다.
매수 자체는 돈이 있으면 할 수 있지만,
내가 산 자산의 가치를 알고 하락장에서 버티고,
전세를 운영하고,
적절한 시점에 매도하는 것은
결국 공부한 사람만 할 수 있다는 말이 많이 남았습니다.
특히 비교평가를 하는 이유가 단순히
“더 많이 오를 아파트를 찾기 위해서”가 아니라
사고 난 뒤 가격이 떨어졌을 때도
내가 가진 자산을 믿고 보유할 수 있는 근거를 만들기 위해서
라는 점이 인상 깊었습니다.
결국 투자 공부는 매수를 위한 공부가 아니라
보유와 매도까지 잘하기 위한 공부라는 생각이 들었습니다.
이번 강의를 듣고 앞으로 적용할 것은 다섯 가지입니다.
첫째, 분위기 임장은 항상 사람·상권·도보라는
동일한 기준으로 정리하겠습니다.
둘째, 입지 분석 후에는 반드시
“이 지역 사람들이 이곳을 선택하는 핵심 이유는 무엇인가?”
를 한 문장으로 남기겠습니다.
셋째, 임보 마지막에는 반드시 단지 우선순위를 만들겠습니다.
모든 단지를 세세하게 줄 세우기보다
상위·중위·후순위 그룹이라도 분명하게 정리하겠습니다.
넷째, 비교평가를 할 때는 반드시
입지·상품·가격 중 하나를 고정하고 비교하겠습니다.
다섯째, 정답을 찾으려고 머뭇거리기보다
먼저 내 생각을 적고, 전화임장과 매물임장에서 검증하겠습니다.
이번 2강을 한 문장으로 정리한다면,
“가격을 보고 좋은 이유를 찾는 투자자가 아니라,
가치를 먼저 알고 가격을 보는 투자자가 되어야 한다.”
라고 남기고 싶습니다.
그리고 임장보고서의 최종 목적도 이제 조금 더 선명해졌습니다.
자료를 많이 모으는 것이 아니라
선호도를 이해하고,
단지의 우선순위를 만들고,
그 우선순위를 다른 지역과 비교해
내가 가진 투자금으로 가장 좋은 자산을 선택하는 것.
앞으로는 임보를 한 장 더 만드는 것보다
내가 보고 있는 지역과 단지에 대해
“왜?”라는 질문에 한 번 더 답할 수 있는 투자자가 되고 싶습니다.
이번 강의를 통해 단순히 임장하는 방법이 아니라,
투자자가 어떻게 생각해야 하는지 하나의 큰 틀을 배운 것 같습니다.
선호도 → 우선순위 → 비교평가.
이 세 가지를 반복하면서,
다음 임장부터는 조금 더 깊게 보고
조금 더 명확하게 판단할 수 있도록 적용해 보겠습니다.
좋은강의해주신 진답튜터님 다시한번 감사드립니다.
