마포와 성동구가 앞마당인 관계로 몰입을 쉽게 할 수 있었다. 강의 내내 지루하지 않았고, 초보자도 알기 쉽게 강의해 주셔서 내용이 쏙쏙 들어왔다. 다소 긴 느낌은 있었으나 지루하지 않았다. 자모님도 그렇고 잔자니님도 그렇고 선생님이셔서 그런지 학생들의 눈높이에 맞게 잘 설명해 주셨다. 종부세가 내가 가진 자산에 해당되는지 계산하는 방법 등도 쉽게 설명해 주셔서 좋았다.
세금 규제를 보고 이렇게 자세히 분석을 할 수 있구나. → 나는 세금 정책 등에 대해 분석해 주는 것만 들었지, 내가 주체적으로 분석하고 스터디할 생각은 하지 못했다. 월부학교 때 과거 세금 스터디 자료를 다시 살펴보고 내가 정리해야겠다. 시세통에 연도별로 정책을 정리하는 페이지를 만들어야겠다.
임장보고서를 어떻게 작성해야 하는지 잘 설명해 주셨다. 지역개요에 소득을 넣으셨다. → 나는 소득 파트를 고민하다가 입지의 직장 파트에서 다루었는데, 그 지역 주민들의 소득이 그 지역의 아파트 가격을 결정하는 요소와 관련이 있으니, 결국 그 지역에 사는 사람들이 그 가격을 지불하는 수요가 된다. 지역개요에 소득 부분을 다시 작성해야겠다.
공급 파트를 호재보다 먼저 다루셨다. → 호재를 왜 공급 파트보다 뒤에 다루었을까? 고민해 보니, 공급은 당장 전세 등에 영향을 줄 수 있지만 호재는 미래의 기대감을 불러일으키는 것이니 순서가 뒤로 가는 게 맞는 것 같다. 나는 임보에서 호재를 공급보다 먼저 작성했는데, 순서를 바꿔야겠다.
직장 파트에서 대기업 비율이 있었다. → 시세통에 대기업 비율로 수집해야겠다. 국민연금공단 자료에는 대기업 비율이 없다.
종로는 지목상 상업지역이라서 직장이다. 아파트가 없다. 제일 가까운 택지구가 길음뉴타운이다. → 경희궁자이가 그래서 희소하다는 생각을 했다. CBD 직장이 충정로부터 시작이니, 경희궁자이에서 도보로 갈 수 있는 수요가 있어서 압도적인 수요가 있다. 청구e편한은 오른쪽에 있어서 상대적으로 부촌의 느낌은 들지 않았다. 질 좋은 직장은 왼쪽에 대부분 몰려 있다. 종로·중구 연봉 Top10으로 봐도 그렇다.
직장을 어떻게 봐야 하는지 단지 비교로 뾰족하게 알려 주셨다 → 염창동아3차, 봉천두산, 길음래미안, 전농SK. 내가 잘 알고 있는 단지가 나와서 귀에 쏙쏙 들어왔다.
환경 파트에서 편의시설을 주변과 같이 보셨다. → 임보를 쓰다 보면 임장지 구에 매몰되는 경우가 많은데, 인접 구의 환경(백화점, 마트, 병원)도 같이 지도에 놓고 봐야겠다는 생각을 했다.
성동 신축이 들어왔을 때, 근처 구축의 매전갭이 줄어들어서 기회를 주었다. → 이 부분은 잘 이해가 되지 않았다. 추후에 다시 영상을 보고 이 부분이 어떤 내용인지 자세히 분석해야 겠다.
생활권을 구분하는 목적이 청킹(Chunking)이라는 표현이 너무 와닿았다. 잔자니 튜터님은 의도적으로 서강생활권 언급을 하지 않으셨다. → LLM이 맥락을 이해하기 위해 임의로 청킹과 임베딩을 하는데 그것과 연관되어 이해되었다. 나도 생활권 구분을 너무 디테일하게 하지 않는다. 2030 생활권 구분을 참고해서 구 단위에서 최대 5~6개로 한다.
좋은 곳이 먼저 많이 오르지만 꼭 그렇지는 않다. 상암이 최근에 더 많이 올랐다. → 시세통에 1개월, 3개월, 6개월 상승 금액을 표시해서, 단지 대 단지 비교 시 최근에 얼마나 상승했는지 볼 수 있게 구현한다.
도원삼성래미안 vs 도화현대 비교, 10/15 대책 전까지의 내용과 문재인 정부 때 15억 언저리에서 가격이 어떻게 움직였는지 설명해 주셨다. → 시세통에서 15억 언저리 가격과 25억 언저리 가격에 대한 정량적 분석을 어떻게 하는 게 좋을지 생각해 본다.
2급지 30평대와 40평대가 비슷하게 흘러갔다. → 시세통에 40평대 매물까지 트래킹해야겠다는 생각을 했다. 특히 2급지 이상인 곳은 대형 평수가 의미가 있다.
성동 금호벽산 리모델링 사례와 옥수삼성·왕십리뉴타운 비교평가. → 결국 땅의 가치에 수렴한다. 이게 부동산의 속성인 영속성과 부동성 측면이다. 너무 어렵게 생각하지 말고 강남 가까운 곳을 선택하면 대부분 실패하지 않겠다는 생각이 들었다.
비교평가는 비슷한 단지를 구분하는 것이 아니라, 확실히 아닌 것을 배제하는 것이다. → 일전에 서대문, 동대문 비교 특강에서 내가 잔자니 튜터님께 홍릉동부와 제기동한신 비교를 문의했던 기억이 났다. 결국 투자란 좋은 자산을 사는 것이고, 엇비슷하다는 것은 장단점이 있기 때문에 어떤 것을 해도 된다는 뜻이다. 오히려 다른 지역의 높은 급지 단지와 비교해서 선택하는 게 더 의미 있을 수 있다.
가격 왜곡으로 상승장에서도 갈아탈 수 있다. → 1호기 매도를 하고 종잣돈을 모아 상급지로 갈아타기 위해 시세 트래킹을 하고, 그 금액대의 아파트들을 계속 모니터링하는 게 중요하다. 1호기가 7억 정도이니 11억~13억 단지들을 유심히 봐야겠다는 생각을 했다.
현장 분위기를 아는 게 정말 중요하다. 왕십리뉴타운 매물 정보. → 부동산은 시계열 데이터가 시시각각 변하니, 네이버 매물 정보를 수집하고 매물 정보에 형태소 분석을 해도 매수자 우위 시장인지 매도자 우위 시장인지 분위기를 어느 정도 알 수 있겠다는 생각을 했다. 시세통에 한번 형태소 분석을 붙여 보자.
갈아타기 순서를 알려 주셨다. → 과거에 다산동에서 지축동으로 갈아타려고 했던 나를 반성하게 되었다. 가격을 보고 더 높은 가격의 단지로 갈아타는 게 아니라, 부동산은 땅의 가치가 높은 곳으로 갈아타는 게 중요하다는 생각을 다시금 했다.
아파트 단지는 시세의 흐름을 알아야 한다. → 현재 가격만 보면 안 되고, 그게 과거에 어떤 금액이었는지를 다른 단지와 비교해서 봐야 한다. 흐름을 알아야 한다. 결국 시계열 데이터가 내 머릿속에 얼마나 있는지가 중요하다. 생활권별 3개 단지를 선정해서 시세 트래킹 기능을 시세통에 구현하자.
액션아이템 정리
임보 작성 개선
• 지역개요에 소득 파트 다시 작성 (직장이 아니라 지역개요에서 소득=수요로 다루기)
• 임보 순서 변경: 공급 → 호재 (호재를 공급 뒤로)
• 환경 파트에 인접 구 편의시설(백화점·마트·병원)까지 지도에 함께 표시
• 생활권 구분은 구 단위 최대 6개로 (2030 생활권 참고, 과도한 디테일 지양)
시세통 개발
• 연도별 세금 정책 정리 페이지 제작
• 대기업 비율 수집 (국민연금공단 자료엔 없음)
• 단지 모달에 1, 3, 6개월 상승 금액 표시
• 15억/25억 언저리 가격대 정량 분석 방법 검토
• 40평대 매물까지 트래킹 (특히 2급지 이상)
• 네이버 매물 정보 형태소 분석 → 매수/매도자 우위 시장 분위기 파악
• 생활권별 3개 단지 선정 → 시세 트래킹 기능 구현
복습, 학습
• 월부학교 과거 세금 스터디 자료 재정리
• 성동 신축→구축 매전갭 축소 부분 영상 다시 보고 분석
투자 방향
• 1호기(7억) 매도 후 상급지 갈아타기 대비 → 11억~13억대 단지 모니터링
• 갈아타기는 가격이 아니라 땅의 가치 기준으로 생각하고, 옆그레이드 노노~
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