계약 갱신권 안 쓴 세낀집 매수 후 실거주 문의드립니다.

엘리노바님 안녕하세요? 실거주 하려는 집의 세입자 분께서 갑자기 입장을 바꾸셔서 많이 당혹스러우실 것 같습니다. 앞서 아이닌 님께서 말씀하신대로 가장 먼저는 세입자이 원만한 합의를 통해서 나가주시는 것 같습니다. 이 부분을 먼저 고려해보시고 진행하시면 좋을 것 같아요. 대신 합의가 잘 되지 않을 경우에는 우선 고려하고 계시는 잔금+(A-B)의 지급 후 2월에 주담대를 받는 과정을 은행에 한 번 확인해보시고 진행해보시면 좋을 것 같습니다. '잔금+(A-B)'의 금액을 따로 대출받지 않고 지급하기에는 좀 큰 금액이라 매도인분께 차용을 쓰고 진행하고, 등기를 우선 가져오는 방법도 가능할 것으로 보입니다. 관건은 세입자 만기 6개월~2개월 전에 집주인이 실거주의사를 통보하는 것이기 때문에, 2개월 전에 명의가 바뀌고 실거주 의사를 밝히면 될 것 같습니다. 대신 매도인과의 차용 과정은 꼭 법무사와 함께 진행하시는게 안전할 것 같습니다. 일이 원만하게 해결이 되길 기원하겠습니다!

안녕하세요 엘리노바님~ 이미 실거주 목적으로 계약까지 마치셨는데 갑자기 세입자분이 갱싱권 이야기를 꺼내셔서 정말 당황스러우셨을 것 같아요.. 특히 내년 2월 입주를 생각하시고 자금 계획까지 생각하셨을텐데 고민이 크실 것 같아요. 저라면 우선 중도금 보내기 전에 이 부분들부터 확실하게 정리할 것 같아요. 단순히 '내가 2월에 집주인이 되면 실거주하면 되겠지'라고 생각하고 매수 절차를 진행하시기보다는, 세입자의 갱신권 행사 시점과 소유권 이전 시점이 중요해보입니다. 현재 법상 세입자가 계약갱신요구권 행사할 수 있는 기간은 임대차 만료 6개월전부터 2개월전까지입니다. 임대인의 갱신권 거절 통지도 이 기간이 중요할 것 같습니다. 자금 부분도 A-B만 계산하기보다는, 12월 소유권을 먼저 이전한다면 전세보증금 반환까지 승계하는 구조가 되기 때문에 실제 조기 잔금에 필요한 금액을 다시 계산해보셔야 합니다. - 예를 들어 매매가 8억, 계약금+중도금 지급액 1.5억, 전세보증금B 3억, 향후 주담대A 4억이라면, 세를 안고 소유권을 넘겨받으시면 3억 보증금을 승계하는 것입니다. 12월 소유권 이전할 때 매도인에게 지급해야 하는 실질적인 잔금은 매매가 8억-기존지급 1.5억-승계전세보증금 3억 = 3.5억 입니다. 그리고 27년 2월 세입자 만기일에 보증금 3억을 세입자에게 반환해야 합니다. 가장 먼저 은행에 '12월 세입자가 있는 상태로 소유권 이전하고, 2월 세입자 퇴거시 주담대 실행해서 보증금 반환 후 실입주가 가능한지' 확인해보셨으면 좋겠습니다. 대출 실행 가능 여부와 예상 한도를 꼭 확인해보셔야 할 것 같아요. 12월 소유권만 먼저 가져왔다가 정작 2월에 생각했던 만큼 대출이 나오지 않으면 그게 가장 곤란할 것 같아요. 매도인에게 부족한 금액을 빌리는 방법도 서로 합의를 하면 가능은 하지만, 금액이 크다면 매도인이 부담일 수 있고 추후 대출과 얽힐 수 있어서 저는 먼저 고려하지는 않을 것 같아요. 오히려 세입자분과 매도인이 먼저 잘 대화하시는 게 현실적인 걸로 보여요. 처음 집 보여주셨을 때 2월 퇴거를 알고 계셨기 때문에 어느 정도 이사비 등을 지원하는 조건으로 2월 퇴거일을 확정하고 서면 합의를 하시면 훨씬 잘 해결될 수도 있을 거라 생각합니다. 엘리노바님의 매수 마무리를 응원하겠습니다!!:)