안녕하세요
매일 조금씩 될 때까지 그릿하는 하루쌓기입니다.
2026년 월부학교 여름학기 3강 갱지지 튜터님의 월부학교 3강을 수강하고 느낀점 및 적용할 점을 남깁니다.
#지금 수도권과 지방시장을 비교해야 하는 이유
이번 상승장에서 하급지에 상대적으로
절대가가 낮은 단지들에 가격이 가파르게 상승했습니다.
대출이 묶이다 보니 한정적인 수요에 따라서
상대적으로 접근이 쉬운 단지들에 수요가 몰리면서
발생한 현상으로 보여집니다.
7-8억대 단지들이 9-10억이 됐다면
그 다음은 5-6억대 단지들이 움직일 시간입니다.
받아줄 수 있는 수요가 닿을 때까지
수요는 이동하게 되어 있습니다.
먼저 반응한 단지들은 반도체 호황으로 인해 반사이익을 얻은
수도권 남부지역과 그외 교통호재가 기대되는 수도권 외곽지역입니다.
그러한 지역들에서 선호하는 단지들 중에서는
이미 전고점을 돌파한 단지들이 있습니다.
이에 키맞추기 시장이 이어지며 수도권 외곽지역에서도
상승온기가 주변으로 퍼져갈 것으로 예상됩니다.
싸이클에 후미까지 바람이 닿고 있는 상황이기 때문에
수도권 외곽에서도 투자가능범위를 알고
그 안에서도 옥석을 가려내어 투자를 해야 합니다.
투자는 가치 있는 물건을 매수하여
장기적으로 보유하거나(가치성장투자)
적절한 수익을 보고 매도하는 행위입니다(담배꽁초투자)
1번은 가치입니다.
가치를 알고 그 다음 절대적으로
그리고 상대적으로 싼 단지들을 타게팅하여
수도권외곽에서는 단기수익을 추구해야 합니다.
다만 가치가 상대적으로 떨어지기 때문에
지방에서 비슷한 절대가에서 그리고 비슷한 투자금에서
더 가치 있는 단지들을 할 물건이 없는지 함께 비교평가 해야 합니다.
투자는 내가 할 수 있는 것 중에서
가장 가치 있는 물건을 하는 것이고
지방아파트 중에서 수도권 외곽단지와
충분히 비교가 되는 단지들이 있기 때문입니다.
#수도권과 지방의 비교평가
이번 강의의 가장 큰 타이틀은
수도권과 지방의 비교평가였습니다.
수도권과 지방의 비교평가는 항상 어려운 문제였습니다.
수도권을 해야 할까? 지방을 해야 할까?
수도권시장은 수요가 탄탄해서 변동성의 상대적으로 작고
긴 시계열로 봤을 때 전세가가 우상향 하는 시장입니다.
지방시장은 변동성이 큽니다.
그런데 싸이클이 짧기 때문에 단기 매매 차익으로
그리고 소액 투자로 적합한 시장입니다.
위의 답변이 기존에 수도권과 지방 비교 시 배우고 답했던
전형적인 답안이었습니다.
그런데 이번 강의에서는 그에 대한
패러다임이 조금은 바뀐 것 같습니다.
지방의 모든 지역이 수도권보다
더 빨리 돈을 벌 수 있다고
말하기는 어렵기 때문입니다.
수도권에 어떤 단지를 하는지,
지방의 어떤 단지를 하는 지에 따라서
반응하는 순서가 다르고
매매가와 전세가의 수익의 범위와 수익률이
모두 다릅니다.
가장 중요한 건 가치이고
투자 시 가장 먼저 고려해야 할 건
가치대비 저평가 되어 있는지
그리고 보유하면 가치를 찾아가며
수익을 얻을 수 있는지에 있습니다.
그렇다면 같은 투자금으로
수도권에서 투자할 수 있는 최선의 단지
그리고 지방에서 투자할 수 있는
최선의 단지를 뽑아낸 후
최종적으로 비교평가를 하고
그럼에도 불구하고 가치에서 큰 차이가 나지 않는다면
전세가율, 분위기, 리스크, 공급 등 부수적인 요인들을 고려하여
최종 의사결정을 하면 된다는 것을 배웠습니다.
강의에서 적용해야 할 것들을
상당히 많이 제공해 주셨는데요.
딱 하나만 해보자는 마음으로
이번 최종임보에 적용해 보도록 하겠습니다.
[적용할점]
수도권과 지방의 매매전세 평당가 정리하고 위상에 맞춰서 그리고 랜드마크 수준에 맞춰서 가격고정하고 비교평가 장표 만들어 볼 것
규제순서에 따라서 변화된 급지 별 랜드마크 단지들의 가격 흐름 파악할 것, 그로부터 느낀 내 생각 정리할 것, 일단 먼저 실행 그리고 기존에 뽑은 단지들 점검
시기별로 급지 별 단지의 상승률을 체크하고 규제가 나올 때 어느정도의 상승이 있었는지 확인해 볼 것, 그리고 내 생각 정리할 것
과거시장을 정리하고 지금이 과거의 언제와 비슷한지 정리할 것, 무엇이 같고 무엇이 다른지 알고 있는 것이 중요할 것 같다.
과거 (예를 들면 19년에) 평당가를 정리하고 수도권시장과 지방시장의 단지를 비교하며 상승장에서의 수익을 비교해볼 것, 어느 단지가 더 수익이 컸다면 그 이유에 관해 분석할 것 그리고 향후 투자에 어떻게 적용할 지 정리할 것
