진담 튜터님 강의는 두번째 인 것 같은데, 왜 처음 듣는 것 같을까요?
임장과 임보가 연결되며,
임보를 쓰는 목적을 되새길 수 있었고
비교평가하는 방법을 배울 수 있었습니다.
기억에 남기고 싶은 부분을 남겨보겠습니다.
선호도[가치] 파악이 기본
서울 수도권에서는 위치, 입지가치가 중요함.
가격, 그래프, 전고점은 검증용이지, 매수/보유의 기준이 되면 안된다!! 명심!
평수/방개수/연식을 지우고, 그 단지에 어떤 사람들이 살고 싶어하는지가 매우매우 중요함.
모든 투자에서 중요한 것은 선호도 파악이다.
매수에만 집중하지않는다. 진정한 보유와 운영은 공부를 해야 해낼 수 있다.
매수할 / 매수한 단지의 가치를 제대로 알아가야 한다.
꼭 순서대로 가치 → 가격 → 비교평가 해야 한다.
가치를 먼저 판단하는 습관을 길러야 감으로 때려맞추는 회수가 줄어든다.
임장과 임보로 투자 우선순위 정하기
첫 임장지 발표 → 어디까지가 투자범위일까? (지금도 하락거래는 후순위) → 키워드 (학원가, 교통) → 우선순위
- 분임 : 투자범위 (통과/ 탈락), 사람/상권/도보(아파트) => 덜어낼 것 찾기, 정답보단 선호도/수요를 상상하며 남기기
- 입지분석 : 키워드 (선호요소 파악시간) => 한단계 더 디테일하게. 이때 핵심은 “사람들이 많이 몰리는 곳인가?”
- 단임/단분 : 투자우선순위 정하는시간 - 수요/선호도와 연관
이거아니네 망했다 (x)
이거 아니네? 다음은 뭐가 있을까? 다음에 대한 이유를 부여할 수 있는 사람 (ㅇ)
지역별로 한 가격대로 단지 가격이 수렴할 때가 있음. → 절대적저평가인 시기
하락장 (특정가격 몰릴때, 거래가 안돼서 정체, 뭘사냐에 따라수익이 다름) / 상승장 중후반부 (회복거래/하락거래) → 상대적 저평가가 중요
상승장 중반부는 가치대로 가격이 잘 나래비 되어있음. (비교평가가 수월, 매수할 수 있는걸 잘 매수하는게 중요)
따라서, 하락장과 상승장 후반부로 갈수록 선호도 파악을 뾰족하게 잘 해야함.
그러므로 시세그룹핑으로 나만의 생각 재료들을 잘 쌓아가야 함. → 이걸 토대로 투자우선순위 정해야 함.
단분에서 중요한 것
단지 생각 → 단지 내/외부 느낀점
시세 생각 → 1) 매매 전세 반등여부(전저점 대비 2배 주의), 2) 최근거래량 (매매수요? 전세수요? 다른 투자자와 경쟁? 체크)
임장보고서의 원씽은 <단지 우선순위>이다.
비교평가
📍 꼭 할 것 : 입지가치와 상품가치를 적어보며 판단한다.
<지역내>
무엇보다, 땅의 가치와 교통의 가치가 서울수도권에서는 가장 중요함.
비교평가는 상승장이 아니라 하락장을 위해서 하는 것. (하락장에서 버티는 것이 중요하다.)
서울수도권은 직장/공급은 한 권역으로 보니, 개별단지 영향을 많이 주는 것은 입지가치 “교통 > 환경 > 학군” + 상품성 “연식 > 특징” 이다.
특히 서울 수도권에서는 입지가치가 더욱 중요하다. (퉁쳐서 보지 말고 단지 바이 단지를 잘 체크한다.)
비교평가의 목적 “더 좋은 단지를 찾기 위함”
+@
- 상급지와 연결성이 좋으면 가격 상승률이 높다.
- 지역내 비교평가는 가격을 고정하고 비교해야 의미가 있다. (그럼 입지나 상품성에 따라 가격차가 보임)
- 또는 입지+상품성을 모두 고정하고 가격이 다른것을 확인해본다. (그럼 가격이 싼 게 저평가 확률 높음)
- 지역내 비교시, 비규제 같은 경우에는 “투자금”비교까지 한 단계 더해보기
<지역간>
급지별로 어떤 특징의 단지들이 좋은지, 땅의 가치와 상품가치 중요도의 변화를 알려주셔서 너무 좋았습니다.
입지가치 “교통, 환경, 학군 + 위치” , 상품성 “연식,특징”
특히 학군/연식/특징은 잘 변하지 않는 상수 같은 것인데, “교통, 환경”은 잘 변하는 변수같은 것이라, 두 단지를 비교하며 헷갈릴 땐 교통과 환경을 디테일하게 뜯어보고 비교하는게 도움이 됨.
- 교통의 개선 : 강남접근성, 불편함 개선
- 환경의 개선 : 대단지 입주, 상권의 개선
=> 전고점만으로 가치판단 하지 말고, 호재실현을 바탕으로 투자판단.
+@
- 세급지 차이면 (땅의 가치 = 위치 to 압구정 + 교통), 1등생활권과 꼴지 생활권보다도 급지 자체가 중요하다. (상급지 우선순위)
- 두급지 차이면 하나의 입지요소가 비교할수없이 뛰어나면 아래급지가 나을수도
- 다만, 급지별로 급이 다르기도 하고 예외도 많으므로 디테일하게 본다.
- 3급지 이하에서 강남으로 넘어가는 단지 = 급지를 넘는 단지 => 인정해줄 필요가 있다.
- 교통 + 환경이 압도적인 단지들이 그렇다.
- 각 지역의 핵심 키워드를 가진 단지끼리 붙여보는 것이 중요. (교통이 중요한 곳은 교통이 좋은 랜마, 택지가 좋은 곳은 환경이 좋은 랜마 붙여보기)
- 가치가 비슷할 땐, 지역사람들이 먼저 선택할 단지(생활권내 선호단지)를 선택한다 (전세빠지는 속도가 빠름)
