촘촘한 선호도 평가 및 비교평가에 대한 자세한 이야기를 배울 수 있었던 2강,
가격이 매일 바뀌는 지금 시점에 어떤 것에 포커스를 두고 남은 2주동안 임보에 채워야할지 너무 잘 배울 수 있는 2강이었습니다.
선호도와 수요
현재 시장은 절대적 저평가 구간이 아닌, 상승장이 한창인 상대적 저평가 구간이다.
때문에 가격에 집중하기 보다는 입지! 가치>>>가격에 집중해야하는 시기이다.
결코 서울이니까 다 좋지! 라는 생각보단 사람들이 좋아하는 것은 무엇인지 선호도를 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.
지금 내가 가치, 선호도에 따라서 어떤것을 더 채우고 시도해봐야 할지 적용점을 1~3개 찾아 적용해 볼 것
임장지 배정 > 투자범위 설정 > 투자 키워드 파악 > 우선순위 이해
분임→ 사람들이 편하게 돈 쓰는 상권이 1개라도 있다면 괜찮다. 이미 서울이란 이유만으로 거주할 이유가 충족되었기 때문에 상권이 한 빌딩만 있더라도 만족하며 거주한다. 기본적으로 서울은 난개발이라 언덕이 디폴트인 점
퉁쳐서 살기 좋겠다~ 라고 판단하는 것이 아닌, 나만의 언어로 생활권 순위를 적어보면서
여기는 우선 볼 곳은 아닌거같다. 사람/상권/도보를 보니까 (구체적인 기준) ~
정리양식> 분위기/상권 & 아파트 & 사람 를 바탕으로 생활권 순위 정리
모든 지역을 같은 기준으로 정리해 놓고 자연스럽게 다른 지역과 비교 평가 할 것
입지분석
입 지 요소 |
| BM point |
직장 | 하나의 업무지구, 뾰족한 접근성 종사자수도 의미가 있지만 고소득 직장이 있는가? | 임장지에 거주하는 사람들의 출퇴근 수요를 파악 → 교통 호재가 있다면 현재 커버하는 직장 외에 어떤 직장으로의 수요까지 커버할 수 있을 것인가? → 강남 1시간 이내는 아닐지라도 특정 업무지구 접근성이 획기적으로 좋은가? 를 판단 |
교통 | 개선되는 와중에 원래 불편해서 드라마틱한 효과를 내는가? | 갖고 있던 지역이 아닐 때 호재가 들어오는 파격이 크다. |
학군 | 입지가 개선되는 골목이 있어서 사람들이 많이 지나가는가? | 다니는 사람들이 바뀌면 상권이 바뀐다. |
환경 | 대형/빌라 섞이나? 초 증축 여부가 있나? 학원가의 퀄리티는? 조금은 달라진 학군지의 의미 | 아파트끼리 학교보내는 단지인지. 빌라랑 섞이는 단지인지 가격 흐름을 비교해본다. 새롭게 증축되는 초등학교가 있는지 검토해본다. 기존 학원+체육학원 등 다양한 질의 상권이 있는지 학원가가 있다면 어느지역까지 커버하는지 정리 |
공급 | 지역내외 전세 가격 수준 전반적으로 살펴볼 것 | 임장지 외 주변 지역 3년간 공급량, 위치 확인 영향을 받는 주변지역 입주 공급에 대한 내 생각 줄글로 정리 리치고에서 조합설립인가면 유의미하게 표시 임장지 신축전세가 /비슷한 급지 신축 전세가 등 전세가 가격도 체크해서 적어둘 것 |
> 투자 실력은 중간 선호도 가진 단지 중에 우선순위를 매기기 애매한 단지를 잘 가릴 수 있는 것이다!
특히 이번에 강의와 임장지를 임장 하면서 느낀 것은 내가 생각보다 그저 분석만 하고 있었다는 점이다.
그리고 그 부분에서 전혀 공감하지 못하고 있었고 특히 직장의 수요에 대해서 간과했다는 점이다.
핵심은 선호도/ 수요의 크기를 가늠하는 것 ! 이었는데 말이다.
또 반드시 적용해보고 싶은 점은, 지역의 특징을 정리해보고 그런 특징을 가진 단지를 찾아보고
검증해보는 과정까지 확장해서 봐야 한다는 점이다. 비로소 그것이 되었을 때 비교평가도 어렵지 않게 해볼 수 있을 것 같다는 생각이 들었다.
단지임장 / 단지분석
-시세그룹핑 = 틀리더라도 내 생각을 남겨두는 것에 의해서 중요하다. > 이게 있어야 전임, 매임 했을 때 사장님에게 피드백 받을 수 있는 재료가 된다.
비교평가
-입지 (교통>학군>환경)
-상품성 (연식, 특징)
어떤게 더 좋아요? xxxx / 입지가치가 어떻고 상품가치가 어때가 더 가치있다라고 정리할 것 !!
*****지역 내 비교평가 > 가격을 고정한다 (입지, 상품 섞지 않을 것)
-다만 예외는 있을 수 있다. 급지를 뛰어넘은 선호도를 가진 단지들!!
-상수분석 보다는 변수분석을 디테일하게 할 것
-가격을 고정하는 등 변수를 통제하고 기본적인 비교평가가 되야만 그 다음으로 평수도 섞어보고 이런저런 것들을 적용할 수 있다. > 단, 그 전에 되야하는 것은 올바른 가치판단, 우선순위 파악
결국 태도!
매일 해나가는 이 과정이 결코 쉽지 않고 한번에 이런 것들이 모두 적용되지는 않는다
하지만 한번에 1개씩, 2개씩 조금씩 적용해서 쌓아나가고 시행착오를 겪으며
올바른 태도로 반복하면 결국엔 이룰 수 있다.
비교는 남들과 하는 것이 아닌 어제보다 나은 나를 지향하겠다는 마음으로 임하자!
