덜 똘똘한 한 채로 수요가 쏠린다? [나초단]

13시간 전

안녕하세요, 나의 초심을 단단히 지키는 나초단입니다.

요즘 뉴스를 보면 온통 '대출 규제', '똘똘한 한 채',

혹은 '덜 똘똘한 2·3급지로의 수요 이동' 이야기뿐입니다.

하지만 최근 현장에 나가보시거나

소장님들과 통화해 보시면 기사 내용이 100% 와닿으시나요?

오히려 쏟아지는 규제와 눈치장 속에서

"진짜 지금 시장이 어떻게 흘러가는 건지" 헷갈리고 답답한 마음이 드시는 분들이 더 많으실 거라 생각합니다.

그래서 소문이 아닌 팩트를 확인하기 위해,

직접 현장 분위기를 점검하고 가격의 왜곡이 일어나는 지점을 파헤쳐 보았습니다.

# 현재 시장은?

영원히 오를 것 같던 고가주택도 이번 규제에 큰 타격을 입었습니다.

현재 매도자들의 모습은 크게 두 가지로 나뉩니다.

기사에서는 수요가 급증한다고 하지만,

현장은 대출 규제 + 휴가철 비수기가 맞물려 손님 문의가 뚝 끊긴 상태입니다.

문의가 있어도 실제 거래로 이어지기 매우 어렵습니다.
심지어 직전 실거래가보다 2억 넘게 빠진 매물이 나와도 반응이 없는 단지들도 있습니다.
즉, 현재 호가보다 더 낮은 가격에 거래될 수 있다는 점을 열어두어야 합니다.
무엇보다 갈아타기 수요의 마비가 심각합니다.
15억 초과~25억 이하 단지들은 최대 4억 대출이 나온다고는 하나,
총량 규제로 인해 은행조차 "알 수 없다"라고 답변하니 매수자들의 불안감이 극에 달해 있습니다.

현재 시장에서 가장 주의 깊게 봐야 할 부분은 바로

'KB시세 15억'을 기점으로 벌어지는 가격과 가치의 혼재 상황입니다.

아래 단지의 경우 25평(59㎡)과 30평(73㎡)의 매매 가격이 완벽히 똑같습니다.

심지어 34평(84㎡)과의 가격 차이도 단 5,000만 원에 불과합니다.

왜 이런 현상이 발생할까요? 바로 대출 한도의 차이 때문입니다.

매수자 입장에선 같은 가격이면 당연히 큰 평형을 선호해야 맞습니다.

하지만 당장 내 손에 쥔 현금이 부족하니,

대출이 6억까지 나오는 작은 평형(59㎡)을 울며 겨자 먹기로 선택하게 됩니다.

이 수요가 몰리면서 59㎡의 가격이 중대형 평형 턱밑까지 치고 올라온 상황입니다.

그렇다면, 59㎡마저 KB시세 15억을 넘기면 어떻게 될까요?

59㎡가 15억을 넘는 순간, '대출 메리트'는 사라집니다.

똑같이 대출이 4억밖에 안 나온다면 수요는 다시 본래 가치가 높은 84㎡로 순식간에 넘어가게 될 것입니다.

대출 규제라는 외부 요인이 가치를 일시적으로 왜곡하고 있지만,

결국 시장은 본래의 가치를 찾아 회귀할 수밖에 없습니다.

이 흐름 속에서 세 가지 액션 플랜을 공유합니다.

시야 넓히기: 내 조건에 맞는 단일 단지 하나만 보지 않고, 15억 허들에 걸려 억눌려 있는 84㎡ 후보군을 3개 이상 추려내어 이번 달 내로 매물 트래킹 및 비교 평가하기.
리스크 관리: 매도가 극도로 어려운 시장이므로, 갈아타기를 한다면 반드시 '내 물건 매도 먼저' 확정 짓고 움직이기.
기회 포착: 매수 자금이 있거나 갈아타기 조건이 성립된다면, 심리적 위축으로 인해 던져지는 급매물 기회를 절대 놓치지 않기.

대출이 꽉 막혀 당장 움직일 수 없는 분들도 많으시겠지만,

이럴 때일수록 눌려있는 가치를 찾아 후보군을 촘촘히 추려두어야 다음 기회를 잡을 수 있다고 생각합니다.

여러분들을 진심으로 응원합니다.

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