와닿았던 점
- 내가 가격 그래프 전고점가지고 판단하면 안됨.
- 가치를 제대로 봐야한다. 선호도를 제대로 보는 사람이
더 나은 수익을 가져간다.
- 절대적저평가 시장이 아닌 상대적 저평가 시장이다.
어떤걸 사는것 자체가 중요한 시기를
선호도와 수요를 제대로 보는게 중요하다.
- 사람들이 좋아하는것을 파악해서 가장좋은걸 찾아낸다
가치분석과 비교평가를 제대로이해하여
확신을 가져 나의 상황에 맞는
부동산 투자에 적용해서 보유하여 수익을 낸다.
- 분위기 임장 - 뭘 조심해야할지 아는! 동네 분위기 파악X
사람, 상권, 도보
봐야할 것보다 덜어야 할 것에 집중
사람 - 아이/청장년/노인 등 단정하게 보이는 사람들? 다소 덜 단정한 사람들
1. 늘어진 옷을 입은 사람들의 모습이 보인다.
2. 비속어를 남발하는 학생과 외국어를 쓰는 사람들이 같이 보인다.
3. 낮시간에 임장 할 때 길거리에 만취한 사람이 분임시 2번 이상 보이면 해당 생활권은 투자범위에서 후순위
상권 - 주말에 편하게 돈 쓰는 상권(빵집, 가성비 카페)? 없음 or 비선호 상권(외국어간판)
1. 늦잠자고 일어나서 빵사먹으러 갈 수 있나? 돈 쓸곳이 아예 없는 곳
2. 빵사서 돌아오는 길에 커피 한잔 픽업할 수 잇는 곳 외국어 간판이 많고 외국인 타겟상권
3. 집 앞에서 간단한 장을 보고 들어갈 수 있는 곳 노래방/술집등 어른타켓 유흥 상권
=> 단지가 1-2개 인데 근처에 소매 상권이 아예 없는 경우
분임 2~30분 하는데 외국어 간판이 5개 이상 보이는 경우
학생, 완성형 가족이 아예없고 어른들만 보이는 유흥상권일 경우 => 투자 범위에서 후순위
도보 - 유모차 끌 수 있는길? 유모차 끌기 힘든 길
1. 60-70대 분들이 손자/손녀 유모차를 밀기 힘든 길일 경우
2. 도보가 아예 없어서 사람들이 차도로만 걸어야 하는 경우
3. 보도 블록이 깨져있고 시멘트가 노출되어 발 디딛는곳만
평평하지 않은 경우 => 투자 범위에서 후순위
→ 생활권 정리할 때 정답찾기 보다 선호도와 수요를 상상하면서 나만의 언어로 적어보고 기억에 남기기
입지분석 - 직장, 교통, 학군, 환경, 공급
- 직장
=> 선호도/수요의 크기를 가늠하는 것. 그래서 사람들이 어떤 요소로 선택하는지
=> 호재가 있다면 전고나 가격흐름이 아니라 수요에 집중해보기
ex) 석수역 푸르지오 → 여의도 가는 호재, 안양역 삼섬레미안 →판교가는 호재 어느게 더크지?
=> 주요 업무지구 도착시간 한판 정리해보기
=> 하지만 하나의 직장을 더 빨리 간다면? 수요충분함. 모두 투자범위에 두고 입체적으로 살펴보기!!
=> 선호도 좋은것과 안좋은것 같지 알고 있기~! 안좋은게 왜 안좋은지도 알고 있기~!
교통
=> 서울 수도권 전체를 한판으로 노선업무지구 생각해보기
=> 직접 걸어보니 괜찮다 느낌이 있어야함.
=> 환승 1번 이내로 주요 업무지구 갈 수 있는지 체크~!
=> 교통호재는 불편할 수록 영향이 크다.~!! 특히 외곽은 그런것 같다.~! 개선이 되는거기 때문~!
=> 개선의 정도가 영향력=> 가격으로 나타남
=> 교통 원페이지 정리
환경
=>병원 - 소아청소년과, 이비인후과, 교정전문치과, 성장클리닉 있으면 좋음
=> 식음료 - 브런치 카페 , 유기농 마트, 밀키트/반찬가게
=> 체육시설 - 골프연습장(대형스크린), 1:1 필라테스, 대형키즈카페=> 이런 시설이 있다면 괜찮은 상권
=> 사람들이 얼마나 모이냐에 따라 수요의 크기가 결정됨.
=> 직장/ 교통/ 환경 모두 해당되는 내용
=> ex) 둔촌신성 미소지움 → 9호선 가까이 탈 수 있음
둔촌신동아파밀리에 → 5호선 가까이 탈 수 있음
=> 9호선 방면으로 사람들이 많이 다닐것으로 생각되기 때문에 둔촌 신성 미소지움이 더 낫다고 생각.(비교평가)=> 이런식으로 생각!!
=> 환경 원페이지 정리
학군
지역내에 학군이 있다면 상관없지만 넓게 보기
지역내에 학군이 없다면 지역내 어느 지역을 더 좋아하는지 알아보기
학군의 본질 → 군집성
아주작은선호도 차이가 가격에 영향을 많이 준다.
학군을 현실적으로 직시 → 사람이 얼마나 몰리느냐로 정의하기~!
줄넘기, 테니스, 배드민턴 학원 +알파의 학원은 체육시설
노원학원가 : 노원/도봉/강북
평촌학원가 : 서울: 구로/금천/관악, 경기: 과천/안양/산본/안산
학업성취도에 집중하는게 아니라 “부모”들이 직주근접이 보장되어야
자녀들도 공부를 편하게 할 수 있는 수요의 본질을 생각해보며 적용해보기~!
학군 원페이지 정리
공급
현재 서울수도권 공급은 씨가 마른 상황 예정입주도 외곽에 자리
공급보다는 그 외 요소를 중심으로 분석해야하는 시기
- 임장지외 주변지역 3년 공급량 /위치 확인
- 세대수 1천 세대 이상 or 상급지 입주 체크
- 공급에 대한 내 생각 줄글로 남겨 놓기~!
- 숨은공급 - 조합설립인가 이상 기준체크(리치고)
- 세대수 크고 속도 빠른 구역 위주 체크(시행인가 / 처분인가)
- 공급결론 원페이지 정리
단지임장
- 단지 내부 : 주차/관리/동간간격
- 단지 외부 : 역까지 접근성, 상권인접성, 초등학교접근성
=> 보니깐 잘하고 있네~~ 다행 ㅎㅎㅎ 임보만 잘쓰면 될것 같습니다.
=> 일반적으로 역> 학교>상권 접근성 순서대로 로얄동 형성~!
=> 단지 분석 → 시세그루핑 - 가격에 대해 생각해보기
→ 시세지도 - 단지 우선순위 정하기
→ 단지분석 - 객관적인 근거로 최종학인하기 그래프는 거들 뿐
→ 내 생각이 중요함. (분임 단임때 느꼈던걸 시세 분석에 남겨보기~!)
→ 투자할 때 이것만 보고 투자하겠다는 마음으로 작성하기~!
비교평가
사자 마자 떨어질 수 있다.
하락장에서 버틸 수 있어야 한다. 그러기 위해서 비교평가를 한다. (하락장을 위해)
비교평가의 본질은 → 직장(일자리가 바뀌면 사람의 거주지를 바꿈)
→ 공급(중심/대규모 → 영향 높음, 외곽/소규모→영향낮음)
→ 결론 -비교평가보다 전반적인 가치에 영향을 주는 요소가 뭘까? 생각해보기
→ 교통/환경/학군을 더 살펴보기~!
입지 - 교통, 환경, 학군 / 가격 고정하고 비교해보기
적용해보고 싶은 점
- 매 장표 임보 정리 하기(가치와 선호도를 기준으로)
- 각 파트별 원페이지 정리(다음달)
- 비교평가(지역내 비교, 앞마당 비교)
- 가치와 선호도에 집중하기 그다음이 가격~!!!!! 가격에 함몰되어 이상한 단지 결과로 뽑지 않기 ㅎㅎ!!
- 투자할때 단지분석장표만 보고 투자할 수 있게 하기
