안녕하세요 여러분!
나누면서 함께 성장하는 투자자
뽀오뇨입니다.
오늘도 뽀오뇨의 고민상담소를 열어봅니다.
오늘의 고민은
‘1호기 첫 투자’를 위해 매물털기에 나서는 사연입니다.
🎙️ 오늘의 사연
안녕하세요.
이제 첫 투자를 위해 본격적으로 매물털기를 시작하려고 합니다.
막상 현장에 나가려니 무엇을 어떻게 확인해야 할지 막막합니다.
특히 부사님께 제 투자금을 어느 정도까지 말씀드리는 게 좋을까요?
너무 정확하게 공개하면 그 금액 안에서만 물건을 보여주실 것 같고,
반대로 너무 여지를 두면 실제로 매수할 사람처럼 보이지 않을 것 같아 고민됩니다.
처음 매물털기를 할 때 어떤 순서로 접근하면 좋을지,
현장에서 꼭 확인하고 시도해봐야 할 행동이 있다면 조언 부탁드립니다.
이 고민을 듣는데
제가 처음 매물털기를 하러 갔던 때가 생각났습니다.
저도 처음에는 부동산 앞에서
들어갈까 말까 망설였던 기억이 있습니다.
그런데 몇 번의 투자를 지나오며 느낀 것은,
매물털기는 이미 나와 있는 ‘정답 물건’을 찾는 과정만은 아니라는 것이었습니다.
온라인에 보이지 않던 정보를 현장에서 확인하고,
매도자의 상황을 듣고,
가격,잔금,전세 등의 조건을 하나씩 입체적으로 맞춰보면서
내가 투자할 수 있는 물건을 찾아내고,
때로는 만들어가는 과정이었습니다.
그래서 처음 매물털기에 나가는 동료에게
저는 딱 세 가지를 꼭 해봤으면 좋겠습니다.
1. 내 투자금에 맞는 곳부터 말고,
좋은 단지부터 털어보기!
매물털기를 시작하면 가장 먼저 이런 생각이 듭니다.
“내 투자금으로 바로 할 수 있는 곳이 어디지?”
하지만 후보 단지가 여러 개라면
저는 내 투자금에 딱 맞는 곳부터 내려가기보다
좋은 단지부터 먼저 털어보는 것을 추천합니다.
현재 네이버에 나와 있는 가격만 보면
내 투자금보다 3천, 5천이 더 필요한 곳일 수도 있습니다.
그래도 일단 현장에 가봅니다.
정말 가격 조정이 안 되는지,
아직 광고되지 않은 장부 물건은 없는지,
낮은 전세가를 끼고 있지만 곧 만기가 오는 물건은 없는지,
월세 물건 중 조건을 바꿀 수 있는 것은 없는지,
매도자의 사정 때문에 협상 가능한 물건은 없는지.
윗단에서 할 수 있는 것을
최대한 해보는 겁니다.
생각보다 현장에서는
내가 예상하지 못했던 조건의 물건이 나오기도 합니다.
그래서 ‘내 갭에 맞는 곳’이 아니라
‘좋은 곳’부터 두드려보는 것이 중요하다고 생각합니다.
그리고 정말 윗단에서 가격도 두드려보고
조건도 만들어봤는데 투자금에 들어오지 않는다면
그때 다음 단지로 내려옵니다.
그러면 마지막 선택의 의미가 달라집니다.
“윗단까지 직접 확인했고,
내가 할 수 있는 것을 다 해본 결과
지금 나에게 가장 좋은 물건은 이것이다.”
라고 스스로 말할 수 있게 됩니다.
남들이 생각하는 1등과
지금 내가 투자할 수 있는 1등은 다를 수 있습니다.
하지만 충분히 비교하고
윗단에서부터 최선을 다했다면,
현재 내 실력과 상황에서 찾은 최선이
결국 나의 1등이라고 생각합니다.
그럼, 투자금은 어디까지 이야기해야 할까요?
저는 부사님께 투자금을 아예 숨기지는 않는 편입니다.
사장님도
“이 사람이 실제로 어느 정도의 물건까지 살 수 있는 사람인지”
알아야 머릿속에 있는 물건들을 꺼내볼 수 있기 때문입니다.
다만 최대 한도를 너무 정확하게 잘라 말해서
제가 먼저 협상의 문을 닫지는 않습니다.
정확한 숫자가 부담스럽다면
“○억 초반 정도 보고 있어요.”
“중반이 넘어가면 조금 어려울 것 같아요.”
처럼 범위로 말씀드릴 수도 있습니다.
중요한 것은 투자금을 얼마나 숨기느냐보다
“저는 그냥 한번 찔러보러 온 사람이 아니라,
실제로 살 물건을 찾고 있는 사람입니다.”
라는 것을 보여주는 것이라고 생각합니다.
2. 가격만 묻지 말고,
매도자의 상황을 알아야 물건을 만들 수 있습니다.
매물털기를 처음 하면
가장 많이 하게 되는 질문이 있습니다.
“사장님, 이것보다 더 싼 거 없어요?”
물론 꼭 해야 하는 질문입니다.
하지만 이 질문에서 끝나버리면
우리는 이미 시장에 나와 있는 가격만 확인하고 돌아오게 됩니다.
매물털기를 하면서 조금 더 알아야 하는 것은
‘얼마에 나왔는가?’보다
‘왜 이 사람이 지금 팔려고 하는가?’였습니다.
그래서 관심 가는 물건이 있다면
조금 더 깊게 물어봅니다.
“집주인은 왜 파시는 거예요?”
“언제까지 팔아야 하나요?”
“가격이 중요한 분인가요, 잔금 날짜가 중요한 분인가요?”
“세입자는 언제까지 거주하나요?”
“갱신권은 사용했나요?”
“새로 전세를 맞추는 데 협조는 가능할까요?”
“이 조건이면 집주인께 가격 조정 한번 이야기해볼 수 있을까요?”
이렇게 하나씩 확인하다 보면
처음에는 보이지 않았던 협상의 실마리가 보입니다.
어떤 매도자는 가격이 중요하지만,
어떤 매도자는 새 아파트 잔금 때문에
돈을 빨리 받아야 할 수도 있고,
반대로 어떤 매도자는
잔금을 길게 가져가는 조건이 더 중요할 수도 있습니다.
전세가 낮게 끼어 있어 투자금이 커 보였던 물건도
곧 만기가 돌아온다면 상황이 달라질 수 있고,
월세 물건도 세입자와 매도자의 상황에 따라
새롭게 조건을 만들어볼 여지가 있을 수 있습니다.
그래서 가격 협상을 할 때도
“얼마까지 깎아주세요.”
만 생각하지 않았으면 좋겠습니다.
먼저 “이 매도자에게 지금 가장 필요한 게 뭘까?”를 찾아보고
“그중에서 내가 맞춰줄 수 있는 조건은 무엇일까?”
를 생각해보는 겁니다.
가격, 잔금, 세입자, 전세, 집 상태 등등
이 조건들을 하나씩 맞춰가다 보면
처음 네이버에서 봤을 때는
내 투자금 밖에 있던 물건이
어느 순간 내 투자금 안으로 들어오기도 합니다.
저는 이것이
‘물건을 만든다’는 과정이라고 생각합니다.
그리고 매물털기를 할 때
꼭 해봤으면 하는 것이 하나 있습니다.
같은 물건도 여러 사장님께 크로스체크해보는 것입니다.
A부동산에서는
“그 집은 절대 안 깎여요.”
라고 했던 물건도
B부동산에서는
“가격은 모르겠는데 집주인이 잔금이 좀 급해요.”
라고 할 수도 있어요.
C부동산에서는
“그 조건이면 제가 한번 집주인께 이야기해볼게요.”
라는 이야기가 나올 수도 있습니다.
사장님마다
알고 있는 매도자 정보와 물건의 디테일이 다르기 때문입니다.
월세인지,언제 만기인지,
집주인이 왜 파는지,
예전에 얼마까지 협의가 됐었는지 등등
여러 사장님께 하나씩 확인하다 보면
나중에는 오히려
내가 그 물건의 조건을 가장 많이 알고 있는 사람이 되기도 합니다.
그때부터는 단순히 매물을 소개받는 것이 아니라
내가 가진 정보를 바탕으로
어떤 조건을 제안하고 협상할지 생각할 수 있게 됩니다.
그렇게 현장에서 일잘러 사장님, 호의적인 사장님을 찾고
입체적으로 물건을 파악해서
상대방에게 필요한 것을 협상하면서
현장에서 물건을 만들어서 투자물건을 찾을 수 있습니다.
3. 현장에서 사람과 정보를 쌓고,
매일 ‘나의 1등’을 만들어보기
처음 매물털기를 나가면
“오늘 좋은 물건 하나는 꼭 찾아야 하는데…”
라는 부담이 생깁니다.
물론 좋은 물건을 발견하면 가장 좋습니다.
하지만 저는 물건 하나를 찾는 것만큼
중요한 목표를 하나 더 가지고 현장을 돌았습니다.
“오늘은 내 편이 되어줄 부사님을 찾고 오자.”
부동산에 들어가서
투자금과 원하는 조건을 말씀드리고,
가능하면 번호를 남기고 명함을 받아옵니다.
그리고 마지막에는 꼭 이야기합니다.
“사장님, 저 진짜 지금 살 물건 찾고 있어요.
괜찮은 물건 나오면 꼭 바로 말씀해주세요.”
여기서 중요한 건
명함만 받아서 가방에 넣고 끝내지 않는 것입니다.
저는 부동산을 나오면 바로
명함 사진을 찍고 사장님의 특징을 기록했습니다.
물건을 잘 알고 있는지,
매도자의 상황까지 파악하고 있는지,
적극적으로 찾아주려고 하는지,
이야기가 잘 통하는지,
다시 연락드리고 싶은 사장님인지
하루에 여러 부동산을 돌다 보면
나중에는 정말 기억이 섞입니다.
그래서 현장에서 바로 기록하면서
‘이 사장님은 일잘러다.’
‘이 사장님께는 다시 연락드려야겠다.’
하는 분들을 추려놓습니다.
그리고 매물털기는
부동산 문을 나왔다고 끝나지 않습니다.
하루 이틀 뒤 다시 부사님들에게 연락합니다.
“사장님, 저 며칠 전에 갔던 ○○입니다.
말씀드린 조건으로 새로 나온 물건 없을까요?
저 계속 보고 있으니 괜찮은 거 나오면 바로 연락 부탁드릴게요.”
한 번 얼굴을 보고 이야기를 나눈 뒤에는
확실히 전화의 느낌도 달라집니다.
부사님 입장에서는
하루에도 수많은 투자자의 전화가 오는데,
직접 찾아와서 이야기하고
정말 매수하려는 의지를 보여준 사람은 기억에 남을 수밖에 없습니다.
관계가 쌓이면 언젠가는
좋은 물건이 나왔을 때
사장님이 먼저 저를 떠올려주기도 합니다.
그래서 좋은 물건 하나를 찾는 것뿐 아니라
좋은 물건이 나왔을 때
나에게 먼저 알려줄 투자파트너 사장님을 현장에 만들어두는 것!
그것도 중요한 매물털기의 결과라고 생각합니다.
처음 매물털기에 나설 때는
정말 막막할 수 있습니다.
부동산에 들어가서
무슨 말을 해야 할지도 모르겠고,
사장님 반응이 좋지 않으면
괜히 내가 잘못하고 있는 것 같기도 합니다.
하지만 한 군데, 두 군데, 세 군데 들어가다 보면
조금씩 익숙해집니다.
처음에는 그냥 ‘가격’으로 들렸던 사장님의 말 속에서
매도자의 상황이 들리고,
투자물건의 입체적인 조건이 보이고,
협상할 수 있는 지점이 보이기 시작합니다.
그러다 어느 순간
“어? 이 물건은 이렇게 하면 한번 만들어볼 수 있겠는데?”
라는 생각이 생깁니다.
저는 투자하면서 점점
투자는 정답을 맞히는 게임이 아니라
내가 할 수 있는 최선의 선택을 하나씩 쌓아서
내 선택에 대한 확신을 만들어가는 과정이라는 생각을 하게 됐습니다.
좋은 단지부터 충분히 털어봤고,
매도자의 상황도 알아봤고,
가격과 조건도 끝까지 두드려봤고,
다른 지역의 물건과 계속 비교해봤다면
마지막에는 이렇게 말할 수 있었으면 좋겠습니다.
“남들이 보기에는 이게 최선이 아닐 수도 있지만,
지금의 내가 할 수 있는 것은 다 해봤고
그래서 나는 이 물건이 내 1등이라고 생각한다.”
그 정도로 해봤다면
그 선택은 현재의 내가 할 수 있는 최선의 투자라고 생각합니다.
네이버 부동산 화면만 보면서
내 투자금에 딱 맞는 좋은 물건이 올라오기만을 기다리는 것이 아니라,
직접 현장에 가서
찾고, 묻고, 관계를 만들고, 비교하고, 조건을 만들어보는 적극적인 태도!
저는 여전히
답은 현장에 있다고 생각합니다.
그리고 지금 처음 매물털기를 앞두고
막막하고 긴장되는 동료에게 꼭 이야기해주고 싶습니다.
처음부터 잘하지 않아도 괜찮습니다.
일단 한 곳의 문을 열고 들어가보세요.
그 한 곳이 두 곳이 되고,
두 곳이 열 곳이 되면서
분명 어제까지 보이지 않았던 것들이
조금씩 보이기 시작할 겁니다.
이번 매물털기가 단순히 ‘물건 하나를 사는 과정’으로 끝나지 않고,
스스로 물건을 찾고,
조건을 만들고,
비교해서 선택할 수 있는
투자자로 한 단계 성장하는 경험이 되었으면 좋겠습니다.
지금까지 열심히 공부하고 준비해서
여기까지 온 만큼,
현장에서도 끝까지 해보고
본인이 정말 확신할 수 있는 나만의 1등을 꼭 만나셨으면 좋겠습니다.
진심으로,이번 투자 꼭 해내시기를 응원합니다.
좋은 소식 기다리고 있을게요. 💛
MC 뽀오뇨의 고민상담소였습니다.
