안녕하세요, 로레니입니다 :)
앞마당을 만들고 아파트를 비교하다보면 이런 생각이 들 때가 있습니다.
“강남에서 더 가까운데, 당연히 여기가 더 좋은 거 아닌가?”
“역도 더 가깝고, 교통도 좋은데 왜 가격은 저 단지가 더 비싸지?”
임보를 쓰면서 단지 비교를 하다 보면 한 번쯤 만나게 되는 장면입니다.
저도 예전에는 입지를 볼 때
강남과의 거리, 교통, 직장 접근성 같은 지도에서 확인할 수 있는 요소를 중심으로 생각했던 것 같습니다.
그런데 앞마당이 조금씩 늘어나고, 실제로 여러 지역을 임장하면서 느끼게 된 것이 있습니다.
아파트의 가치는 지도만 보고는 다 알 수 없구나.
우리가 굳이 시간 내서 임장을 가고,
전화임장을 하고,
매물임장을 하고,
현장에서 사람들의 이야기를 듣는 이유도 여기에 있지 않을까요?
오늘은 이 ‘위치를 뛰어넘는 선호와 비선호’
이야기를 해보려고 합니다.
1. 서울·수도권에서 가장 중요한 것은 결국 '어디에 있느냐'
우리가 아파트의 입지가치를 평가할 때
직장, 교통, 학군, 환경, 지역 내 선호도 등
다양한 요소를 살펴봅니다.
그중 서울·수도권에서 가장 기본이 되는 것은 역시 물리적인 위치라고 생각합니다.
대한민국에서 가장 큰 업무지구이자 주거 수요가 집중되는 강남을 기준으로,
강남과 얼마나 가까운가?
그리고 그 거리를 얼마나 편하게 이동할 수 있는가?
이것은 아파트의 가치를 판단할 때 굉장히 중요한 기준이 됩니다.
출처: 부동산지인
그래서 서울의 지역별 입지를 큰 틀에서 보면
강남과 한강 등 주요 중심지에서 멀어질수록 일반적으로 주거 선호와 가격 수준도 낮아지는 모습을 보입니다.
단지 단위로 봐도 마찬가지입니다.
같은 조건이라면
중심지에 더 가까운 단지,
주요 업무지구에 더 쉽게 접근할 수 있는 단지가
더 높은 가치를 인정받는 경우가 많습니다.
그래서 '입지'가 중요합니다.
출처: 아실
주요 단지들이 강남에서부터의 거리에 따라
가치와 가격이 정렬되어 있는 것을 쉽게 확인할 수 있습니다.
그런데 여기서 한 단계 더 들어가야 합니다.
2. 지도에서 보면 '좋은 단지'인데 왜 가격이 다를까?
저는 바로 이 지점 때문에 우리가 임장을 간다고 생각합니다.
예를 들어볼게요.
구로구에는 G밸리라는 강력한 직장 배후수요가 있습니다.
그리고 대림역은 2호선과 7호선을 이용할 수 있는 더블 역세권입니다.
지도만 보면 상당히 매력적입니다.
구로디지털단지 접근성도 좋고,
2호선과 7호선을 통해 강남·여의도·도심으로 이동하기도 좋습니다.
대림에서 강남과 시청으로 환승없이 25분,
여의도까지 17분이라는 엄청난 교통 편의성을 갖추고 있습니다.
그런데 실제 대림역 일대를 걸어보면
지도에서는 보이지 않았던 모습들이 눈에 들어옵니다.
중국어 간판이 많이 보이고,
환전소나 체류·비자 관련 업종, 외국인 대상 상점 등이 밀집해 있습니다.
밤에 직접 걸어보면 지도에서 봤을 때와는 다른 동네의 분위기를 느낄 수도 있습니다.
대림역 인근 상권 (출처: 조선일보, 우리뉴스)
그렇다면 이런 생각이 들 수 있습니다.
“교통이 이렇게 좋은데 가격만 싸다면 들어가도 괜찮지 않을까?”
저는 이런 상황에서 스스로에게 이런 질문을 던져보려고 합니다.
“아이를 키우는 가족이 이곳을 보고 '여기서 오래 살고 싶다'고 생각할까?”
이 질문을 던지는 순간
단순한 교통 분석에서 '사람들의 실제 선호'로 시선이 바뀝니다.
신혼 때는 직주근접과 가성비를 중요하게 생각해서 들어왔던 사람이,
아이를 낳고 학교를 보내게 되면서
조금 더 주거환경이 좋은 곳으로 이동하고 싶어질 수도 있습니다.
결국 우리가 사는 것은 단순히 '입지가 좋은 땅'이 아니라 사람들이 실제로 거주하는 '집'이기 때문입니다.
그래서 저는 부동산을 볼 때 이런 질문이 굉장히 중요하다고 생각합니다.
사람들이 이곳으로 들어오고 싶어 하는가?
아니면 이곳에서 살다가 더 나은 곳으로 빠져나가고 싶어 하는가?
구로구에 있는 두 단지를 예시로 비교해 보겠습니다.
구로두산
98년식 / 1,286세대 / 2·7호선 더블역세권
개봉한마을
99년식 / 1,983세대 / 1호선 역세권
지도만 놓고 보면 어떨까요?
구로두산이 강남에서 더 가깝고,
2호선과 7호선을 이용할 수 있고,
구로디지털단지 접근성도 좋습니다.
그렇다면 당연히 구로두산이 더 좋은 단지라고 생각하기 쉽습니다.
그런데 실제 가격을 보면 꼭 그렇지만은 않습니다.
출처: 아실
구로두산 호가가 9억, 개봉한마을은 11억으로
개봉한마을이 훨씬 더 높은 가격을 치고 올라가는 것을 볼 수 있습니다.
실거래로 보면 더 차이가 큽니다.
구로두산은 7.7억, 개봉한마을은 10.17억까지 찍고 3억의 차이를 벌리고 있습니다.
왜 그럴까요?
단순히 '역이 몇 개냐',
'강남까지 몇 분이냐'만으로 설명하기 어려운
단지와 주변 환경에 대한 사람들의 선호도가 있기 때문입니다.
이게 바로 지도만 보고서는 알기 어려운 부분입니다.
그래서 임장을 가서
- 주변 상권은 어떤지
- 거리는 깨끗하고 쾌적한지
- 아이를 키우기 좋은 환경인지
- 밤에 분위기는 어떤지
- 단지 내부는 어떤지
- 실제 거주민들은 어떤 이야기를 하는지
이런 것들을 직접 확인해야 하는 것입니다.
3. 반대로 ‘위치’를 뛰어넘는 강력한 수요도 있습니다
이번에는 반대의 경우를 볼까요?
예: 서울 4급지 vs 경기 4급지
대표적으로 용인 수지를 생각해볼 수 있습니다.
행정구역만 보면 서울 4급지와 경기 4급지는 당연히 다릅니다.
그래서 많은 사람들이 “당연히 서울이 무조건 더 좋겠지.”
라고 생각합니다.
하지만 단순히 행정구역 자체보다
실제 사람들이 왜 그 지역을 선택하는지
수요와 선호도 관점에서 보는 것이 중요하다는 것을 놓치면 안됩니다.
수지의 대표적인 강점 중 하나는 판교라는 강력한 직장 배후수요입니다.
분당의 높은 주거비가 부담스러운 사람들에게 수지는 대안 주거지 역할을 할 수 있고,
여기에 용인 반도체 클러스터 등 경기 남부의 직장 수요까지 더해지면서
지역의 배후수요가 더욱 두터워지고 있습니다.
학군이나 생활환경 역시 경기 남부에서 높은 선호를 받는 요소 중 하나입니다.
그래서 실제 가격을 비교해보면 재미있는 모습이 나타납니다.
역시 단지로 예시를 가져와보겠습니다.
수지 동천디이스트
07년식 / 1,334세대
매매가 12.2억 / 전세가 6.3억
동대문 전농SK
00년식 / 1,830세대
매매가 12.5억 / 전세가 6.5억
출처: 아실
두 지역의 강남과의 물리적 거리는 상당히 차이가 납니다.
(동대문 전농SK가 9.2km, 수지 동천디이스트가 18.4km)
그런데 가격 수준은 비슷한 구간에서 형성되고 있습니다.
왜일까요?
단순히 ‘서울이냐 경기도냐’, 또는 강남에서부터의 거리 뿐만이 아니라,
그 지역에 어떤 사람들이 왜 살려고 하는가
그리고
그 수요가 얼마나 두터운가
를 봐야 하기 때문입니다.
4. 결국 임장의 목적은 '예외'를 찾는 것 아닐까?
이런 생각을 해보게 됩니다.
“그럼 강남에서 가까운 게 중요하지 않다는 건가?”
물론 아닙니다.
입지는 여전히 가장 중요한 기본값입니다.
다만 우리가 임장을 하는 이유는
그 기본값만으로 설명되지 않는 '예외'를 찾기 위해서라고 생각합니다.
① 먼저 '위치'를 봅니다.
- 강남/한강과의 거리
- 주요 업무지구 접근성
교통 편의성
② 그다음 '예외'를 찾습니다.
위치가 좋은데 왜 선호도가 낮을까?
→ 강력한 비선호 요소가 있는 것은 아닐까?
위치는 조금 떨어져 있는데 왜 사람들이 좋아할까?
→ 강력한 배후수요나 선호요인이 있는 것은 아닐까?
③ 마지막으로 '사람'을 봅니다.
결국 가장 중요한 질문은 이것입니다.
“사람들은 왜 이곳에 살고 싶어 하는가?”
“반대로 왜 이곳을 떠나려고 하는가?”
이번 임장에서 딱 하나만 해본다면
임보에서 단지 비교를 하다가
“A단지가 입지적으로 더 좋은데 왜 B단지 가격이 더 높지?”
라는 상황을 만났다면 그냥 넘어가지 말고
“왜?”라고 한 번 더 물어보세요.
그리고 현장에 가서 확인해보는 겁니다.
- 사람들이 싫어하는 것은 무엇인지
- 사람들이 좋아하는 것은 무엇인지
- 실제 거주민들은 무엇을 중요하게 생각하는지
- 이 지역으로 들어오는 사람은 누구인지
- 이 지역에서 빠져나가는 사람은 누구인지
이런 질문을 하나씩 확인하다 보면
지도에서 숫자로만 보이던 '입지'가 실제 사람들의 '선호'로 연결되는 과정을 조금씩 이해할 수 있을 것 같습니다.
결국 우리가 임장을 하는 이유는
지도에서 보이는 좋은 점을 확인하기 위해서만이 아니라,
지도에서는 보이지 않는 '사람들의 마음'을 확인하기 위해서가 아닐까요?
다음 임장에서는
“여기는 왜 사람들이 좋아하지?”
“여기는 왜 싫어하지?”
이 질문 하나만 던져보시면 어떨까요? :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
