안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다 :)
26년 월부학교 여름학기 4강 윤이나튜터님의 “호재분석”에 대한 강의에서
재건축, 리모델링, 교통호재 등에 대해 다뤄주셨는데요.
지난 7월 송파구를 임장하면서 잠실주공5단지 매임을 하며 뜬구름 잡던 재건축에 대한 이론이
이번 강의를 통해 정리가 되어 사례를 통해 재건축을 더 공부해보면 좋을 것 같아 글을 남기게 되었습니다.
잠실주공5단지 (78' 3930^)
잠실주공5단지는 78년식 3930세대로, 서울시 송파구에 위치한 대표적인 재건축 추진 단지입니다.
입지 | 송파구 잠실동 [잠실주공5단지] |
송파구 직장 | 종사자수 약40만, 사업체수 약7만4천 |
교통 | 2호선과 8호선 더블역세권 잠실역 역세권 |
학군 | 신천초 초품아, 잠실중 학업성취도율 95% |
환경 | 한강, 석촌호수 등의 여유롭게 산책할 수 있는 녹지환경 롯데백화점과 롯데타워, 송리단길 등 사람들이 머물고 싶은 상권 서울 상급종합병원으로 TOP5에 해당하는 아산병원 |
2026년 7월 1일, 잠실주공5단지는 송파구청장의 인가를 받아 사업시행계획인가를 최종 획득했고
2003년 재건축 추진을 시작한 지 23년 만이며, 향후 절차를 거쳐 2028년 이주, 29년 착공을 목표로 하고 있습니다.
29년 착공을 목표로 하면 31년~32년에는 입주를 하게 되겠네요!
재건축 계획 개요
일반 주택용지: 최고 49층, 4,942세대 규모 아파트 조성
잠실역 복합용지: 최고 65층, 1,469세대 규모 주상복합 및 업무·판매 시설 조성
총 세대수: 약 6,400여 세대
향후 일정
감정평가 및 분양신청: 2026년 하반기 진행 예정
관리처분계획 인가 신청: 2027년 목표
착공: 2029년 예정
서울시 송파구는 투기과열지구로 원칙적으로는 조합설립인가 후에 조합원지위 승계가 되지 않지만
현재 8월19일 네이버 부동산에 나온 매물에는 조합원지위양도가 가능한 매물들이 많이 있습니다.
그 이유는 “예외 조건”에 해당되기 때문인데요,
주요 예외 조건 (출처 구글검색)
장기 소유 및 거주 : 양도 당시 1세대 1주택자이며, 해당 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우
근무·생업 및 주거 이전 : 세대원 전원이 생업, 질병 치료, 취학, 결혼 등으로 인해 다른 시·군·구로 이전하는 경우 (서울 등 수도권 내 이동은 예외 제한이 엄격하므로 주의)
상속 및 해외 이주 : 상속 받은 주택으로 세대원 전원이 이전하거나, 세대원 전원이 해외로 이주 또는 2년 이상 체류하는 경우
사업 지연:
조합설립인가 후 3년 이상 사업시행계획인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우
사업시행인가 후 3년 이상 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우
착공 후 3년 이상 준공되지 않고 3년 이상 소유한 경우
경매·공매: 채무 변제 등으로 인한 경매 및 공매 절차로 소유권이 이전되는 경우
이 중 잠실주공5단지는 13년 12월 조합설립인가를 마쳤기에 조합설립인가 후에도 현금청산되지 않고 조합원 지위를 승계받을 수 있는 예외조건에 해당되게 됩니다.
*조합원 지위 승계란? 조합원 지위로 추후 신축 아파트가 되었을 때 새 아파트 분양받을 수 있음
*현금청산이란? 신축아파트 조합원 분양권이 아닌 대략적으로 공시지가의 130%정도의 금액을 돌려받음
추가분담금이 아닌 환급금
보통 재건축을 추진하게 되면 추가분담금이 있기 마련인데 잠실주공5단지는 사업성이 좋아 환급금을 받게 되었습니다.
34평형(전용74㎡) 소유 조합원 (대지지분 23평)
신축 36평형(전용 84㎡) 선택 시, 5억8201만원, 42평형(전용 94㎡) 선택 시 1억300여만원 환급
현재 호가 39억~43억
35평형(전용82㎡) 소유 조합원 (대지지분 25평)
신축 36평형(전용 84㎡) 선택 시 6억6975만원, 42평형(전용 94㎡) 선택 시 1억9000만원 환급
현재 호가 43억~44억
36평형(전용82㎡) 소유 조합원 (대지지분 25평)
신축 36평형(전용 84㎡) 선택 시 8억4522만원, 42평형(전용 94㎡) 선택 시 3억6622만원을 환급
현재 호가 43억~46억
**층수, 동에 따라 권리가액이 다르기 때문에 환급금 등 다를 수 있음
대지지분에 따라 얼만큼 땅을 소유하고 있느냐가 결정되기에
받을 수 있는 환급금에도 차이가 있습니다.
상급지로 갈수록 서울은 아파트가 아니라 땅을 사는 것이라는 것이라는 말이 실감됩니다.
동호수 추첨
일반분양 직전에 시행 예정이고
일반적으로 평형 신청은 권리가액 순으로 우선권을 가지나,
확정된 평형 내에서의 구체적인 동·호수 배정은 공정성을 위해 무작위 전산 추첨 방식으로 진행됩니다.
참고) 리모델링의 경우는 본인 동과 호수를 그대로 가져가기에 리모델링 추진 단지 매수 시 동호수까지 고려해서 매수해야합니다.
일반적으로 대형평형이 한강조망이 확보된 동 등 로얄동에 배정될 확률이 높고
1급지 특성 상 대형평형 프리미엄이 있기에 추후 수요층이 넓을 수 있음을 고려하면
현재 전용84를 소유하고도 42평을 선택하여 추후 투자적으로 더 큰 수익을 기대해봐도 좋을 것 같습니다.
재건축초과이익환수제
2018년 이전 관리처분인가 신청을 하지 못해 재건축초과이익환수제(재초환) 적용 대상이며
최종 부담금 확정은 향후 관리처분계획 인가 단계에서 명확해질 전망입니다.
재건축 단지를 투자하기 전에
내가 매수하려는 동호수의 권리가액이 어느정도가 되는지, 그래서 환급금, 분담금이 얼마나 될지까지 계산하여
현재 나와 있는 매물의 호가 대비 저평가를 잘 파악해야할 것 같습니다 :)
