안녕하세요.
모든 것이 응답 될 응답이 입니다.
오늘은 서울 1-5급지 시장 분위기에 대해서 이야기 해보고자 합니다.
1급지 송파구
최근 세제개편안 발표 이후 고가 주택이 많은 1급지 송파구는 매물이 눈에 띄게 증가한 모습입니다.
반면 전세는 여전히 매물이 많지 않은 상황으로 보입니다.
실제 선호되는 잠실 생활권의 리센츠의 경우에도 26년 2월 최고가인 31억을 찍었지만,
이후 20억 후반대로 거래되고 있고 현재에도 30.4억으로 호가 나오고 있지만
현재 가격에서는 매수하려는 수요가 많지 않은 분위기입니다.
다만 세제개편안은 아직 확정된 정책이 아니기 때문에,
세금 부담 때문에 급하게 매도하려는 분위기라기 보다는 각자 세금과 보유 부담을 계산하면서 시장 상황을 지켜보는 모습에 가까워 보입니다.
리센츠보다 가격이 한텀 낮은 가락금호 입니다.
2026년 2월 19.15억 원으로 최고가를 기록했지만 현재 호가는 18.5억 원 수준입니다.
대출 규제와 높은 가격 부담으로 매수세가 강하지 않고,
18.5억 원에 나온 매물 역시 추가적인 가격 조정이 가능한 분위기입니다.
2급지 성동구
2급지 성동구 역시 1급지와 비슷하게 매물 수가 증가한 모습을 보이고 있습니다.
성동구의 대표적인 선호 단지인 센트라스는 21.6억 원, 20억 원에 거래된 이후 현재 호가는 19.8억 원 수준입니다.
하지만 현재 시장에서는 대출 규제와 가격 부담으로 매수하려는 수요가 많지 않아
19억 원 이상의 가격에서는 거래가 쉽지 않은 분위기로 보입니다.
결국 1~2급지의 경우 높은 가격대와 대출 규제가 동시에 작용하면서,
매도자는 호가를 유지하려 하고 매수자는 가격 조정을 기다리는 모습이 나타나고 있습니다.
3급지 종로/중구
매물 수가 급격하게 증가하기보다는 완만하게 늘어나는 모습입니다.
종로구의 대표적인 랜드마크 단지인 경희궁자이 2단지는 2026년 1월 27.75억 원으로 최고가를 기록했습니다.
현재 호가는 26.9억 원 수준이지만, 현재 시장 분위기에서는 26.9억 원보다 추가적인 가격 조정이 있어야 거래가 가능한 상황으로 보입니다.
매수하려는 수요 역시 아직 많지는 않습니다.
지난 세제개편안 발표 이후 1~2급지에서는 장기보유한 고령 보유자들이 보유세 부담을 우려해 매도를 문의한다는 이야기도 있었는데요.
경희궁자이의 경우 비교적 신축에 가까운 단지인 만큼 장기간 보유한 기존 소유자가 많지 않아 이러한 매도 문의는 상대적으로 많지 않은 것으로 보입니다.
중구의 선호 구축 단지인 약수하이츠는 26년 6월엔 59매물 0개, 84 매물 1개 있었는데,
2026년 6월에는 전용 59㎡ 매물이 0개, 84㎡ 매물이 1개에 불과했지만 현재는 매물이 증가한 모습입니다.
특히 구축 단지의 특성상 장기간 보유한 소유자들이 많아 보유세 부담 등을 고려해 매도를 고민하는 분위기도 일부 나타나고 있습니다.
아직 매수세가 강하다고 보기는 어렵지만, 가격이 조정될 경우 매수하려는 수요는 조금씩 늘어나는 모습입니다.
4급지 관악구
4급지 관악구는 1~3급지와는 상당히 다른 분위기를 보여주고 있습니다.
1~3급지와 달리 매물 수 증가가 거의 나타나지 않고 있습니다.
특히 6~7월에도 거래가 꾸준히 이루어졌고,
현장에서도 실제 거래가 활발하게 이루어지고 있는 모습을 확인할 수 있었습니다.
현재 12.5억 원 수준의 세입자가 있는 급매물이 하나 있지만,
해당 매물을 제외하면 매수할 경우 전고점 또는 그에 가까운 가격을 지불해야 하는 상황입니다.
그럼에도 불구하고 15억 원 미만의 가격대에서는 매수세가 비교적 활발한 모습입니다.
고가 주택에서 나타나는 관망세와 달리, 상대적으로 가격 부담이 낮은 구간에서는 여전히 매수 수요가 살아 있다는 것을 확인할 수 있습니다.
5급지 구로구
마지막으로 5급지 구로구 역시 관악구와 비슷하게 매물 증가가 크게 나타나지 않고 있습니다.
구로구 내에서도 선호도가 높은 생활권의 구축 아파트를 보면,
앞서 살펴본 단지들보다 가격대가 낮은 10억 원 전후의 가격대이기 때문에 거래가 상당히 활발하게 이루어지고 있습니다.
아직 실거래가로 확인되지는 않았지만, 현장에서는 10.4억, 10.5억, 11억 원 수준까지 거래가 이루어졌다는 이야기가 나오고 있습니다.
아직 실거래가가 확인되지 않아 호가가 크게 올라오지는 않았지만, 실제 매수를 하게 된다면 계속해서 전고점에 가까운 가격을 지불해야 하는 상황으로 보입니다.
정리해보자면,
최근 서울 시장은 급지와 가격대에 따라 분위기가 조금씩 달라지고 있는 모습입니다.
1~2급지의 경우 세제개편안 발표 이후 고가 주택을 중심으로 매물이 증가하고 있지만,
대출 규제와 높아진 가격 부담으로 매수세는 강하지 않은 상황입니다.
특히 20억 이상 고가 아파트에서는 호가보다 낮은 가격에서 거래가 이루어지는 분위기가 나타나고 있습니다.
3급지 역시 매물이 조금씩 증가하고 있으며, 매수세가 강하지 않아 가격 조정이 필요한 모습입니다.
다만 구축 단지를 중심으로 장기보유자들의 매도 문의가 일부 나타나고 있어 1~2급지와는 조금 다른 양상이 보입니다.
반면 4~5급지의 경우 분위기가 상당히 다릅니다.
관악구는 15억 미만 단지를 중심으로 거래가 꾸준히 이루어지고 있고,
구로구 역시 10억 전후의 가격대에서는 매수세가 비교적 활발한 모습입니다.
결국 현재 서울 시장은 「서울 전체가 오른다, 내린다」로 판단하기보다는
가격대별로 시장을 나누어 볼 필요가 있어 보입니다.
고가 주택은 대출 규제와 가격 부담으로 매수세가 둔화된 반면,
상대적으로 가격이 낮은 10~15억 이하의 단지들은 여전히 실수요와 투자수요가 유입되고 있습니다.
따라서 앞으로 시장을 볼 때는 매물 증감뿐만 아니라 실제 거래가 이루어지는 가격대와 매수세가 어느 구간에서 살아 있는지를 함께 확인하는 것이 중요할 것 같습니다.
현재 분위기만 놓고 본다면,
「고가 주택은 매도자와 매수자의 눈치싸움, 중저가 주택은 여전히 거래가 이어지는 시장」에 가까워 보입니다.
