안녕하세요. 월급쟁이부자들 중개법인 대표중개사 장지수입니다.
첫 질문은 지난주에 저희 오픈채팅방에 올라온 것입니다. 전세로 살면서 첫 내집마련을 준비하고 계신 분이었어요.
"계약갱신청구권을 쓰고 살고 있는데, 집주인에게 나가겠다고 통보했습니다.
그런데 3개월 뒤에 저희가 이사를 못 나가면, 집주인이 저희를 쫓아낼 수도 있나요?"
질문을 읽자마자 상황이 그려졌습니다. 나가겠다는 말은 이미 뱉었는데, 정작 갈 집은 아직 정해지지 않은 겁니다. 날짜는 다가오는데 손에 쥔 건 아직 없는, 제일 어중간한 시기죠. 이맘때는 자기 전에 괜히 달력을 한 번 더 들여다보게 됩니다.
먼저 답부터 드리면, 세 가지입니다.
첫째, 3개월이 지나면 임대차계약은 법적으로 끝납니다. 원칙적으로는 집을 비워드려야 하는 것이 맞습니다.
둘째, 그렇다고 임대인이 여러분을 강제로 끌어낼 수는 없습니다. 그건 법으로 금지되어 있습니다.
셋째, 보증금을 아직 돌려받지 못하셨다면, 그 집에 계속 계셔도 불법이 아닙니다. 다만 여기에는 조건이 하나 붙습니다.
여기까지가 법입니다. 그런데 실제 현장은 이 법대로 굴러가지 않습니다. 정확히는, 법까지 갈 일이 거의 없어요. 오늘 진짜 말씀드리고 싶은 건 뒤쪽입니다. 실무에서 이 일이 어떤 순서로 흘러가는지 말이죠.
3개월은 언제부터 세는 건가요?
가장 많이 헷갈려 하시는 지점이에요. 결론부터 말씀드리면 "내가 말한 날"이 아니라 "집주인이 그 말을 받은 날"부터 3개월입니다.
근거는 주택임대차보호법에 있습니다. 제6조의3 제4항이 "갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다"고 정하고 있고, 그 제6조의2가 이렇게 되어 있습니다.
(제6조의2는 원래 「묵시적 갱신의 경우 계약의 해지」 조문인데요. 제6조의3 제4항이 이 조문을 갱신요구권을 쓴 경우에도 그대로 가져다 쓰도록 정해 두었습니다. 조문을 직접 찾아보시면 제목이 달라 헷갈리실 수 있어 먼저 말씀드립니다.)
① 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
즉 갱신된 계약에서 나가겠다고 말할 권리는 임차인에게 있고, 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 대신 그 효력은 3개월 뒤에 생깁니다.
그러면 실제 대화에서는 어떻게 갈릴까요. 상황별로 정리하면 이렇습니다.
여기서 ④번을 기억해 두세요. "가을쯤 나갈까 해요" 같은 말은 법적으로는 아직 아무것도 시작시키지 않습니다. 임차인은 통보했다고 생각하는데 임대인은 "생각 중이라는 얘기인 줄 알았다"고 하거든요. 뒤에서 다시 말씀드리겠지만, 실무에서 이 언질은 꼭 필요하되 그것만으로는 부족한 단계입니다.
3개월이 지나면 정말 쫓겨나나요?
이제 질문 주신 분이 가장 걱정하셨던 부분입니다. 답은 "아니요" 입니다.
우리 법은 권리가 있다고 해서 자기 힘으로 그 권리를 실현하는 것을 원칙적으로 금지합니다. 임대인이 짐을 밖으로 빼거나, 도어락 비밀번호를 바꾸거나, 문을 열고 들어오는 행위는 계약이 끝났더라도 할 수 없습니다.
행위마다 걸리는 법이 다릅니다. 집에 들어오는 것은 주거침입입니다. 형법 제319조는 사람의 주거에 침입한 자를 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다. 도어락을 바꾸거나 짐에 손대는 행위는 권리행사방해·재물손괴 등 별개의 형사 문제가 될 수 있습니다.
임대인이 합법적으로 집을 돌려받는 길은 하나뿐입니다. 건물인도 소송을 걸어 판결 같은 집행권원을 얻고, 그것으로 강제집행을 하는 것입니다. 시간도 비용도 만만치 않게 듭니다.
그런데 더 중요한 이야기가 남아 있습니다. 보증금을 아직 못 받으셨다면, 여러분은 나가지 않아도 됩니다.
보증금을 돌려주는 의무와 집을 비워주는 의무는 동시이행 관계입니다. 한쪽이 먼저가 아니라, 같이 이루어져야 하는 관계라는 뜻입니다. 대법원은 이 점을 분명히 하고 있습니다.
그러니 "3개월이 지났는데 보증금은 못 받았고, 나가라고만 한다"는 상황이라면 너무 불안해하지 않으셔도 돼요. 그 상태에서 버티는 것은 불법이 아닙니다.
다만 이 보호에는 조건이 있습니다. 위 인용에서 제가 줄인 대목에 그 조건이 들어 있어서, 그 부분을 그대로 옮겨드리겠습니다.
"임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상"
풀어 쓰면 이렇습니다. 임대인이 보증금을 실제로 돌려주거나, 돈을 마련해 지금 드리겠다고 현실적으로 제공하거나, 법원에 공탁하면 그때부터는 버틸 근거가 사라집니다. 여기서 말하는 보증금은 연체된 월세나 원상복구비 등을 공제하고 남은 금액이고요.
그 밖에 두 가지도 균형을 위해 정확히 말씀드리겠습니다.
하나. 계약이 끝난 뒤에도 그 집에서 실제로 생활하셨다면, 그 기간에 해당하는 차임 상당액은 나중에 보증금에서 정산될 수 있습니다. 위 판결도 "실질적인 이익"을 얻었는지를 기준으로 봅니다. 공짜로 사는 것은 아니라는 뜻입니다.
둘. 이건 보증금을 다 돌려받은 뒤에도 나가지 않는 경우의 이야기입니다. 보증금을 받고도 인도를 미루면 앞서 말씀드린 동시이행항변권이 사라지고, 그때부터는 점유가 불법이 됩니다. 임대인이 여러분의 통보를 믿고 이미 다음 임차인과 계약을 맺어 둔 상태라면, 그 계약이 깨지며 생긴 손해에 대해 배상 문제가 생길 수 있습니다.
거꾸로 말씀드리면, 보증금을 못 받아서 못 나가는 것이라면 그 지연의 책임은 여러분에게 있지 않습니다. 두 상황을 섞어서 겁먹지 않으셔도 됩니다.
그럼 실무에서는 어떤 순서로 하나요?
여기까지가 법이 정해둔 안전판입니다. 그런데 실제로 이사를 준비하시는 분이 이 순서대로 움직이지는 않습니다. 아니, 움직일 수가 없어요.
이유는 단순합니다. 날짜를 특정해서 먼저 통보하는 것 자체가 현실적으로 불가능하기 때문입니다. 3개월 뒤 며칠에 나가겠다고 말하려면 그날 들어갈 집이 이미 정해져 있어야 하는데, 집을 보러 다니기도 전에 그 날짜를 알 수는 없죠. 보증금을 언제 돌려받을 수 있는지도 마찬가지입니다. 그건 임대인도 아직 모릅니다. 다음 세입자가 언제 구해지느냐에 달려 있으니까요.
그래서 현장에서는 이런 순서로 진행합니다.
① 먼저 임대인에게 언질을 드립니다.
날짜는 대략으로 충분합니다. "내년 봄쯤에는 이사를 생각하고 있습니다" 정도면 됩니다. 이걸 왜 하냐면, 임대인이 다음 세입자를 미리 알아볼 시간을 벌어드리기 위해서입니다. 필요하면 "부동산에 미리 내놓으셔도 괜찮습니다"라고 덧붙이시면 더 좋고요.
임대인 입장에서 가장 곤란한 건 갑자기 통보받는 겁니다. 미리 알면 대부분은 협조적으로 나오세요. 일이 자연스럽게 흘러가게 만드는 건 결국 이 한 통의 연락입니다.
다만 앞서 말씀드린 대로 언질만으로는 3개월이 시작되지 않습니다. 언질과 정식 통보는 별개라고 생각하셔야 합니다.
② 이사 갈 집을 먼저 정합니다.
순서가 이게 맞습니다. 지금 집에서 언제 나갈지가 아니라, 새 집에 언제 들어갈 수 있는지가 먼저 정해져야 나머지가 따라옵니다.
③ 매수 계약을 맺고 잔금일을 확정합니다.
이때 날짜를 정하는 기준이 하나 있습니다. 잔금일이 해지 통지가 도달하고 3개월이 지난 뒤라면, 그날에는 보증금을 달라고 요구할 법적 근거가 이미 생겨 있는 상태가 됩니다. 그 선만 넘겨두시면 됩니다.
④ 이제 날짜를 특정해서 정식으로 알립니다.
문자나 카카오톡이면 충분합니다. 내용증명까지 보내실 필요 없어요. 문자·카톡은 보낸 날짜와 내용이 그대로 남아서 그 자체로 증거가 됩니다. 굳이 내용증명을 보내면 관계만 서먹해질 뿐입니다.
"안녕하세요, ○○아파트 ○○○호 임차인 ○○○입니다.
지난번에 말씀드린 대로 이사 일정이 확정되어 연락드립니다.
2026년 ○월 ○일에 이사를 나가려고 합니다. 그날 보증금 반환 부탁드리겠습니다.
새로 들어오실 분 일정과 맞춰야 하면 편하게 말씀해 주세요."
⑤ 임대인이 다음 세입자를 구합니다.
현실에서 보증금이 실제로 움직이는 날은 대개 새 임차인이 잔금을 치르는 날입니다. 보증금 전액을 통장에 들고 계신 임대인은 거의 없거든요. 그래서 최종 그림은 보통 이렇게 맞춰집니다.
새 임차인의 잔금일 = 내가 보증금을 받는 날 = 내가 매수한 집의 잔금일
이 세 날짜를 같은 날에 붙이는 것, 이게 실무에서 하는 일의 대부분입니다. 저희가 고객분 잔금 스케줄을 잡을 때 하는 일도 정확히 이겁니다.
그럼 3개월 규정은 왜 필요할까요. 일이 틀어졌을 때를 위한 안전판입니다. 다음 세입자가 안 구해져도, 임대인이 계속 미루기만 해도, 그 날짜가 지나면 보증금을 달라고 요구할 권리는 확실히 여러분에게 있습니다. 평소엔 꺼낼 일 없지만 없으면 불안한 카드죠.
날짜가 안 맞으면 어떻게 하나요?
그래도 날짜가 딱 안 맞는 경우가 있습니다. 오히려 흔합니다.
가장 많은 경우가 매수한 집에 인테리어를 해야 할 때입니다. 잔금을 치러야 공사를 시작할 수 있는데 공사는 보통 2~3주씩 걸리고, 그동안 지금 살던 집에 계속 있을 수는 없죠.
이럴 때 쓰는 게 보관이사입니다. 짐은 이사업체 창고에 맡기고 몸은 잠깐 다른 곳에 머무는 방식이에요. 본가에 잠시 들어가시는 분도 많고, 단기 거처를 구하시기도 합니다. 비용이 들지만 남의 일정에 내 날짜가 끌려다니지 않는다는 게 큰 장점입니다. 인테리어를 계획하고 계시다면 처음부터 보관이사를 전제에 넣고 자금과 일정을 짜시는 편이 마음이 편합니다.
며칠 정도 어긋나는 거라면 굳이 보관이사까지 가지 않아도 됩니다. 상대와 이야기해서 그 며칠분 사용료를 정산하는 조건으로 조율되는 경우가 많습니다. 대부분은 대화로 정리됩니다.
드물지만 임대인이 보증금을 제때 못 돌려줄 것 같은 신호가 보이는 경우도 있습니다. 그때 쓰는 게 임차권등기명령입니다. 법원에 신청해 등기를 마치면 그 집을 비우고 전입신고를 옮겨도 순위를 잃지 않습니다. 다만 이건 평범한 상황에서 미리 준비할 일은 아니고, 정말 반환이 어려워 보일 때 꺼내는 장치라고만 알아두시면 됩니다.
그리고 이 대목에서 많은 분이 물어보시는 게 하나 있습니다.
"그럼 다음 세입자 복비는 제가 내야 하는 거죠?"
특약이 없다면, 원칙적으로 임차인이 부담할 성질의 것은 아닙니다.
국토교통부는 묵시적갱신 기간 중 계약 해지 효력 발생 전 임차인 퇴실 시 중개보수 부담 주체에 대해 2026년 3월 12일 이렇게 회신했습니다. 임대인이 새 임차인과 계약하며 지출한 중개수수료는 "임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니"라는 것입니다.
이유가 설득력이 있어요. 임대차가 만기로 정상적으로 끝났더라도 임대인은 어차피 새 임차인을 구하며 중개보수를 냈을 테니까요. 임차인은 법이 준 해지권을 적법하게 행사한 것뿐이고요.
다만 근거의 무게는 정확히 아시는 게 좋습니다. 이 회신은 국토교통부가 1998년 법원 판결을 근거로 밝힌 해석이고, 묵시적 갱신을 전제로 한 것입니다. 계약갱신청구권을 써서 갱신된 경우도 해지 구조는 같은 조문(제6조의2)을 따르지만, 분쟁이 실제로 생기면 개별 사정에 따라 다투어질 수 있습니다.
두 가지만 짚어두겠습니다.
- 계약서에 특약이 있으면 특약이 우선합니다. "만기 전 임차인 사정으로 퇴거하는 경우 신규 중개보수는 임차인이 부담한다"는 취지의 문구가 들어 있는 계약서가 꽤 많습니다. 먼저 본인 계약서부터 확인해 보세요.
- 부담할 의무가 없다는 것이지, 부담하면 안 된다는 뜻은 아닙니다. 오히려 날짜를 꼭 맞춰야 하는 상황이라면 "제가 부담할 테니 날짜를 맞춰 주십사" 하는 협상 카드가 되기도 합니다. 다만 그건 여러분이 선택하는 것이지, 당연히 내야 하는 돈은 아닙니다.
이 부분은 저희가 고객분들께 먼저 말씀드리는 내용이에요. 모르고 내는 것과 알고 선택하는 것은 다르니까요.
오늘 내용을 세 줄로 줄이면 이렇습니다.
- 갱신된 계약의 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이면 효력이 생기고, 그 사이에 임대인이 여러분을 강제로 내보낼 수는 없습니다.
- 다만 그건 안전판입니다. 실제 일정은 이사 갈 집을 먼저 정하고 → 잔금일을 확정한 뒤 → 날짜를 특정해 알리고 → 새 임차인 잔금일에 맞추는 순서로 흘러갑니다.
- 그러니 지금 먼저 하실 일은 통보가 아니라 연락입니다. 대략의 시기라도 임대인에게 알려두시면 그때부터 일이 훨씬 수월해집니다.
법은 계약 당사자 모두를 지키기 위한 최소한의 장치입니다. 최소한이라는 말은, 거기까지 가면 이미 서로 많이 상한 뒤라는 뜻이기도 합니다. 실제로 이 문제의 대부분은 법이 아니라 먼저 말을 꺼내는 것으로 풀립니다. 임대인도 대개는 다음 세입자를 못 구할까 봐 불안한 상태이지, 여러분을 곤란하게 만들고 싶은 게 아니거든요.
내집마련은 좋은 집을 고르는 일처럼 보이지만, 실제로 해보면 날짜를 맞추는 일에 가깝습니다. 그 날짜를 혼자 다 계산하고 계신다면 잠이 안 오시는 게 당연해요. 저희가 고객분과 일정을 잡을 때 처음부터 끝까지 이 달력을 같이 들여다보는 것도 그래서입니다. 오늘 걱정되셨던 것들, 하나씩 짚어두시는 것부터 시작해 보세요.
혹시 지금 비슷한 상황에 계신 분이 있으시면 이 글을 살짝 전해주세요.
오늘 내용 중에 더 궁금한 게 있으시면 댓글로 남겨주세요. 다음 글에서 다루겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
※ 이 글은 2026년 8월 19일 기준 법령·판례·행정해석을 바탕으로 작성했습니다. 개별 사안은 계약서의 특약과 구체적 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 실제 분쟁이 우려되는 상황이라면 반드시 계약서를 가지고 전문가와 확인하시기 바랍니다. 조문은 주택임대차보호법에서, 갱신 제도 전반은 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 임대차계약의 갱신에서 직접 확인하실 수 있습니다.
