안녕하세요. 월부 구해줘내집 멘토 유진아빠입니다.
오늘은 구해줘내집 오픈채팅방에서 집을 매도하는 쪽에서 주신 질문을 가져왔습니다. 저희 오픈채팅방에는 매수 질문이 훨씬 많지만, 갈아타기 과정에서 매도에서 막히신 분들도 많이 계십니다. 그리고 읽어 보시면 아시겠지만 매수하실 분들도 꼭 알아두셔야 할 이야기입니다. (일부 민감한 정보는 가리거나, 조금 다른 명칭이나 숫자로 바꿔 표현할 수 있는 점 양해 부탁 드립니다.)
질문 주신 분은 경기도 OO신도시의 신축 아파트에 살고 계신 매도인이셨습니다. GTX-A역까지 버스로 15분쯤 걸리는 단지였습니다.
"매물을 내놓은 지 2달 만에 이번에 처음 집을 보러 오셨습니다.
그런데 10월에 미리 입주하고 11월에 잔금을 치르고 싶다고 하시네요. 무주택 요건 때문인 것 같습니다.
이 조건을 맞춰드려야 매수를 하실 것 같은데, 저희는 아직 이사 갈 곳이 정해지지 않았습니다.
이렇게 진행하는 게 맞는 걸까요?"
이 질문을 읽고 마음이 좀 짠했습니다. 2달을 기다려서 처음 온 손님이니까요. 그런데 조건이 걸립니다. 놓치자니 언제 또 올지 모르겠고, 받아주자니 뭔가 아닌 것 같고요. 그 사이에서 며칠을 고민하셨을 겁니다.
먼저 법률적인, 원칙적인 답부터 드리겠습니다. 잔금 전에 매수인을 입주시키는 것은 안 됩니다. 이건 조건을 잘 붙이면 되는 문제가 아니라, 협상의 대상이 아닌 영역입니다.
그런데 오해하지 마세요. 이 매수인을 놓치라는 뜻이 아닙니다. 법을 지키면서도 이 분을 붙잡을 수 있는 방법이 두 가지 있습니다. 그리고 두 번째 방법에는 대부분 모르고 지나가는 함정이 하나 있습니다. 순서대로 짚어드리겠습니다.
왜 절대 안 되는가
법에는 이렇게 적혀 있습니다.
"부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다"
— 「민법」 제186조 (국가법령정보센터)
풀어 쓰면 잔금을 치르고 등기가 넘어가기 전까지 그 집의 주인은 여전히 매도인이라는 뜻입니다. 그러니 잔금 전에 매수인을 들여보내는 건, 소유자가 아닌 사람이 내 집에 들어와 사는 상태(일명 점유상태)를 내 손으로 만들어 주는 일이 됩니다.
여기서부터 문제가 시작됩니다.
- 잔금을 제때 안 주면? → 이미 들어와 사는 사람(점유자)을 내보내야 합니다. 말로 안 되면 소송이고, 그동안 집은 묶입니다.
- 사는 동안 집이 파손되면? → 소유자는 아직 나인데 점유는 저쪽입니다. 책임 소재가 엉킵니다.
- 계약이 깨지면? → 원상회복이 어렵고, 그 사이 다른 매수인도 받을 수 없습니다.
"특약을 잘 쓰면 되지 않나요?" 하실 수 있습니다. 저도 그 말씀 많이 듣습니다. 그런데 특약은 나중에 다툴 때 내세울 근거일 뿐, 이미 넘어간 점유를 되돌려 주지는 않습니다. 종이 한 장으로 사람을 내보낼 수 있다면 세상에 명도 분쟁이라는 말도 없었을 겁니다.
그래서 이 부분만큼은 제가 단호하게 말씀드립니다. 매매계약서 한 장 들고 잔금 전에 열쇠를 넘기는 일은 하지 마세요.
그럼 이 매수인을 놓쳐야 하나요?
아닙니다.
여기서부터가 진짜 문제를 해결하기 위해 중요한 부분입니다.
이런 상황에서는 원칙만 붙들고 있어도, 감정만 앞세워도 답이 안 나옵니다. 어떤 현실적 대안이 있고, 각 대안마다 내가 얻는 것과 내주는 것이 무엇인지를 펼쳐 놓고 골라야 합니다. 부동산은 법률도 중요하지만, 실제로는 협상과 관계로 풀리는 부분이 생각보다 많거든요.
대안 1 — 11월에 잔금하되, 가격을 조정해 드린다
11월에 잔금을 치르면서 매수인이 입주하고, 매도인은 그때 이사를 나갑니다. 대신 매수인은 10월부터 한 달 정도 보관이사를 하고 임시로 거주해야 하죠.
그 불편을 가격으로 보상해 드리는 방법입니다. 매도인은 법적 절차를 그대로 지키면서 몸이 편하고, 매수인은 불편한 대신 가격을 얻습니다. 서로 내줄 것과 받을 것이 분명해서 협상이 깔끔합니다.
대안 2 — 11월에 잔금하되, 10월 한 달은 임대차계약을 쓴다
매도인이 먼저 이사를 나가고, 10월 한 달 동안 매수인이 임차인 자격으로 그 집에 삽니다. 11월에 잔금을 치르면서 매매가 완결되고요.
이러면 매도인은 전세금이나 월세 보증금을 미리 받아 이사 자금으로 쓸 수 있습니다. 가격을 깎아 주지 않는 대신 매수인의 사정을 봐주는 방식입니다. 잔금 전 점유 이전과 달리, 이건 정식 임대차계약이라 법적으로 문제가 없습니다.
여기서 가장 중요한 조건이 하나 있습니다. 임대차계약서만 쓰는 게 아니라, 매매계약서를 함께 작성하고 진행해야 합니다. 이유는 바로 아래에서 말씀드리겠습니다.
여기까지가 문제를 해결하기 위한 대안을 말씀드리는 답변이었습니다.
그런데 좀 더 깊이 들어가면, 좀 더 안전하게 진행하고 싶다면, 대안 2에 짚고 넘어가야 할 게 하나 있습니다.
대안 2를 고르신다면 챙겨야 할 것
주택임대차보호법에 이런 조항이 있습니다.
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
— 「주택임대차보호법」 (국가법령정보센터)
1개월짜리 임대차계약을 써도, 법은 그것을 2년으로 봅니다. 그리고 "1개월이 맞다"고 주장할 수 있는 쪽은 임차인, 그러니까 매수인뿐입니다. 매도인은 주장할 수 없습니다. "한 달 뒤에 반드시 나간다"고 특약을 넣어도, 그게 임차인에게 불리하면 효력이 없을 수 있습니다.
물론 현실에서 이런 일이 벌어질 가능성은 낮습니다. 매수인이 이미 계약금과 중도금을 넣어 놓고 매매를 깨면 그 돈을 다 잃게 됩니다. 실익이 없습니다.
문제는 매매가 깨지는 상황입니다. 그때는 매수인이 아니라 임차인이 그 집에 남아 있게 됩니다.
그래서 앞에서 말씀드린 조건이 여기서 힘을 발휘합니다. 안전장치는 두 개를 겹쳐서 두시면 됩니다.
하나. 매매계약서를 임대차계약서와 함께 작성합니다.
임대차계약서만 덜렁 쓰면 그 집에 들어온 사람은 그냥 임차인입니다. 하지만 매매계약서가 같이 있으면, 그 임대차는 매매를 진행하는 과정의 일부가 됩니다.
법이 임차인에게 주는 보호를 없앨 수는 없습니다. 강행규정이니까요. 그런데 2년을 주장할 이유를 없앨 수는 있습니다. 매수인이 눌러앉겠다고 마음먹는 순간 매매계약을 위반하는 것이 되어 계약금을 잃고 손해배상 책임까지 지게 되니까요. 법을 피하는 게 아니라, 그렇게 할 이유를 없애는 겁니다.
둘. 중도금을 최대한 많이 받습니다.
제가 원래 답변에서 드린 말씀인데, 이게 사실 두 가지 일을 동시에 합니다. 이사 자금이 넉넉해지는 것이 하나이고, 매수인이 발을 뺄 수 없게 만드는 것이 나머지 하나입니다. 걸어 놓은 돈이 커질수록 계약을 일방적으로 깨기가 어려워집니다.
정리하면 이렇습니다. 대안 2는 잔금 전 입주와는 비교할 수 없이 안전합니다. 다만 그 안전은 매매계약서와 중도금이 함께 받쳐 줄 때 완성됩니다. 계약서 문구는 담당 공인중개사와 꼼꼼히 상의하시고요.
그런데 이사 갈 곳도 못 정했는데, 빠듯하지 않을까요?
이 질문을 이어서 주셨습니다. 저는 이게 가장 현실적인 걱정이라고 생각합니다.
먼저 일정부터 계산해 보겠습니다. 오늘이 8월 19일이니까요.
- 대안 1을 고르시면 11월에 잔금하고 이사하시니 약 3개월이 남습니다. 보통 입주 시점을 3개월 전후로 잡기 때문에 지금이 딱 알아보기 좋은 때입니다.
- 대안 2를 고르시면 10월에 짐을 빼야 하니 1개월 반입니다. 촉박한 건 맞습니다. 8월 안에 결정하시는 게 좋습니다. 다만 불가능한 일정은 아닙니다.
저희가 지난해 8월부터 올해 6월까지 완료된 거래를 분석해 봤더니, 평균 거래 기간이 14.9일로 나왔습니다. 절반 이상이 2주 안에 계약을 마쳤고, 4분의 3 이상이 3주 안에 끝냈습니다. 통상 부동산 매매가 30일에서 길게는 90일 이상 걸리는 것과 비교하면 꽤 짧은 편입니다.
구해줘내집 내집마련 상담을 통해 갈 지역과 예산만 정해져 있으면, 매물을 보고 고르는 데 걸리는 시간은 생각보다 길지 않습니다. 오래 걸리는 것은 매물 탐색이 아니라 어디로 갈지 못 정한 상태에서 고민인 경우가 많습니다. 실거주 내집마련은 내 상황에 맞는 예산과 기준만 잘 잡으면 어렵지 않게 답을 찾을 수 있습니다.
그리고 하나 더. 급하다고 해서 순서를 바꾸면 안 됩니다. 매도를 먼저 하고 매수하는 것이 정석입니다. 내 집이 언제 얼마에 팔릴지 모르는 상태에서 살 집부터 계약하면, 내 집을 잘 매도하기 위한 협상력이 떨어지고, 잘못하면 자금 계획이 통째로 흔들립니다. 매도 계약을 먼저 체결하시는 게 맞습니다.
마치며
오늘 이야기를 정리하겠습니다.
- 잔금 전에 매수인을 입주시키는 것은 안 됩니다. 등기 전까지 그 집의 주인은 매도인이고, 특약으로 막을 수 있는 문제가 아닙니다.
- 그렇다고 매수인을 놓칠 필요는 없습니다. 11월 잔금 + 가격 조정, 또는 11월 잔금 + 10월 한 달 임대차. 두 길이 있습니다.
- 대안 2를 고르신다면 매매계약서를 함께 작성하고 중도금을 넉넉히 받으세요. 이 둘이 안전장치입니다.
- 일정은 대안 1이면 여유가 있고, 대안 2면 8월 안에 결정하시는 게 좋습니다.
이번 사례에서 제가 정말 말씀드리고 싶은 건 따로 있습니다.
부동산 거래에서 지켜야 할 선은 분명히 있습니다. 그 선은 협상하지 않습니다. 하지만 그 선만 지킨다면, 나머지는 대부분 협상의 영역입니다. "이건 안 됩니다"에서 대화를 끝내는 분과, "이건 안 되지만 이런 방법은 어떨까요"라고 말할 수 있는 분은 결과가 완전히 다릅니다.
그리고 한 가지 더 느끼셨을 겁니다. 현금 여력이 있으면 협상에서 유리하고 몸이 편합니다. 반대로 돈이 빠듯하면 다른 조건을 내주거나, 몸이 좀 불편한 것을 감수하면 됩니다. 어느 쪽이든 길은 있습니다. 다만 그 선택을 남이 정해 주는 게 아니라, 내가 알고 고르는 것이 중요합니다. 무엇보다 내가 욕심껏 다 가질 수 없다는 점을 조금 빨리 인정하고 ‘나는 무엇을 상대에게 줄 수 있을지’를 놓고 우호적으로 협상해 나가는 것이 필요합니다.
매도는 처음이라, 또 2달 만에 온 첫 손님 앞에서 마음이 급하셨을 텐데, 이렇게 먼저 물어봐 주신 것만으로도 이미 잘하고 계신 거라 생각합니다^^
무더위가 한풀 꺾이고 있습니다. 환절기 건강 잘 챙기시고요. 긴 글 읽어 주셔서 정말 감사합니다 :)
ps. 그리고 한 가지 소식을 전해 드립니다. 구해줘내집 오픈채팅방을 새로 열었습니다. 오늘 같은 질문을 실시간으로 나누는 공간입니다. 참여를 원하시는 분은 구해줘내집 오픈알림을 신청해 주시면 참여 링크를 보내 드리겠습니다.
