👀 매물임장이 아직 어렵다면? 준비부터 복기까지 총정리

안녕하세요! 잠구르미입니다 😊

어느새 매물임장을 해야 하는 시기가 왔네요 ㅎㅎ

저 역시 처음 매물임장을 다닐 때는 

“사장님과 어떻게 대화하지?, 어떻게 예약하지?” 막막했던 기억이 납니다.

지금까지 매물임장을 다니며 쌓은 경험을 바탕으로

매물임장을 어떻게 해야하는지 정리해보려고 합니다 :)

1. 왜 매물임장을 하는가? 

결국 매물임장을 하는 가장 중요한 이유는 

단지의 선호도를 매물 단위에서 더 디테일하게 확인하기 위해서입니다.

그동안 임보를 쓰고 임장을가며 

“이 단지가 더 선호도가 높겠다”라고 판단했다면, 

매물임장에서는 실제로 매물단위로 보며 

사람들이 어디를 더 선호하는지 직접 확인할 수 있습니다.

즉, 내가 생각했던 단지의 선호도를 직접 보고 비교하며 확인하는 과정입니다. 

2. 부동산 가기 전 딱 2가지만!

너무 많은 걸 준비하려다 오히려 부담이 될 수 있어요.

부동산에 가기 전 최소한 이것 2가지만 확인하고 가세요!

① 예약한 매물의 매매·전세가
② 주변 비슷한 매물의 매매·전세가

이 두 가지만 알고 가도 사장님과 훨씬 자연스럽게 대화를 시작할 수 있습니다.

3. 매물 예약은 이렇게!

⏰ 예약 텀

처음에는 1시간 30분 정도 여유 있게 잡는 것을 추천합니다.
익숙해지면 가까운 생활권은 1시간 정도로 줄여도 좋습니다.

🏠 한 부동산에서 몇 개?

너무 많이 보면 오히려 기억이 안 나기 때문에 보통 2~5개 정도 봅니다.

또 같은 평형만 보지 않고 비슷한 가격이라면 다른 평형도 같이 봅니다.

(20평대와 30평대는 수요층 자체가 달라서 비교해보면 선호도의 차이가 보입니다.)

❓여러 개 매물은 어떻게 잡나요???

• 물건이 많다면 여러 개 물어보고 가능한 매물을 잡아달라고 요청하기
• 옆 단지도 함께 물어보기
  → “저 옆에 B단지도 비슷한 가격대가 있던데, 그것도 같이 볼 수 있을까요?”
• 예산·투자금 기준으로 요청하기
  → “A단지 쪽을 보고 있는데, 이 정도 가격대에서 가능한 물건이 있을까요?”
• 너무 많이 보여달라고 하지 않기! 많이 보면 오히려 기억이 안 납니다 ㅠㅠ
  최대 5개 정도로 괜찮은 물건만 추려달라고 하는 것을 추천합니다.

4. 사장님과 어떤 이야기를 해야하나요??

매물을 보는 것도 중요하지만 사장님과 어떤 이야기를 나누느냐가 더 중요하다고 생각합니다.

① 시장 분위기

• “최근에 보러 많이 오나요?”
• “최근 실거래는 어느 정도인가요?”

• “요즘 가격 조정도 가능한가요?”

   

② 전세 상황

• “최근 전세는 얼마에 빠졌나요? 수리가 된건가요?"
• “지금 나와 있는 전세는 얼마인가요?”
• “실제로 전세 문의가 오나요?”

• (전세 셋팅해야한다면) 혹시 현금 전세입자도 있나요? , 전세대기자 있나요? 

   

③ 단지 선호도

• “로얄동은 어디인가요? 왜 그 동을 좋아하나요?”
• "오션뷰와 비오션뷰 / 역세권과 비역세권 가격차이가 나나요?"
• “A단지도 비슷한 가격인데 거기는 어떤가요?”

• “여기서 주로 어디로 이사 가고, 어디서 이사 오나요?”

   

④ 매물 상황

• “주인분은 어디로 가시나요? 이사날짜는?"
• “세입자 만기는 언제인가요?, 갱신권은 사용하셨나요? 혹시 거주의사가 있으신가요?"
• “이정도 컨디션이면 전세가 잘 나가나요? 거래가 되나요?”
• 공실인경우) “이전에 주인분이 사셨나요? 공실기간은 어느정도됬나요?”

⑤ 협상전략

네고 질문은 직접적으로 묻기보다 돌려서 물어보는 편입니다.

• "이 집 많이 봤나요? 보신 분들이 혹시 가격 조정을 좀 하셨나요?"

이렇게 물어보면 매도자의 상황과 협상 가능성을 조금 더 자연스럽게 파악할 수 있습니다.

5. 투자 방법도 같이 이야기해보기

현재처럼 전세대출이 쉽지 않은 상황에서는 어떤 방식으로 투자할 수 있을지도 사장님께 물어보면 좋습니다.

• 주인전세로 매수
• 세입자 낀 물건 매수
• 현금 전세입자 구하기
• 잔금 후 소유권이전 → 신규 세입자 받기. 

• 매도자 협조를 받아 전세 계약하기

   

물건만 보는 것이 아니라 내가 실제로 이 물건을 어떻게 투자할 수 있을지까지 생각해봅니다. 

6. 매물임장 후 바로 복기하기

모든 매물을 완벽하게 기억하려고 하지 않아도 됩니다.

현재 저는 매물의 특징을 짧게 메모하고, 

매물임장이 끝난 후 이동하면서 바로 1등을 뽑아봅니다.

“강아지 키우는 집”, “올수리”, “오션뷰”, “주인 급매”처럼 나만 알아볼 수 있게 간단하게 적어도 충분합니다.

처음부터 정확하게 1등을 뽑을 필요도 없어요.

직접 보고 → 비교하고 → 순위를 매겨보는 과정 자체가 중요합니다. 

💪결국 많이 봐야 합니다. 

저 역시 처음에 녹음도 해보고, 

체크리스트도 만들어보고 여러 방법을 써봤지만 결국 가장 중요한 건 하나였습니다.

많이 봐야 볼 줄 아는 눈이 생깁니다.

처음부터 완벽하게 보려고 하지 말고,
매물 하나를 보고 질문 하나 더 해보고, 

내 기준으로 1등을 뽑아보고 같이 본 동료와 이야기를 나눠보세요. 

그렇게 하나씩 쌓이다 보면 어느 순간 “매물임장이 어렵다”는 벽도 조금씩 낮아지는 것 같습니다.

처음이라 막막하더라도 너무 부담 갖지 마시고,
이번 매물임장도 잘 다녀오시면 좋겠습니다. 화이팅! 💪🏻🔥