지금 서울에 첫 집 구매해야하는지 고민입니다..ㅠ

나는귤이다님 안녕하세요! 곧 귤님의 계절이 다가오네요 :) 지금 서울 외곽지역까지 주택 가격이 오르고 있어서 많이 불안하실 것 같습니다ㅠㅠ 10평대도 가격이 오르고 있고, 전월세는 말도 못하구요.. 정확하게는 귤님의 사정을 다 알 순 없지만, 써주신 내용을 토대로 한번 계산을 해봤습니다. 제가 말씀드린 방법대로 일단 먼저 실행해보시면 좋겠습니다. 1) 가능한 예산 범위를 지정한다. 2) 가능한 예산 범위 내에서 내가 살 수 있는 가장 좋은 것을 산다. 1) 가능한 예산 범위를 지정한다. 이 부분이 가장 먼저 선행되어야 합니다. 현금이 2억이 있으시다니 정말정말 대단합니다.. 30세인데 언제 모으셨대요 정말.. 여기서 현금 2억에 생애최초가 가능하다고 했을 때 **이론상으로** 집 값의 70%까지 대출이 가능하니 6.5억매물까지 가능은 합니다. (6.5*70% = 약 4.5억, +2억이면 6.5억) 하지만 대출이라는 것이 집 값의 비율만 보는게 아니라 '방공제(소액임차보증금 차감)'이 있습니다. 은행이 주택담보대출을 해줄 때, 나중에 세입자가 들어와 살 경우 법적으로 세입자에게 먼저 돌려줘야 하는 금액을 빼고 돌려주는거죠. 그래서 서울이라면 5500만원이 빠지게 되니 4.5억 - 0.55억 = 대략 4억까지 대출이 나온다고 생각하시면 될 것 같아요. (*이건 일반 시중은행 기준이고, 정책모기지인 디딤돌이나 보금자리론을 이용하시면 방공제는 비중이 다를 수 있습니다.) 자 그럼 여기서 끝이냐? 아니죠. DSR도 있습니다. DSR은 총부채원리금상환비율인데 현재 DSR이 40%이니 그 부분도 계산해보시면 좋겠습니다. 귤님의 소득이 정확히 어떤지에 따라 달라지겠죠? 그래서 귤님의 소득을 확인하고, 방공제가 어떻게 될 것인지(시중은행을 쓸 지, 정책 모기지를 쓸 지)에 따라 가용금액이 달라질 수 있으니 확인해보시면 좋겠습니다. !!!!!그리고 염려되는 부분이 있습니다. 월에 130만원, 월에 170만우너이 남는다고 하셨는데, 중요한 것은 얼마가 남느냐가 아니라 내가 기존에는 얼마라는 돈을 쓰는 사람이고 그 돈에서 예상치 못한 일이 발생했을 때 어떻게 견딜 수 있냐가 정말 중요해요. 단순히 '3억 후반 대출이면 내가 쓸 돈 130만원' 이라기 보단, 내가 평소 저축하는 금액의 max 60%까지 원리금으로 쓸 수 있다 생각하시면서 보시면 좋겠습니다. 2) 가능한 예산 범위 내에서 내가 살 수 있는 가장 좋은 것을 산다. 이제 예산 범위를 알았으니, 내가 살 수 있는 가장 좋은 상품을 사면 좋겠습니다. 방화 2단지, 방화 5단지 뿐만 아니라 내 출퇴근도 가능하고 예산에 맞으면서 '나 뿐만 아니라 다른 사람들도 좋아하는' 물건을 골라서 사시면 좋겠습니다. 가능한 예산을 이미 구해뒀으니, 그 금액 안에서 가장 좋은 것을 고르는 것은 그리 어렵지 않을거라 생각합니다. (※만약 경험이 없으시다거나 기준을 모르시겠다면, 강의를 들어서 기준을 확립해보시는걸 추천드립니다.) 이상 위의 두 가지 조건이면 충분히 가능한 방향이라 생각합니다. 사상지평님이 말씀해주신 환금성 부분도 반드시 고려해보시고 선택하시길 응원합니다만, 너무 급하게 쫓기듯 선택하진 않으셨으면 좋겠습니다. 1, 2년 저축 후의 상황은 그 누구도 알 수 없기 때문에.. 후회하는 상황을 만들지 않으시려면 내집마련 강의를 꼭 들으셔서, 기준을 배워가시면 좋겠습니다. 화이팅입니다 !

안녕하세요 나는귤이다님! 저축을 하면서 기다릴지, 아니면 지금 서울에 집을 살지 고민이신 것 같아요. 우선 위에 분들이 많이 이야기해주신대로 내집마련은 할 수 있을 때 하는 것이 좋은 선택이라고 생각됩니다. 해보셨으면 하는 과정은, 1. 감당 가능한 대출을 저축액 기준으로 판단 (대략적으로, 저축액의 2/3 = 매달 갚을 수 있는 원리금) 2. 후보단지 5곳 정리 ** 후보단지를 고를 때 기준 "강남"과 얼마나 가까운지? 물리적 거리는 얼마나 가까운지? 얼마나 쉽고 빠르게 갈 수 있는지? 등등을 확인하고 비교하기. (강남과의 거리가 중요한 가치 중 하나입니다) 이 집이 첫집이자 마지막집이 될 일은 없고 차차 상급지로 갈아타기를 하시게 될텐데 소형평수는 앞에 많이 말씀해주신대로 매도에 어려움이 있어 갈아타기가 수월하지 않을 수 있어 좀 더 지역과 단지를 넓혀서 보면 좋을 것 같습니다! 귤이다님의 소중한 종잣돈 2억이라는 돈과 대출을 일으켜서 사는 큰 일이므로 매수하려는 단지의 가치와 대출여력 등등의 판단에 대한 기준을 배울 수 있는 내집마련기초반 과정을 조심스럽게 추천드리고 싶습니다. 내집마련 진심으로 응원드립니다 귤이다님!

안녕하세요. 30세라는 이른 나이에 스스로 현금 2억 원이라는 든든한 종잣돈을 모으신 점 진심으로 대단합니다. 서울 집값이 계속 오르며 생기는 조급함(FOMO)과 불안감은 충분히 이해되지만, 첫 단추를 어떻게 꿰느냐에 따라 3~5년 뒤 자산 격차가 크게 벌어집니다. 냉정하게 점검해야 할 핵심 포인트를 말씀드려봅니다. 1. 13~15평 초소형 구축 아파트의 한계와 환금성 상승 탄력성과 수요층의 한계: 방화 2단지·5단지는 마곡 접근성과 역세권이라는 장점이 있지만, 13~15평 초소형 평형은 상승장에서 20~30평대 대비 가격 상승 탄력성이 현저히 떨어집니다. 생애주기 변화와 갈아타기 리스크: 향후 3~5년 내 결혼이나 가족 구성원 변화가 생겼을 때 13평은 실거주를 유지하기 어렵습니다. 이때 집을 팔고 상급지로 갈아타야 하는데, 초소형 평형은 하락장이나 보합장에서 매수 수요가 적어 제때 제값을 받고 매도하기 까다로울 수 있습니다. 2. 부모님 댁 거주라는 '최대 강점' 활용하기 (거주와 투자의 분리) 주거비 세이브 환경: 현재 부모님 댁에 거주할 수 있다는 것은 주거비를 최소화하며 종잣돈을 가장 빠르게 불릴 수 있는 강력한 환경입니다. 무리한 실거주 진입의 기회비용: 지금 13평을 매수해 실거주로 들어가면 매달 대출 원리금과 관리비를 내고 수중에 130만~170만 원만 남게 됩니다. 이는 추가 저축과 재투자를 사실상 멈추게 만들어 자산 성장의 속도를 늦출 위험이 있습니다. 3. 현시점에서 추천하는 현실적인 전략 - 전략 A: 거주·보유 분리 (갭투자 검토) 실거주는 부모님 댁에 머물며 주거 비용을 통제하고, 보유한 현금 2억 원으로 향후 환금성과 선호도가 더 높은 20평대 아파트(서울 외곽 구축 또는 수도권 핵심지)에 전세를 끼고 매수하는 방안을 비교해 보세요. - 전략 B: 1~2년 집중 저축 후 온전한 20평대 매수 부모님 댁에서 월 저축액을 극대화하여 1~2년 내 종잣돈을 2.5억~3억 원 수준으로 끌어올린 뒤, 생애최초 대출을 활용해 실거주 만족도와 가치가 온전한 20평대 이상 아파트로 바로 진입하는 로드맵이 훨씬 안전합니다. "지금 안 사면 평생 서울 집을 못 살 것 같다"는 불안감 때문에 '나중에 팔기 어려운 초소형 평형'에 첫 내집마련 카드를 소모하는 것은 경계해야 합니다. 현재 확보하신 2억 원의 시드는 훌륭한 무기입니다. 조급한 마음에 13평으로 타협하기보다, 동일한 자금으로 갈 수 있는 수도권 주요 입지의 20평대 매물과 전세가율을 더 넓게 비교평가해 보신 뒤 결정하시기를 바라고, 월부의 열반기초반 강의와 내집마련 기초반 강의를 수강하시어 좀더 넓은 관점으로 가치잇는 자산을 쌓아 가시길 기원합니다.