안녕하세요 행복한 투자자로 성장하고 있는 트라랑입니다.
4강은 윤이나튜터님께서 재건축·리모델링·교통호재에 대해서 강의 해주셨는데요
평소에 선도지구, 용적률, 분담금 같은 것들을 대충 알고 지나갔었는데
이번 시간에 튜터님께 설명을 들으며 제대로 정리해볼 수 있었습니다.
ㅣ 입지가 본질, 호재는 플러스 알파
튜터님께서 재건축 리모델링에서 필요한 기본적인 용어나 개념을 설명해 주시면서
실제 사례에 적용해 주셨는데 이때도 가장 중요한 것은 그 단지가 가진 입지가치가
가장 중요하다는 것이었습니다.
먼저 입지가치를 비교하고 그부분이 비슷할 때 이 단지들이 구축이라면
그때 용적률, 대지지분등을 따져보는 것이 순서라는 것입니다.
우리가 매수하는 시기는 호재가 확정되지 않은 시기이기 때문에 재건축이든 리모델링이든 사업 진행 여부보다 그 단지가 가진 입지가치를 먼저 보고 호재는 가치를 더 빠르게, 더 크게 실현시켜주는 촉매제 라는 것을
잊지 않아야겠다는 생각이 들었습니다.
또한, 비슷한 입지에 있는 단지가 가격 차이가 난다면 단순히 ‘한 곳이 저평가네’
라고 생각하는 것이 아니라, 정말 저평가가 맞는지 호재 요소가 있는 단지이기 때문에 3~5천만원 차이가 나는지를
확인해보아야겠다는 생각이 들었습니다.
적용할 점: 비슷한 입지의 비슷한 연식의 구축을 비교할 때는 호재 요소까지도 확인을 한다.
ㅣ 재건축 vs 리모델링
재건축과 리모델링은 낡은 것이 새것으로 바뀌는 점은 비슷하지만 많은 부분이 달랐는데
재건축은 동의율 70%(이번에 개정됨), 초기투자금이 크고, 속도가 느리며, 초과이익환수제 적용을 받습니다.
리모델링은 동의율 66%, 초기투자금이 상대적으로 적고, 속도가 빠른 편이며, 분양가상한제영향을 받으며 세대수 증가에 한계가 있어서 일반 분양물량이 적다는 한계가 있었습니다.
재건축의 경우 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가로 이어지는 단계마다 가격이 오르는 모습을 보여 주었으나 관리처분인가 단계에서 분담금이 확정되기 때문에 이때 분쟁요소가 많아 가격이 정체 될 수 있다는 것을 알고 앞에서 기회를 놓쳤었다면 계속해서 주시하며 기회를 보아야겠다는 생각을 하였습니다.
중요한 부분은 재건축이든 리모델링이든 내 상황에 맞는 단지여야한다는 것입니다.
단지를 선택할 때 재건축 아파트인지 리모델링 아파트인지 보고
만약, 이 아파트가 리모델링 아파트인데, 사업계획승인 단계라면 2년내 이주 할 가능성이 있다는 것을 알고
나의 상황과 함께 봐야한다는 것을 알게되었습니다.
마찬가지로, 재건축 아파트를 매수 하려한다면 주변기축의 가격과 매수하고자 하는 가격+분담금의 가격이
비슷한 입지의 기축과 비교 하였을 때 가격적 메리트가 있는지 확인해 볼 필요가 있다는 것을 배웠습니다.
적용할 점 : 관심 단지가 재건축인지 리모델링인지부터 확인하고, 각각의 동의율·용적률·초기 투자금 규모를 체크리스트로 만들어 비교한다. 특히 용적률이 200%를 넘는 단지는 사업성 관점에서 보수적으로 접근하고, 낀평형(예: 31평형)은 분담금이 오히려 더 높게 나올 수 있고, 소형평형과 중형평형의 대지분이 같은 경우도 있기 때문에 손품을 팔아서 용적률, 대지분, 진행 속도 등을 면밀하게 확인해봐야한다. 그리고 내 자금상화아을 함께 확인해야한다.
ㅣ 교통호재는 직장과의 연결이 중요
교통호재는 무작정 노선이 생긴다고 다 좋은 게 아니라, 1) 강남으로 직접 연결되는가, 2) 판교·여의도·종로 등 다른 업무지구로 연결되는가로 나눠서 봐야 한다는 기준을 배웠는데요,
이때 시세 비교하는 법을 알려주신 부분이 굉장히 좋았습니다.
아직 실현되지 않은 호재의 해당 아파트의 시세가 적정한지, 싼지, 비싼지를 알기 위해서 어떻게 해야하는지
구체적으로 알려주셨습니다.
예를 들어 파주 운정역 주변 아파트의 시세가 앞으로 어떻게 변할지, 지금은 싼건지 판단하기 위해서는
먼저, 이동시간이 얼마나 줄어드는지를 확인하고, 그 줄어든 시간대의 다른 지역 시세와 비교하거나
현재 기축 가격의 전고점을 보는 방법을 알려주셔서
평소 헷갈리던 부분을 정리 할 수 있었습니다.
적용할 점 : 교통호재가 나오면 직장과 연결되는 노선인지 아닌지 확인하고 이동시간 단축 폭을 기준으로 비교할 지역을 찾아 시세를 비교해본다. 이때 단순히 시간 만 넣는 것이 아니고 가격, 심리적 허들 등을 계산에서 좀 더 러프하게 비교한다.
이번 강의를 통해 막연하게 알고 있던 부분들이 명확하게 정리가 되어서
앞으로 갈아타기를 할 때 꼭 적용해야겠다는 생각을 하였습니다.
좋은 강의 해주셔서 감사합니다!
