알기만 해도 N억 더 벌어다 주는 호재 (월학 4강 후기 w/윤이나 튜터님) [워렌부핏]

안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는

워렌부핏입니다!

월부학교 4주차 강의는 윤이나 튜터님 진행을 해주셨는데요!

지금까지 월부학교에서 정규 강의로 한 번도 다룬 적 없었던

정비사업 호재와 수도권 교통호재를 주제로 이야기 해주셨습니다.

정비사업 호재와 교통 호재에 대해서 지금까지 모호하게 알고있던 디테일과

명확한 투자 기준을 이번 기회에 명확하게 배우게 되었습니다.

강의를 들으며 인상깊었던 부분을

한 번 후기로 남겨보겠습니다.

정비사업, 무조건 호재일까요?

재건축, 리모델링 사업은 헌 아파트를 새 아파트로 바꿔주는 꽤나 큰 호재입니다.

다만, 이때 분담금을 얼마나 내야 하느냐, 사업성이 얼마나 좋냐에 따라

내가 얻을 수 있는 시세차익이 달라지기 때문에

우리는 보통 용적률을 많이 보곤 합니다.

용적률이 낮으면 좋고, 용적률이 높으면 사업성이 떨어진다는 게

우리가 일반적으로 인식하고 있는 것인데

이번 강의를 통해 매수 시기와 초과이익 환수제, 이주비대출, 현금청산 등

단순 사업성보다 훨씬 디테일한 것들을 배울 수 있었습니다.

• 이전에는 조합설립인가가 되고 난 이후의 단지면
  매수하더라도 애초에 조합원 지위 자체를 승계하는 것이 불가하다고 생각했는데,
  특정 예외 조건에 한해서 승계가 가능하다는 점
• 조합설립인가 전 매수하여 추후 조합원 지위를 획득했다고 하더라도
  추후 규제지역으로 묶이면 내가 실거주 요건을 채우지 않은 이상
  조합원 지위를 그대로 양도하는 것이 불가능하기 때문에
  프리미엄을 받고 매도를 할 수 없어진다는 점
• 아무리 시세차익을 많이 내더라도 초과이익환수제로 인해
  사업성이 조더라도 우리가 상상한 차익을 온전히 가져가지 못한다는 점

수도권은 본격적으로 상승장 중반을 지나고 있기 때문에

기존에 리모델링이같은 정비사업이 악재로 작용했던 동네에서도

주변 신축 가격들이 일제히 상승함에 따라 

사업에 대한 정당성이 어느정도 인정되고 있는 모습이 보입니다.

외곽지에서도 정비사업이 점점 더 활성화 되고 있고,

동시에 규제지역도 계속해서 확대되고 있는 모습입니다.

단순히 시세차익을 노리며 정비사업 호재만을 보고 매수하기에는

다소 리스크가 큰 시기가 아닐까 하는 생각이 듭니다.

이런 때일수록 추후 갈아타기와 감당가능 여부까지 꼼꼼히 따져보며

신중하게 결정해야한다는 것을 배우게 되었습니다.

입지 가치를 바꿔줄 교통호재

이번 강의에서 두 번째로 다뤄주신 호재 내용은

바로 수도권 교통 호재입니다.

상승장이 무르익게되면 

교통호재의 ‘교’자만 나와도 뜨겁게 불이 붙을 수 있지만,

동탄처럼 호재가 뜨겁게 반영이 된 곳도 있는 반면

여전히 가격에 반영이 되지 않은 곳도 많이 있습니다.

특히 GTX-A처럼 개통은 되었지만,

아직까지 핵심 역이 교통하지 않아

아직은 그 지역 주민들이 실효성을 온전히 못느끼기에

기회를 주고 있는 곳들도 있습니다.

그리고 생각보다 주요 업무지구까지 교통을 획기적으로 개선해주는

호재가 있음에도 불구하고 아직까지 착공조차 하지 않았다는 이유로,

그리고 착공을 했더라도 오래 걸린다는 이유로

여전히 가격이 지지부진한 곳도 꽤나 있습니다.

이번 강의를 들으며 아무리 외곽이라고 하더라도

앞으로 달라질 지역에 대해

더 꼼꼼히 봐둬야 한다는 것을 배우게 되었습니다.

상승장 중반에 접어드는 시점에서

호재를 어떻게 바라보고 투자적으로 접근해야하는지

상세히 알려주신 이나 튜터님께

진심으로 감사드립니다! ㅎㅎ