월부학교 4강은 처음 들어보는 ‘호재’에 대한 강의였습니다.
상승장이 무르익어가는 것처럼 느껴지는 요즘, 주변을 돌아보면 돈 벌 기회를 놓쳤다고 생각하는 분들이 호재에 더 큰 관심을 보이는 것 같습니다.
‘뭐든 사도 오를 것 같다’는 생각, ‘나도 뒤처지면 안 되겠다’는 마음이 놓치지 않아야 할 호재의 이면과 진짜 모습을 가린 채 바라보게 만드는 것 같았습니다.
이번 강의는 그런 호재의 진짜 모습을 배우고, 진짜 투자자로서 호재를 어떻게 바라보고 투자에 활용해야 하는지 배울 수 있는 시간이었습니다
내가 가진 아파트도 정비사업 대상단지가 될 수 있습니다.
사실 저도 앞에서 말한 것처럼 호재를 보고 투자하려 했던 사람 중 한 명이었습니다.
22년 상승장 끝물 당시 저는 용인시 처인구에 있는 재개발 지역의 주택까지 매수하려고 했습니다. 다행히 행동으로 이어지지 않았던 것은 책을 통해 재개발·재건축을 공부하면서 ‘이게 정말 쉬운 투자가 아니구나’라는 생각이 들었기 때문입니다.
그 이후 시간이 많이 흘렀고, 재건축·재개발·리모델링을 뭉뚱그려 ‘쉽지 않은 투자’라고만 생각해왔습니다. 하지만 이번 강의를 통해 정비사업을 무조건 피해야 하는 것이 아니라, 투자자로서 어떤 기준을 가지고 접근해야 하는지 배울 수 있었습니다.
강사님께서 말씀하신 것처럼 내가 가진 구축 아파트도 시간이 지나면 정비사업 대상이 될 수 있고, 앞으로 매수할 단지도 매수 당시에는 정비사업 대상이 아니더라도 언젠가는 대상이 될 수 있습니다.
반대로 매수 시점에 이미 정비사업이 진행 중인 단지라고 하더라도 올바른 판단 기준을 가지고 있다면 충분히 매수 범위 안에 넣고 검토할 수 있다고 생각합니다.
이번 강의를 통해 초과이익환수제도 말로만 들어보고 넘어갔던 수준에서 벗어나 조금 더 명확하게 이해할 수 있었고, 실질적으로 매도할 때 필요한 현금 전환 비용까지 고민해볼 수 있었습니다.
또한 정비사업이 지연되는 데에는 정말 다양한 이유가 있고, 그 기간을 정량적으로 예측하기 어렵기 때문에 더욱 방심해서는 안 된다는 점도 배웠습니다.
결국 ‘언젠가는 되겠지’라는 기대를 앞세워 투자하는 것이 아니라, 정비사업이 예상보다 늦어지거나 계획대로 진행되지 않더라도 내가 감당할 수 있는 투자인지를 먼저 판단해야 합니다.
그래서 더욱 철저하게 현재의 입지가치와 단지의 선호도를 기준으로 매수해야겠다는 생각이 들었습니다.
무엇보다 정비사업 단지의 매물임장에서 어떤 질문을 해야 사업의 진행 상황과 리스크를 조금 더 구체적으로 파악할 수 있는지도 배울 수 있어 굉장히 재미있게 들었습니다.
외곽 교통 호재 이렇게 바라봐야합니다.
교통호재 역시 단순히 ‘호재가 있다’는 사실에 집중하는 것이 아니라, 실질적으로 투자에 연결될 수 있도록 생각하고 판단해야 했습니다.
교통호재도 언제 완성될지는 정확히 알 수 없습니다. 그리고 실제 가격에 의미 있게 반영되기 위해서는 단순히 노선이 생기는 것을 넘어 수요자들이 체감할 수 있는 실질적인 개선이 만들어져야 합니다.
그보다 더 중요한 것은 현재 시점에서도 입지가치가 높고 사람들이 만족하며 선택할 수 있는 단지인지였습니다.
결국 호재가 있기 때문에 사는 것이 아니라, 지금도 충분히 사람들이 좋아할 만한 가치가 있는 단지를 먼저 고르고 그 위에 호재가 더해지는지를 봐야 한다고 생각했습니다.
수익은 그다음에 떨어지는 떡과 같은 것입니다.
호재를 1번 이유로 두고 매수했기 때문에 좋은 결과가 만들어지는 것이 아니라, 입지와 단지의 가치, 가격과 투자 조건을 충분히 고민한 뒤 매수했는데 시간이 지나 호재까지 빛을 발한다면 더 좋은 결과를 만들어낼 수 있는 것입니다.
이번 강의를 통해 정비사업과 교통호재 모두 결국 같은 기준으로 돌아온다는 생각이 들었습니다.
‘호재가 있으니까 사는 것’이 아니라, 호재가 없어도 살 수 있는 가치가 있는지를 먼저 판단하는 것.
그리고 그 판단 위에 호재가 더해졌을 때 더 좋은 결과를 기대하는 것이 투자자로서 호재를 바라보는 방법이라는 것을 배울 수 있었습니다.
