이번 강의는 진담님의 비교평가의 로직을 정말 쉽게 배울 수 있었다. 지역 내 선호도를 먼저 파악하고, 그 후에 지역 간 비교평가를 하는 순서(바텀업)를 명확하게 짚어 주셔서 머릿속에 로직이 잡혔다.
착공이 되면 호재는 되돌아갈 수 없다. 호재는 착공이 중요하다. → 월부는 호재로 투자하지는 않지만, 모든 조건이 같으면 호재를 보고, 호재를 볼 때는 착공된 것을 본다. 교통호재는 착공한 후에 봐도 늦지 않고, 투자자로서 이게 더 합리적이다. 실현 가능한 호재만 호재로 인정하자는 생각을 다시금 했다.
내 집 마련 관점에서는 전세가가 높아야 한다. 환경이 좋은 곳은 전세가가 많이 오른다(전세가율이 높다). → 어찌 보면 당연한 이야기인데, 전세가격은 사람들의 선호도를 나타내는 가격이니 환경이 좋은 곳(신축, 쾌적한 상권)이 높을 수밖에 없다. 매매가격은 전세가격에 가수요가 붙은 금액이라고 열반기초에서 너바나님께서 말씀하신 게 생각났다.
KB 시계열은 0.2% 기준으로 색이 빨간색으로 바뀐다. → 0.2% 기준으로 보는지 처음 알았다. 그리고 과거 시계열(2018년·2019년)과 비교해 보신 부분이 인상 깊었다. 나는 과거 시계열을 비교해 볼 생각을 못 했는데, 2019년에는 서울 주간증감률이 파란색이었고 2025년 초는 4·5급지에 파란색이 조금 있었다. 나도 과거 서울 급지별 지수를 더 분석해 봐야겠다.
상승장이 긴 것을 알아도 실제로 매수하는 것은 별개다(e편한세상 센트럴파크). → 실제 의사결정은 다르다. 가치의 우선순위를 알아야 매수가 가능하다. 가격표와 그래프는 빼고 땅의 가치를 항상 보자.
물리적 위치(거리)·교통·환경만 알아도 서울 수도권 가치 분석이 가능하다. → 물리적 거리를 대충 찍어 봐도 어느 정도 판단이 가능하다. 물론 임장지의 선호 생활권이 더 중요하다. 공덕, 마곡 등이 생각났다.
절대적 저평가 기준 잡기(전고점 아래면 절대적 저평가). → 절대적 저평가와 상대적 저평가 2개가 교집합일 때 사는 것이 좋다. 2개를 한꺼번에 고려해 볼 생각은 못 했는데, 같이 보는 법을 배웠다.
전저점 대비 60% 이상 오른 곳은 높다고 본다. 과거 2배 상승·단기 폭등은 조정이 있을 수 있다. → 과거 2019년 KB 주간 시세를 보니 파란색도 있었다. 지금이 2019년 즈음이라고 보면 높이 올라간 곳은 단기적으로 하락할 수 있음을 언제나 인식하자.
가치는 절대적이지만 가격은 상대적이다. 가격 변화도 상대적이다. → 먼저 오르는 곳이 덜 좋은 곳일 수도 있다(동탄이 성동구보다 먼저 올랐다). 이제 그래프는 보지 말고, 나중에 확인용으로만 보자.
입지분석에서 중요한 것은 깊게 파고, 중요하지 않은 것은 가볍게 넘어간다. → 월학에서 구리시 임보 쓸 때 학군을 너무 디테일하게 분석한 것에 피드백을 받은 적이 있다. 지역의 입지 선호도 중에서 제일 중요한 것과 중요하지 않은 것에 강약을 주어 분석해야겠다.
다산의 직장을 군포·평촌·수지·일산과 비교하셨다. → 나중에 임보 작성 시 직장이 비슷한 곳을 같이 한 판으로 본다. 임장지가 어떤 지역과 비교할 수 있는지 본다. 비슷한 급지의 직장·교통을 비교하면 생활권과 임장지를 비교할 수 있겠다는 생각을 했다.
환경을 어떻게 봐야 하는가? 현대프리미엄아울렛 매출을 분석하셨다. → 다산은 환경이 중요한 곳이라 이 정도로 디테일하게 볼 수 있구나. 나는 지금 용산을 보고 있는데, 용산은 교통을 중점으로 봐야겠다는 생각을 했다(물론 1급지니 당연히 교통이 좋겠지만). 환경은 쾌적한 중심상권이 있는지로 볼 수 있다(다산 > 만안). 단순히 백화점·마트 수로 보지 말자. 2강에서도 잔자니 튜터님은 인접 구의 백화점까지 같이 보셨다.
다산 이편한세상을 역접근성·커뮤니티시설·학교 가까운 곳 3개로 나눠서 보셨다. 역접근성 단지가 초등학교 가까운 곳보다 가격이 높았다(다산은 학군보다 교통을 더 좋게 본다). → 단지 비교를 넘어 단지 내 동간 가격 비교는 처음 접해 보았다. 나도 나중에 적용해 봐야겠다. 생활권 내에서 궁금증을 동 단위로 검증할 수 있구나.
다산 입주장에서 구리 전세는 10% 정도 떨어졌다. → 왕숙이 28년(29년)에 입주하면 전세가격이 10% 떨어질 수도 있음을 인식하자.
결국 서울 수도권은 땅따먹기다. 좋은 땅의 작은 평수가 더 좋은 경우가 많다. 평형은 지워라, 위치가 제일 중요하다. → 주변에 어떤 행정구역이 있는지, 그리고 고속도로와 지하철을 그려서 본다. 주변 행정구역의 인구도 함께 본다.
교통호재는 상급지에는 영향이 적고, 외곽으로 갈수록 영향이 크다. → 상급지에서 외곽으로 이동하지는 않으니 당연하겠구나. 다만 호재로 올라가는 것과 다르게, 교통이 연결되면 사람이 상급지로 몰려 상급지가 장기적으로 더 올라갈 수 있다고 배웠던 것 같다.
만안 단지분석을 전부 하지 않고 대표단지 위주로 하셨다. → 임보에서 투자에 의미가 있는 단지 위주로 한다.
지역평가 시에는 지역의 가치가 제일 중요하다(고덕·신길·당산). 각 지역의 선호도를 반영해 디테일하게 해야 한다. → 역시 지역의 가치가 제일 중요하다. 생활권에 어떤 입지 우선순위를 보고 사람들이 오는지 판단하는 게 중요하다.
비교평가는 지역 간 비교평가(지역별 핵심 선호도 키워드를 지역에 맞게 적용) 후, 지역 내 비교평가(지역 내 핵심 선호 키워드 적용)를 한다. 다만 순서상 지역 내 비교평가를 먼저 해야 한다. → 비교평가를 바텀업 방식으로 하는구나. 단지 대 단지를 비교할 때 간단하게라도 그 단지가 속한 생활권의 선호도를 파악하면 좋겠다.
지역 간 비교평가 양식: 기본정보 / 위치(입지가치) / 교통(입지가치) / 상품가치. 강남역이 아니라 압구정역으로 위치를 본다(진담님 꿀팁). → 송희구 작가님은 고터를 기준으로 하셨는데, 서울의 대장 단지를 압구정한양으로 보느냐 원베일리로 보느냐에 따라 다를 수도 있겠구나. 결국 본질은 한강과 강남이다.
직선거리 3~4km(15km 정도 내)는 상품가치로 역전될 수 있다. → 부동산은 딱 떨어지지 않으니 종합적·맥락적으로 판단해야 한다. 사람들의 심리가 가격으로 바뀌는 것이니 시기적으로 조금 다를 수도 있겠다는 생각을 했다.
투자할 때는 무조건 강한 의사를 보여야 한다. → 나도 나중에 명함까지 파서 돌려야겠다. 최대한 많은 노력이 필요하다.
임보 작성 개선 적용할점
- 입지분석에서 중요한 것은 깊게, 중요하지 않은 것은 가볍게 (구리 임보 학군 과분석 피드백 반영, 강약 조절)
- 임장지를 비슷한 급지의 직장·교통을 가진 지역과 한 판으로 비교 (다산↔군포·평촌·수지·일산 사례)
- 환경은 인접 구 중심상권까지 함께 보기 (백화점·마트 수만으로 보지 않기)
- 단지 내 동간 가격 비교까지 적용 (역접근성 vs 학교 근접 등 동 단위 검증)
- 대표단지 위주로 분석 (투자 의미 있는 단지 중심)
- 지역 간 비교평가 양식 적용: 기본정보 / 위치 / 교통 / 상품가치
댓글 0
자이코님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
