안녕하세요
아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고,
투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한
절대 포기하지 않는 제리파파입니다.
[ 부동산 트렌드 2026 ]
[한줄평]
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[저자 소개]
김경민, 김규석, 이소영, 이영민, 정재훈
서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 부동산 트렌드 2023, 건축왕, 경성을 만들다, 도시개발, 길을 잃다, 리씽킹 서울 등이 있다.
부동산트렌드 2025를 읽고 바로 연달아서 부동산트렌드 2026을 읽으면서 그 차이점과 공통점을 찾아보려고 합니다
[목차]
Part 1. 2025년 부동산 시장 돌아보기
Part 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트
Part 3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석
Part 4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 Top 6
Part 5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트
Part 6. 2026년 부동산 가격 대예측
Part 7. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
부동산을 데이터 관점에서 어떻게 해석하는지 배울 수 있을 것 같다
[책을 읽고 배우고 깨달은 점]
저자는 부동산 트렌드 2025에서 공급 부족과 금리 인하로 인해 서울 아파트 슈퍼사이클 진입을 예고했었고 실제로 그 결과로 이어졌다. 이제 강남에서 시작한 상승이 강북으로 도미노현상으로 퍼져나가고 규제에 의한 영향도 고가 주택에 한정될 것이라고 말하고 있다. 이번 책에서는 이전에는 없던 빌라 시장에 대한 분석을 추가했는데 그 이유를 서울에서 거주자들의 57%인 다수가 아파트가 아닌 비아파트에 거주하기 때문이라고 말하고 있다.
저자는 서울 중심에서 시작된 상승이 수도권과 일부 신도시로 확산되고 있다고 말하고 있고, 전용면적 59 이하 소형 평형이 국평을 대체하는 새로운 표준으로 자리를 잡았다고 이야기 하고 있다. 신도시 중에서도 분당, 판교, 수지를 중심으로 상승이 일어났고 강남에서 가까운 지역의 회복력이 크고 전반적인 거래량도 상승하여 상승 트렌드를 이어가고 있다는 점을 지목하고 있다.
교육의 메카로서 대치동, 광장동 등이 아닌 여의도를 지목한 것이 인상적이다. 한편으로는 왜 그렇게 생각하는지 궁금하기도 했는데 서로 교육의 특성의 차이를 놓고 분석한 것으로 보인다
서울 시장에서 아파트에 비해 빌라는 투자 수익률이 낮고 매매 보다는 임대차 시장의 역할을 수행하고 있는데 그마저도 21년부터 공급이 급감하여 24년 이후부터는 사실상 공급이 거의 없는 상황이기 때문에 임대차 시장에서 공급 역할도 하기가 어려운 상황이 되었다
서울에서 특정 단지들의 수요가 집중되는 양극화 현상이 발생하고 있고 이들 단지들은 3대 업무지구에 인접한 직주근접이 특징인 단지들이다
서울에서 직장을 다니는 맞벌이 부부가 충분히 현재 서울 아파트 가격을 받아줄 수 있다는 것을 알 수 있다
서울 안에서도 공급이 편중되어있기 때문에 서남권과 서북권의 공급 부족이 더 심화될 수 있다, 그리고 광역시에 공급이 부족해진다고 무조건 시장이 반응하지 않을 수도 있는 이유는 ‘줄어드는 수요’와 ‘쌓여있는 미분양’ 이다
저자의 이야기들을 종합해보면 앞으로 수요가 줄어들고 미분양이 쌓여있는 광역시 보다는 서울이 더 유망한 투자처의 역할을 유지할 것으로 보이고 서울 안에서도 직주근접의 중요성이 강화되고 있는 전용면적 59 이하의 소형 평형에 집중해야 하고, 신도시 안에서도 강남과 물리적인 위치가 가까운 곳을 우선적으로 고려해야 할 필요를 느낄 수가 있다. 그리고 앞으로 아파트 뿐만 아니라 공급이 급감하고 있고 현재 서울 중위가격이 서울에 거주하는 맞벌이 부부가 충분히 감당할 수 있는 가격이기 때문에 서울 부동산의 상승세를 계속해서 이어질 것으로 예상이 된다고 볼 수 있다
[책을 읽고 내 삶에 적용할 점]
- 저자가 세웠던 가정에 대해 검증해보고 잘못된 것에 대한 내 생각을 정리해보자
책에서 나온 가정 (부동산 트렌드 2026)
전용면적 59 이하 소형평형이 국민평형을 대체했다
서울에서도 특정 단지들에 수요가 집중되는 양극화 현상이 발생하고 있고 이들의 가장 중요한 특징은 ‘직주근접’이다
광역시 수요가 줄어드는 곳과 미분양이 남아있으면 공급이 부족해도 시장이 좋아지지 않을 수 있다
책에서 나온 가정 (부동산 트렌드 2025)
2013~2020년 서울에서 상승 시작 시점이 다른 곳은 있었지만 누적 상승률은 비슷하다
아파트는 주식과 다르게 한 방향이 정해지면 장기적으로 움직인다
2010~2012년 지방과 서울의 경제 상황이 달랐다 (디커플링의 원인)
사람들이 자신이 살고 있는 곳의 인근 지역으로 이동하기 때문에 각 권역의 대장 구가 주변 지역 시세에 영향을 준다
수지구의 누적 상승률이 강남, 분당에 비해 낮은 것은 입지독점성이 떨어져서 그렇다 (빈땅이 많다)
양천구가 서남권의 대장 구이고 동안구가 동조화된 흐름을 보인다
서울 안에서도 고가 아파트가 먼저 가격이 오르고, 중저가 아파트 안에서도 오르는 곳만 오를 수 있다
강남은 서울 전역 보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있다
[여러 사람들과 논의하고 싶은 점]
(p.20) 전용면적 59 이하 소형 평형이 국평을 대체하는 새로운 표준으로 자리 잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다
현재 부동산 시장에서 20평대가 30평대 보다 더 빠른 상승 흐름이 오고 상대적으로 20평대와 30평대의 가격 차이가 1억 이내로 좁혀진 경우를 많이 볼 수가 있는데 이러한 흐름이 단기적인 시차에 의한 것인지 패러다임의 변화인 것인지 각자의 생각을 이야기 나눠봅시다
[책의 핵심과 챕터별 요약 정리]
Part 1. 2025년 부동산 시장 돌아보기
부동산 트렌드 2025 : 서울 아파트 슈퍼사이클 진입을 예고 (공급 부족, 금리 인하, PFC 문제 연장)
2026년 부동산 시장 예상 : 슈퍼사이클 흐름 지속 / 상승 도미노 가능성 (강남 → 강북)
강북아파트 상승 도미노의 시작
-정부의 수요 억제 정책이 시행되도 그 효과가 고가주택 지역에 한정될 가능성 높음
빌라 시장 분석의 중요성
-서울시에서 거주 가구 기준으로 비아파트에 거주하는 비중이 57%
저자는 부동산 트렌드 2025에서 공급 부족과 금리 인하로 인해 서울 아파트 슈퍼사이클 진입을 예고했었고 실제로 그 결과로 이어졌다. 이제 강남에서 시작한 상승이 강북으로 도미노현상으로 퍼져나가고 규제에 의한 영향도 고가 주택에 한정될 것이라고 말하고 있다. 이번 책에서는 이전에는 없던 빌라 시장에 대한 분석을 추가했는데 그 이유를 서울에서 거주자들의 57%인 다수가 아파트가 아닌 비아파트에 거주하기 때문이라고 말하고 있다.
Part 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트
# 전국 아파트 매매 시장 동향 (서울 중심의 회복세)
(p.20) 서울을 필두로 경기, 인천 ,세종의 회복세가 이어지고 있고, 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다
(p.20) 전용면적 59 이하 소형 평형이 국평을 대체하는 새로운 표준으로 자리 잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다
(p.22) 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클이 확산되고 있다
저자는 서울 중심에서 시작된 상승이 수도권과 일부 신도시로 확산되고 있다고 말하고 있고, 전용면적 59 이하 소형 평형이 국평을 대체하는 새로운 표준으로 자리를 잡았다고 이야기 하고 있다.
# 신도시 아파트 매매 시장 동향
(p.25) 8개 신도시 중 바닥 대비 상승률을 보면 강남에서 멀어진 신도시는 상승률이 상대적으로 낮아보인다
상승률 순서 : 분당 > 수지 > 평촌 > 김포 > 남양주 > 의정부 > 일산 > 파주
슈퍼스타 경제학 → 고가지역의 가격이 가파르게 상승하고 양극화가 일어나는 현상
신도시 중에서도 분당, 판교, 수지를 중심으로 상승이 일어났고 강남에서 가까운 지역의 회복력이 크고 전반적인 거래량도 상승하여 상승 트렌드를 이어가고 있다
# 서울 아파트 매매 시장 동향
25년 2분기 강남3구 거래량 감소와 노도성 거래량 증가
# 서울 교육지역 분석 (목동, 여의도)
목동
서부 최고의 교육 메카
강남과 달리 교통이 원활하지 않아 외부인의 왕래가 불편하고, 상업 지역도 필수 소비재 위주여서 유흥상권이 없음
여의도
개별 맞춤형 환경을 통해 학생의 개성과 자기 주도성을 키우는데 중점을 둠
자체 학원은 부족하지만 목동, 대치동 학원가 접근성이 좋음
교육의 메카로서 대치동, 광장동 등이 아닌 여의도를 지목한 것이 인상적이다. 한편으로는 왜 그렇게 생각하는지 궁금하기도 했는데 서로 교육의 특성의 차이를 놓고 분석한 것으로 보인다
Part 3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석
# 서울시 빌라 시장 주요 동향
서울에서 연립/다세대 주택으로 약 30%를 차지하고 있음
빌라 시장은 매매 비중이 줄어들고 있고 임대 비중이 증가하고 있음 → 전세사기, 금리인상과 건축비 상승 영향
2023년 5월부터 HUG의 전세보증보험 가입 한도가 공시 가격의 126%로 제한
2021년부터 공급이 감소하여 2024년부터 빌라 공급은 거의 없는 상황
서울에서 아파트에 비해 빌라의 투자 수익률이 매우 낮고 매매 위주 보다는 임대차 시장의 역할을 하고 있음
서울 시장에서 아파트에 비해 빌라는 투자 수익률이 낮고 매매 보다는 임대차 시장의 역할을 수행하고 있는데 그마저도 21년부터 공급이 급감하여 24년 이후부터는 사실상 공급이 거의 없는 상황이기 때문에 임대차 시장에서 공급 역할도 하기가 어려운 상황이 되었다
Part 4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 Top 6
# 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장
인플레이션 → 임대료 증가 (월세 급등 현상)
2020년~2024년 동남부 아파트 월세 상승률은 60%, 서울시 평균 상승률은 50%
2024년 10월 기준금리 3.25% → 2025년 8월 2.5% 수준까지 하락
월세가 오르면서 금리가 인하하여 부동산 투자의 매력도 증가
서울에서 인플레이션과 금리인하에 힘입어 부동산 투자의 매력도가 증가하고 있다
# 양극화 / 슈퍼스타 단지의 출현
상위 5%에 해당하는 단지들은 대부분 강남, 서초, 용산, 성동에 밀집
특정 소수 단지에 자산 가치가 집중되고 나머지 단지들과 격차를 벌리는 구조
직주근접 (광화문, 강남, 여의도, 성수, 구로가산, 마곡,상암) →시가총액 상위 20개단지 분포도
서울에서 특정 단지들의 수요가 집중되는 양극화 현상이 발생하고 있고 이들 단지들은 3대 업무지구에 인접한 직주근접이 특징인 단지들이다
# 강남에 가려진 거대한 수요
강남의 상승에 대한 기사가 집을 구입하려는 실수요자나 투자자들에게 과도한 불안감을 불러일으킬 수 있음
서울 20평대 아파트 중위값 = 9억
2022년 서울 1인당 근로소득 4851만원 = 맞벌이 부부 연 소득 1억원
금리 4% (30년 만기) 주담대
LTV 60%, 매매가 9억 = 약 5.3억 대출 가능 → 매월 이자 176만 7000원
연 소득 1억 원의 맞벌이 부부가 서울시 25평 중위값 아파트 구매하는데 충분한 소비력을 갖추고 있다
서울에서 직장을 다니는 맞벌이 부부가 충분히 현재 서울 아파트 가격을 받아줄 수 있다는 것을 알 수 있다
# 공급 부족
광역시에는 수요가 줄어드는 지역도 있고, 대규모 미분양 물량이 남은 지역도 있음
- 향후 입주물량이 줄어든다고 무조건 시장이 좋아진다는 것을 의미하지는 않음
2025년~2028년 서울 권역별 아파트 입주 예정 물량은 극단적으로 편중되어있음
- 서울 동북권과 동남권에 84%의 입주물량이 차지함 →서남권, 서북권의 공급 부족 극심함
서울 안에서도 공급이 편중되어있기 때문에 서남권과 서북권의 공급 부족이 더 심화될 수 있다, 그리고 광역시에 공급이 부족해진다고 무조건 시장이 반응하지 않을 수도 있는 이유는 ‘줄어드는 수요’와 ‘쌓여있는 미분양’ 이다
책에서 나온 가정
전용면적 59 이하 소형평형이 국민평형을 대체했다
서울에서도 특정 단지들에 수요가 집중되는 양극화 현상이 발생하고 있고 이들의 가장 중요한 특징은 ‘직주근접’이다
광역시 수요가 줄어드는 곳과 미분양이 남아있으면 공급이 부족해도 시장이 좋아지지 않을 수 있다
