전세입자가 있는집 실거주목적으로 매수시

안녕하세요 마이니님. 우선 서울아파트 매수를 축하드립니다! 계약갱신청구권은 매도를 목적으로 거절할 수 없는 것이 원칙이기 때문에, 현재 임차인이 기존의 집주인에게 계약갱신청구권을 쓴다면 거절 할 수 없습니다. 따라서 계약 시 특약을 기재하고, 세입자의 퇴거 명도 확인서가 있어야 합니다. 토지거래허가구역의 경우, 허가권자인 구청에서 임대차 종료일, 보증금 반환일, 주택 인도일 등을 명시한 퇴거 확인서를 요구할 수 있습니다. 이 점 참고하셔서 중개인, 매도인과 잘 이야기 나누신 후 안전하게 매수하시길 바라겠습니다

안녕하세요 마이니님. 실거주를 위해서 매수를 하셨는데 전세입자가 갱신권을 사용하실 수 있는 상황이라 걱정이 되실 거 같습니다. 말씀하신 것처럼 등기가 2월이기 때문에 법적으로는 계약갱신청구권을 사용할 수도 있습니다. 세입자 만기가 11월이지만 2월까지로 연장해주셨으니 세입자도 협조를 해줄 가능성이 높지만 서류와 특약으로 내용을 반드시 적어야 합니다. 1. 세입자와 매도인 간의 퇴거 확약서 작성 세입자와 매도인의 서명이 들어간 퇴거확약서를 꼭 받아두셔야 합니다. 문서로도 받고, 문자로도 받으세요 2. 특약 관련 추가 내용 -본 계약은 매수인의 실거주를 목적으로 하는 계약이다. -현재 거주 중인 임차인은 2027년 2월 O일에 퇴거하기로 매도인과 합의하였으며, 매도인은 잔금일에 임차인의 퇴거를 책임지고 매수인에게 온전하게 명도한다. -만약 임차인이 기존 퇴거 합의를 번복하고 계약갱신청구권을 행사하거나 명도를 거부하여 매수인의 실거주 목적 달성이 불가능해질 경우, 매수인은 본 매매계약을 해제할 수 있다. -임차인의 퇴거 거부로 인하여 계약이 해제될 경우, 매도인은 매수인에게 수령한 계약금 및 중도금을 배액배상한다. 계약이 잘 진행되길 바라겠습니다.

안녕하세요 마이니님 😊 실거주를 위해 매수하는 집인데 기존 세입자분이 갱신권을 사용할 수 있는 상황이라면 정말 신경 쓰이실 것 같아요. 특히 세입자 만기보다 소유권 이전 시점이 뒤라면, 단순히 ‘매수인이 실거주할 예정이니 괜찮겠지’ 하고 계약하기에는 조금 조심스러운 부분이 있어 보입니다. 저라면 본계약 전에 세입자분이 2월에 퇴거하기로 한 내용을 구두로만 두기보다는 서면으로 다시 확인하고, 매도인이 약속한 날짜까지 임차인 퇴거와 명도를 책임진다는 내용도 매매계약 특약에 명확하게 남길 것 같아요. 다만 퇴거확약서나 특약이 있다고 해서 모든 상황이 자동으로 보장되는 것은 아니기 때문에, 특히 11월 만기 이후 2월까지 거주하는 부분까지 포함해서 현재 임대차 관계와 특약 문구를 중개사,법무사 등을 통해 본계약 전에 꼭 한번 확인해보시면 좋겠습니다. 큰 계약인 만큼 지금처럼 하나씩 꼼꼼하게 확인하시면서 안전하게 잘 진행하시길 응원하겠습니다! 🩵

마이니님 내집마련 축하드립니다!! 매매계약 전에 세입자의 갱신 의사를 먼저 확인하는 것입니다. 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면, 단순히 매수인이 실거주할 예정이라는 이유만으로 무조건 퇴거가 보장되는 것은 아닙니다. 특약에는 “매도인은 임차인에게 계약갱신 의사가 없음을 확인하고, 임대차계약 만료일인 2월 ○일까지 명도 완료되도록 한다. 임차인의 갱신청구권 행사 등으로 명도가 불가능해질 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 계약금은 전액 반환한다” 정도를 넣는 것이 안전합니다. 가능하다면 세입자에게 갱신하지 않고 2월에 퇴거한다는 확인서를 직접 받는 것이 가장 확실합니다. :)

안녕하세요 마이니님 서울에 실거주 목적 매수를 앞두고 계시군요. 1. 치명적 리스크라 될수 있는 것이 소유권 이전하기 전에 세입자의 계약갱신청구권은 만기 2개월 전(11월 만기 시 9월 중순경)까지 행사하는 것인데요 잔금일이 내년 2월이라면, 9월 중순 당시의 집주인은 '매도인'입니다. 매도인은 실거주 목적이 아니므로 세입자의 갱신 요구를 법적으로 거절할 수 없습니다. 결국 세입자가 변심하여 갱신청구권을 행사하면, 매수자님은 소유권을 넘겨받더라도 실거주를 하지 못하고 2년을 기다려야 하는 최악의 상황이 발생합니다. 2. 가장 좋은 방법은 잔금일과 소유권 이전 등기를 세입자의 갱신청구 기한 이전으로 앞당기는 것입니다. 매수자님이 먼저 소유권을 확보한 뒤, 새로운 임대인으로서 현재 세입자와 "내년 2월에 퇴거한다"는 조건으로 단기 임대차 계약을 맺으셔야 법적으로 완벽하게 실거주를 보장받을 수 있습니다. 3. 만약 자금 문제로 잔금일을 당길 수 없다면, 명도 책임 및 위약금으로 "본 계약은 매수인의 실거주 목적 매수임을 인지하며, 매도인은 잔금일(2월 X일)까지 세입자 명도를 책임진다. 세입자의 갱신청구 등으로 명도 불이행 시 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 배액을 위약금으로 배상한다." 퇴거 확약서 첨부로 "매도인은 본계약 체결 시 세입자가 자필 서명한 '202X년 2월 X일 조건 없는 퇴거 합의서'를 매수인에게 제공하여야 한다." 이렇게 대안을 세워보가 차례대로 협상해보시면 좋을 것 같습니다,

마이니님 안녕하세요. 임차인 계약갱신권 권리가 살아있는 상태에서 실거주 입주날짜가 고민이군요. 제 생각에도 임차인이 말을 번복한다면 계약갱신권청구권을 거절할 이유가 없기 때문에 불리할 수 있다는 생각이 듭니다. 그래서 임차인과 2월에 잔금을 치르고 실거주 한다는 내용을 문자 등으로 남겨두고, 특약사항에 매도인과 임차인 간에 퇴거 확약서를 받아두는 것이 중요합니다. 특약사항은 다른분들께서 잘 적어주셔서 참고하시면 좋을 것 같습니다. 부동산 사장님, 매도자, 임차인과 잘 협의하셔서 잔금까지 안전하게 매수하시길 응원드리겠습니다!

안녕하세요 마이니님 :) 많이 고민되셨을 텐데 질문 남기시길 정말 잘하신 것 같습니다. 우선 현 세입자의 임대차 만료 2개월 전, 9월에 잔금을 치르고 소유권이전까지 완료하는 방향을 검토해보시면 좋을 것 같습니다. 현재 세입자가 거주 중인 물건이기 때문에, 매매가에서 전세보증금을 제외한 금액을 기준으로 잔금을 치를 수 있습니다. 자금적으로 가능한지 사전에 확인해보시면 좋을것 같습니다. 소유권이전 후, 새로운 임대인으로서 본인 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 방향이 가장 확실한 방법이라고 생각합니다. 두 번째로는 퇴거확약서와 매매 특약을 함께 준비하시면 좋겠습니다. 매도인과 임차인간의 퇴거확약서를 받아두고, 매매계약에도 매수인의 실거주 목적임을 명시하면서 임차인의 갱신권 행사 또는 퇴거 거부 등으로 약정한 날짜에 인도가 되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있고, 이에 따른 반환·손해배상 책임은 매도인이 부담한다는 내용을 구체적으로 넣어두시면 좋겠습니다. 매도인·임차인과 원만하게 협의하시고 잔금까지 잘 마무리하시길 바랍니다 :)