이번 강의에서는 재개발, 재건축, 그리고 교통 호재에 대한 내용을 다루어주셨습니다.
평소에는 제대로 알지 못했던 내용들을 배울 수 있어서 감사한 시간이었습니다.
1. 재건축
: 최소 30년 이상의 노후화된 건물 (건물만 새로)
: 주택 소유자의 이익이 우선 됨. (상대적으로 느림) - 동의율 75%
: 초기투자금이 많이 들어감 (리모델링보다 많이 들어감)
2. 리모델링
: 15년 이상부터 진행 가능 (아파트 뼈대를 남기고 나머지 부분을 수선하는 것)
: 기간은 3~9년인데, 상승장 중반에는 조금 빠르게 진행될 수 있음
: 주택 소유자의 이익이 우선 됨 - 동의율 66%
호재 용어
1) 선도지구
: 재건축 전체 단계 중, 앞단계를 축소 (안전진단 - 재건축 될까 말까)
: 상한 용적률 450% → 될 확률이 높게 만들겠다 정도로 이해
2) 용적률
: 각 층의 면적을 합한 것을 의미
: 즉, 전체 면적이 작을수록 사업성이 좋아진다고 봄 (3층짜리를 30층으로 만든다고 생각하면, 남는 잉여 층들은 모두 일반 분양을 하니까 사업성이 좋다고 해석할 수 있음)
- 건폐율
: 1층의 면적
: 1층 면적이 넓을수록 단지 사이의 간격이 좁다고 볼 수 있음.
3) 대지지분
: 높다 = 땅의 면적을 많이 가지고 있다 = 향 후, 분담금을 덜 낼 수 있겠구나
4) 조합원/현금 청산자
: 내 집이 새 집이 되는 것을 바라지 않는 사람 = 돈으로 받기를 희망 = 현금 청산자
: 조합원지위승계가능 = 현금 청산자 물건 (공시지가의 130%를 현금으로 받는다)
: 조합원 지위 승계가 가능해야 함.
5) 분담금
: 정확히 계산할 필요 없다. 그때그때 달라진다. 공사비도 달라지고
6) 이주비
: 매도를 고려한다면, 이주비 대출을 받아야만 승계가 가능 (입주한다면, 기존 주담대 vs 이주비 대출 중, 금리 낮은거)
7) 초과이익환수제
: 시세 차익이 많이날수록 세금으로도 많이 떼어 간다는 점도 알고 있어야 함
: 오른만큼 무조건 내 돈이 아니다…!
3. 투자 방법에 대한 이해
: 재건축과 리모델링에서 ‘조합설립인가’ 단계의 위치가 다름
: 재건축은 조사관 / 리모델링은 건축심의, 사업계획승인 (행위허가)
1) 매수
: 투기과열지구냐 아니냐에 따라 재건축, 리모델링 매수 여부가 나뉜다.
- 비투기에서는 재건축, 리모델링 단계 상관없이 매수 가능
: 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후에는 매수 불가능 → 조합원 지위를 넘겨줄 수 없음
2) 보유
: 각 단계마다 소요되는 최소 시간을 기억하고 매임 갔을 때, 어느 상태인지 얼마나 남았는지를 알 수 있도록 감 잡기.
: 상승장 초입에 조사관을 만나면 가격이 확 오르는 모습을 볼 수 있음.
- 실제 사례로 잠실주공5단지가 그 예시
3) 매도
a. 투기과열지구
: 조합설립인가 단계에서 나오는 분담금을 확인해보고 10년 이상 보유하기 어렵다고 판단된다면 이 단계가 끝나기 전에 매도
b. 비투기과열지구
: 조합설립인가 단계에서 나오는 분담금을 확인해보고 보유를 결정하기 전에 매도 후 갈아탈 단지가 있는지 확인해보고 진행 (비투기에서는 매수, 매도 시기가 상관 없음)
c. 리모델링
: 재건축과 비교했을 때 상대적으로 기간/투자금이 적기에 보유, 매도 결정 유연
4. 수도권 교통 호재
: 개통 후, 시간이 비슷해지는 지역 중 위상이 비슷한 지역과 가격을 비교해보기
