[캬라멜마끼] 지방광역시 구축 1호기, 몇 달 고민한 매도를 몇 시간 만에 결정한 방법

출처: 지피티

안녕하세요. 캬라멜마끼입니다. 

최근 매도를 진행한 1호기에 대한 복기를 해보려 합니다. 

제 첫 투자는 지방광역시의 구축, 24평 아파트입니다.

처음 투자를 시작할 때는 사실 그렇게 거창한 계획이 있었던 것은 아니었습니다.

'첫 투자는 경험이지', ‘잃지 않는 것이 더 중요하지’

투자 공부를 했다고 하더라도, 결국 직접 겪어봐야 알 수 있는 부분이 크다고 생각했습니다.

그래서 가지고 있는 종잣돈을 전부 쏟아부을 생각도 없었고, 최대한 부담 가능한 선에서 첫 투자를 경험해보자는 단순한 접근으로 시작했습니다.

그렇게 매수와 보유를 했고, 이번에는 매도까지 경험하게 되었습니다.

매도는 갑자기 결정한 것이 아니었습니다

사실 매도를 생각하기 시작한 건 올해 초부터였습니다.

이 물건을 계속 가져가는 것이 맞을까?
주변 입주와 낡은 연식, 장기 보유를 해도 괜찮을까?

그래서 환경 안에서 튜터님들과 이 부분에 대해 여러 번 소통했습니다.

수익이 난 상태였고, 이 물건을 계속 보유하는 것보다 매도 후 더 좋은 자산으로 갈아타는 것이 자산적으로 더 의미 있지 않을까 하는 생각이 있었습니다.

하지만 생각과 행동은 달랐습니다.

머리로는 매도를 해야겠다고 생각했지만, 실제 행동은 꽤 늦었습니다. 

가장 큰 이유는 임차인이었습니다.

전세 만기가 올해 10월이었기 때문에 연초 기준으로는 아직 시간이 많이 남아 있었고, 

임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수도 있었습니다.

그러다 보니 마음 한편에는 이런 생각이 계속 있었습니다.

아직 임차인 기간도 많이 남았는데…
갱신권을 쓰면 어차피 매도도 쉽지 않을 텐데…
지금 움직여봤자 안 되는 것 아닐까?

돌이켜보면, 스스로 난이도가 높은 물건이라고 치부하고 어떻게 하지.. 머리만 굴리고 있었던 것 같습니다.

시장은 계속 보고 있었습니다

행동이 빠르지는 않았지만, 그렇다고 완전히 손 놓고 있지는 않았습니다.

지역 부동산 사장님들과 꾸준히 통화하면서 시장 분위기를 파악했습니다.

어떤 물건이 얼마에 나와 있는지, 실제 거래는 어느 가격대에서 되는지, 매수 문의는 어떤 사람들이 하는지, 수요층이 투자자인지 실거주자인지 계속 확인했습니다.

당시에는 이 행동이 그렇게 큰 의미가 있다고 생각하지 않았지만, 

매도를 진행해보니, 이 과정이 정말 중요했다는 것을 느꼈습니다.

시세를 계속 보고 있었기 때문에 제 물건의 위치를 어느 정도 판단할 수 있었고, 

어느 정도 가격이면 시장에서 반응이 올 수 있는지도 감을 잡을 수 있었습니다.

결국 매도는 ‘내가 받고 싶은 가격’만으로 되는 것이 아니라, 

‘시장 참여자들이 받아들일 수 있는 가격’을 알아야 가능한 일이었습니다.

가장 어려웠던 건 임차인에게 연락하는 일

시세는 계속 보고 있었고, 사장님들과 통화도 하고 있었습니다. 매도해야겠다는 생각도 하고 있었습니다.

그런데 정작 임차인에게 연락하는 것은 계속 미뤘습니다.

어떻게 말을 꺼내야 할지 고민이 됐고, 한 번 말을 꺼내면 다시 주워 담을 수 없기 때문입니다.

아마 매도를 고민하는 많은 분들이 이 지점에서 가장 많이 망설이지 않을까 싶습니다. 

물건을 내놓는 것도 중요하지만, 임차인이 있는 물건은 결국 임차인과의 소통이 첫 관문이었습니다.

고민 끝에 임차인에게 먼저 연락을 드렸습니다.

매수 의사가 있으신지 여쭤봤고, 제가 파악한 시세는 이 정도인데 조율은 가능하다고 말씀드렸습니다.

처음에는 잘 풀리는 듯 하였지만, 결과적으로 임차인이 매수하지는 않았습니다. 

그래서 이후에는 집을 보여주는 것에 협조를 요청드렸고, 

다행히 임차인은 갱신권을 사용하기보다는 이사를 선택했습니다.

(이 후, 계약일에 임차인과 통화를 하게 됐고 오히려 더 좋은 곳으로 이사를 갈 수 있게되어 되려 감사하다는 말씀을 전해주셨습니다. 제가 더 감사합니다…)

제 입장에서는 정말 감사한 일이었습니다.

만약 임차인이 갱신권을 사용했다면 실입주자에게 매도하는 것이 어려웠을 것이고, 당시 시장 참여자는 실거주자였기 때문에 투자자에게 매도하기도 어려웠습니다.

그런데 이사를 선택해주신 덕분에 매도 가능성이 훨씬 넓어졌습니다.

이 과정에서 느낀 것은, 결국 먼저 말을 꺼내야 상황이 움직인다는 것이었습니다.

혼자 머릿속으로만 고민할 때는 아무것도 결정되지 않았습니다. 

하지만 연락을 하고 나니, 임차인의 의사도 확인할 수 있었고 이후 방향도 정할 수 있었습니다.

쫄지마이쒸~!

몇 시간 만에 온 매수 문의, 그리고 결정

임차인과의 소통을 마친 후 부동산에 물건을 내놓았습니다.

그런데 생각보다 빠르게 연락이 왔고, 물건을 보고 간 첫 손님이 마음에 들어 한다는 이야기였습니다.

다만 매수를 희망하시는 분이 제시한 금액은 제가 생각했던 마지노선보다 조금 낮았습니다.

사실 처음에는 마지노선 아래로는 팔지 말아야겠다고 생각했습니다. 

제가 생각한 가격이 있었고, 그 아래로는 굳이 매도할 필요가 없다고 생각했습니다.

그런데 막상 실제 손님이 붙고 나니 생각이 조금 달라졌습니다.

돈도 중요하지만, 이후의 시간을 더 버텼을 때의 비용도 생각하게 되었습니다.

전세 만기까지 기다리는 동안 손님이 더 붙지 않으면 어떡하지?
이제 여름이 오고 있는데...?
경쟁 매물들은 수리 상태도 좋은데...?
지금 이 손님이 마지막 손님이면 어떡하지?
이 기회를 굳이 걷어찰 필요가 있을까?

근데 왜 이렇게 빨리 연락이 온거지…? 잠만… 내가 너무 싸게 매도하는 건가? 아닌데… 뭐지?

오만가지 생각이 다 들었습니다.

감사하게도 실전반을 수강 중이던 때였고, 반나이 튜터님이 해주셨던 말씀이 계속 머릿속에 남았습니다.

“지금 이 손님이 마지막이면 어떨 것 같아요?”

만약, 협상하지 않고 거절했다면 또 다른 매수 희망자로부터 조금 더 받을 수 있을지도 모릅니다. 아니, 오히려 더 깎아줬어야 했을지도 모릅니다.

만약, 매수자가 나타나지 않아 임차인을 내보내야 한다면? 그 사이 발생하는 금융비용은…?

그래서 제안 받은 금액과 제가 생각한 마지노선 사이에서 조율했고, 결국 중간 지점에서 매도를 결정했습니다.

신기했던 것은, 매도를 고민한 시간은 몇 달이었는데 실제 매도를 결정하는 데에는 몇 시간이 채 걸리지 않았다는 점입니다.

돌이켜보면 그 몇 시간 안에 결정할 수 있었던 이유는, 그동안 제가 계속 시장을 보고 있었기 때문이라고 생각합니다.

내 물건이 어느 정도 가치가 있는지, 어느 가격이면 시장에서 반응이 올 수 있는지, 어디까지는 받아들일 수 있고 어디부터는 아쉬운지에 대한 기준이 어느 정도 있었기 때문입니다.

결국 매도 결정은 갑자기 한 것이 아니라, 오랫동안 쌓아온 판단의 결과였던 것 같습니다.

이번 매도를 통해 배운 것

이번 매도를 통해 크게 세 가지를 배웠습니다.

첫째, 매도는 생각보다 오래 걸리는 과정이라는 점입니다.
실제 계약까지의 시간만 보면 짧아 보일 수 있지만, 그 이전에 시세를 보고, 방향을 정하고, 임차인과 소통하고, 가격 기준을 세우는 시간이 필요했습니다.

둘째, 임차인과의 소통은 피한다고 해결되지 않는다는 점입니다.
저 역시 가장 많이 미뤘던 부분이 임차인과의 연락이었습니다. 

하지만 결국 먼저 연락을 해야 다음 상황이 보이고, 행동해야 할 방향이 보였습니다.

셋째, 가격 기준이 있어야 협상할 수 있다는 점입니다.
내가 원하는 가격만 생각하면 협상이 어렵고, 시장 가격만 따라가면 흔들릴 수 있습니다. 

내 물건의 가치를 판단하고, 시장이 받아들일 수 있는 가격을 함께 봐야 했습니다.

이번 매도는 단순히 수익을 확정한 경험만은 아니었습니다.
 

매수, 보유, 임대, 임차인 소통, 매도 협상까지 한 사이클을 경험한 시간이었습니다.

첫 투자는 경험이라는 생각으로 시작했지만, 실제로 이번 투자는 저에게 많은 경험을 남겼습니다.

좋은 자산을 보유하는 것도 중요하지만, 그 자산을 언제, 어떤 기준으로 정리할지 판단하는 것도 투자자의 중요한 실력이라고 생각합니다.

돌이켜보면 첫 투자는 말 그대로 ‘경험’으로 시작했지만, 매수보다 매도에서 더 많은 것을 배운 것 같습니다.

이번 매도를 통해 하나의 투자를 끝냈다는 아쉬움보다, 투자자로서 한 사이클을 직접 경험했다는 감사함이 더 큽니다.

이 경험을 잘 복기해서 다음 선택에서는 조금 더 단단한 투자자가 되어보도록 하겠습니다.

매도를 준비하고, 진행하시는 모든 분들 화이팅!