26년 8월 3주차 주간머니이슈
현재 부동산 시장 근황
채권 시장에 무슨 일이 일어났길래 가상화폐 가격이 올랐는가?
8.13 대책 이후 현재 부동산 시장 분위기
- 서울 아파트 매매 가격, 79주 연속 상승 기록
- 한국 부동산원 통계 집계 이래 역대 두번째로 긴 기록 (2020년 6월~2022년 1월, 85주)
- 8.3세제개편안, 813대책 등 규제가 나왔는데 가격이 눌리지 않고 있음 (강남 제외)
- 627대책 이후 2달 정도는 거래가 안되고 매물이 쌓이고 사람들이 눈치를 봄
- 97공급대책이 나온 이후 계획 상 서울에 짓는 것이 5만호도 되지 않음. 역효과 발생 → 정책에 대한 학습 효과 발생
https://v.daum.net/v/20260813143640798?f=p
서울 집값 79주째 상승…강남서초 꺾이고 중랑 0.46% ↑ (2026.8.13)
2026년 시장에서 이러한 기사들을 보면서 기시감이 드는 시기들이 있는데요
https://v.daum.net/v/20210818114944518
강남 40㎡ 15.5억·노원 33㎡ 7억..초소형 사기도 쉽지 않다 (2021.8.18)
https://v.daum.net/v/20210802113140567
임대차법 시행 1년 '서울 노도강 전셋값 30% 상승' (2021.8.2)
https://v.daum.net/v/20210723103609054
"집값 급등 열차 GTX 효과 이 정도라니"..안성 군포 수원 평택 아파트값 다 뛰었다 (2021.7.23)
https://v.daum.net/v/20210723164532899
서울 아파트 상승세, 중저가가 이끌었다..노원 0.34%↑ (2021.7.23)
2020년~2021년 시장에서 강남에서 시작된 상승세가 서울과 수도권 외곽으로 퍼져나가는 ‘낙수효괴’, ‘키맞추기’ 라는 이름으로 많은 기사들이 나왔었습니다. 그리고 이때도 지금과 마찬가지로 이미 오른 집값으로 인해 서울 안에서 가격에 맞춰 집을 사기 위해 소형 아파트에 관심을 가지면서 실제로 소형아파트까지 가격이 올랐습니다.
26년 현재 시장의 모습도 이와 다르다고 볼 수 있을까요?
서울 안에서 전월세를 거주하는 분들이 내가 가진 돈에 맞춰서 어떻게든 서울 안에서 집을 사기 위해 외곽에 위치한 노원구와 구로구에서 평형대를 낮춰 6억 이하의 10평대 아파트들이 많은 거래들이 이뤄지고 있는 것을 볼 수 있습니다. 심지어 경기도 외곽까지도 이런 현상들이 나타나기 시작했습니다.
2026년 8월 부동산 시장은 서울 아파트 매매 가격이 79주 연속 상승세를 이어나가고 있고, 8.3세제개편안과 813대책이 나왔음에도 불구하고 규제의 약발이 전혀 먹히지 않고 상승세를 이어나가고 있습니다. 강남권의 가격 조정에도 불구하고 서울 외곽은 계속해서 상승세를 이어나가고 있고, 전체적인 가격대가 올라가면서 사람들이 서울 안에서 거주하려는 임차인들이 자신의 형편에 맞는 가격대의 물건을 사면서 가격 레벨이 낮은 10평대의 수요가 증가하고 실제 가격으로도 연결되고 있는 것을 볼 수 있습니다. 현재 시장에서는 내집마련/투자를 할 때 좋은 자산을 살 수 있다면 다소 비싼 가격임에도 접근할 수 있지만 현금 여력이 부족하여 상대적으로 가치가 떨어지는 자산을 매수해야 한다면 급격하게 오른 가격에 추격매수를 하는 것을 정말 조심해야 한다고 생각합니다.
앞으로의 부동산 시장을 볼 때 중요하게 봐야 하는 지점은…
과거 금리에 의한 영향이 강했다면 현재는 수급에 의해 가격이 움직이는 시장
처음에는 강남이 먼저 오르고, 현재는 강남이 눌리고 외곽 지역들의 가격이 오르고 있다. 기존에는 금리에 의해서 결정되는 시장은 사람들의 선호도에 의해 좋아하는 강남부터 가격이 오르는 시장이었다면, 현재는 공급이 부족하여 수급에 의해 살 집이 모자라다는 것을 피부로 느낀 전월세 거주자들이 본인들이 할 수 있는 매매가격 대에서 할 수 있는 곳을 내집마련을 하면서 가격이 오르고 있다. 이런 분들은 대출의 영향을 덜 받는 5억~9억, 15억 이하 가격대에 더 많은 영향을 받고 있다.
매매 시장 보다 전월세 시장을 주목해야 한다
현재는 전월세 시장이 오르고 있고, 공급이 문제인 상황
전월세를 공급하는 3가지 방법
1. 새로운 집을 지어질 때
2. 기존 전세 물건이 회전될 때
3. 누군가가 사서 임대를 놓을 때
서울에서 일반적으로 신축 아파트를 공급하는 주체는 민간 공급자 92% / 정부 주도 8%
더 많은 신축 입주물량을 늘리기 위해서는 민간 공급자 주도로 집을 지을 수 있도록 해야 한다
하지만 이와 같은 정책이 현재 나오고 있지 않고 있다
기존 전세집에서 전세 물량이 회전될 수 있어야 하는데 비거주자들이 불리한 방향으로 세제 개편이 되면서 비거주자가 실거주자가 되면서 전세 물량을 줄이는 방향으로 정책을 펴고 있다
누군가가 사서 임대를 놓는 것은 토지거래허가제로 인해 불가능해졌다
현재 전월세 시장이 가장 큰 문제인데 공급될 수 있는 3가지 요인들이 모두 큰 변화 가능성이 없는 상황이다.
하지만 이제는 상승장 중반 이후로 접어들었기 때문에 무지성으로 매매하면 안되고 즉흥적으로 내집마련을 하면 안된다. 이제부터는 괜찮은 것을 사려고 노력해야 한다. 무조건 계속해서 오르는 시장은 없다
[주간머니이슈를 보고 느낀 중요한 포인트]
전월세 시장을 놓고 시장을 해석해야 내집마련에 대한 올바른 판단을 할 수 있다. 현재 시장에서 추가적인 공급이 쉽지 않은 상황이기 때문에 전월세를 거주하는 임차인들이 접근하기 좋은 상대적으로 가치가 덜 좋고 가격 레벨이 낮은 단지들의 가격이 상승하고 있는 상황으로 내집마련/투자를 할 때 조급하게 안좋은 것을 사기 보다는 여러 후보지를 가지고 충분힌 시간을 들여서 신중하게 결정해야 한다. 추격 매수를 가장 조심해야 하는 시기로 돌입한 것 같다
미국 장기 금리가 한국 경제에 미치는 영향
- 미국 30년물 장기 국채 금리 5.34%로 상승 → 20년 만에 최고치 기록
- 장기 금리가 오르면 기술 성장주 주가에 악영향을 줌 → 미국 필라델피아 반도체 지수 하락 → 삼성전자 하락
- 미국 재무부 개입 (장기 국채 금리가 올라서 가격이 떨어지자 미 재무부가 더 많이 사겠다고 자처함)
- 국채 가격이 오를 것이라는 기대감으로 금리가 급락하고 기술주와 가상자산이 상승
금리가 왜 이렇게 많이 올랐을까?
- 미국의 심각한 재정적자 → 장기채를 발행하면서 채권가격은 떨어지고 금리가 장기적으로 상승
- 미국 기업들의 AI 투자 경쟁을 위해 회사채 발행 → 미 국채의 수요 분산으로 가격 하락으로 금리 상승
- 미 연준의 물가 목표치인 2% 달성을 위해 금리 인상을 고려하는 의견을 냄
https://zdnet.co.kr/view/?no=20260824085051
미국 빚 5경 5000조원 돌파…국채 금리가 발작했다 (2026.8.24)
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4431422
"美 장기금리 상승에 증시 20%까지 급락 가능성" (2026.8.24)
https://www.newsis.com/view/NISX20260825_0003761451
美, 장기금리 치솟자 바이백 확대…FT "재정적자 놔두면 임시방편일 뿐" (2026.8.25)
https://www.joongang.co.kr/article/25456082
비트코인 석 달 만에 8만 달러 돌파…美 금리 잡으려다 달러 신뢰 흔들 (2026.8.25)
2026년 8월, 미국 장기 금리가 5.4%까지 상승하면서 20년 만에 최고치를 기록했다. 이유는 미국의 지속적인 국채 발행으로 국채 금리가 장기적으로 상승하고 있고, AI투자 확대로 빅테크 기업들의 회사채 발행이 국채의 수요를 분산한 것과 미 연준이 금리 인상을 고려하고 있는 것들이 맞물리면서 미국 장기 국채 금리 상승을 이끌었다. 이러한 요인으로 기술 성장주와 필라델피아 반도체 지수가 하락하면서 코스피의 삼성전자와 하이닉스에까지 영향을 주게 되었다. 물론 이후 미 재무부의 국채 매입을 증가하겠다는 소식에 금방 다시 기술주가 반등하며 시장이 안정되었지만 그만큼 미국 장기금리와 주식, 비트코인 등이 서로 밀접하게 연관되어있다는 것을 알 수 있었다.
이러한 미국 국채 금리와 주식, 비트코인 등의 가격 변동을 보면서 투자자로서 어떤 자세를 가져야 할까?
투자자의 올바른 자세
단기간에 삼성전자, 하이닉스의 가격이 빠지기도 하고, 상승하기도 했다. 투자자로서 그 요인이 무엇인지 파악을 하는 것이 중요하다. 미국은 재정 적자가 심하지만 기축통화국의 지위를 이용하여 지속해서 국채 발행량을 늘리고 있고, 빅테크 기업들은 AI 생태계를 장악하기 위해 투자를 늘려나가면서 국채의 수요를 줄일 수 있는 회사채 발행을 늘려나가고 있고, 미 연준은 미국의 물가 목표치 2%를 달성하기 위해 (현재 2.8% 수준) 기준금리 인상 카드를 만지작 거리고 있다. 이러한 요인들로 인해 미국의 장기 국채 금리가 상승하고 있는 상황이고, 이것을 막기 위해 미 재무부에서 국채를 매입하며 혼자서 북치고 장구치며 팽팽한 줄다리기를 하고 있다.
이러한 일련의 이유들이 삼성전자, 하이닉스의 주가에 하락과 대체제로서 비트코인의 상승의 영향을 미쳤다. 과연 이러한 이유가 내가 ‘삼성전자’, ‘비트코인’을 보유하고 있는 데 있어서 처음 투자를 한 이유를 크게 훼손하는 일들이 될 수 있을까? 투자자로서 현재 시장의 상승과 하락의 이유를 알고 그것이 내 투자 대상에 대해 내가 처음에 투자를 결정했던 이유에 영향을 미치는 것인 지에 대해 판단할 수 있어야 한다. 결국 수많은 정보들 보다 그것에 대한 나의 해석과 그것이 내가 투자 대상에 대해 투자를 결정한 이유와 어떤 연관성이 있는 지 파악하는 것이 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.
[주간머니이슈를 통해 나에게 적용할 점]
투자 대상의 가격 변화가 발생했다면 그것의 원인을 분석하고 그것이 내가 투자 대상에 대해 투자를 결정한 이유와 어떤 연관성이 있는지 파악하여 스스로 투자 보유/매도 의사결정을 내려보기
