안녕하세요, 잠구르미입니다! 😊
임장보고서를 작성하다 보면 마지막 결론에서 이런 고민이 생기곤 합니다.
“나는 얼마의 예산으로 봐야 하지?”
“내 앞마당 중 어디와 비교해야 하지?”
임장지와 단지를 열심히 조사했지만,
막상 결론을 내리려면 내 상황에 맞는 예산과 비교 대상을 정하는 것이 쉽지 않은데요.
그래서 오늘은 나의 상황에 맞게 예산을 정하고,
그 예산으로 임장지와 앞마당을 비교하는 방법을 정리해보겠습니다!
1️⃣ 나의 상황에 맞게 예상 예산 정하기
결론을 내리기 위해서는 먼저 “나는 실제로 얼마까지 사용할 수 있는가?”를 정해야 합니다.
현재 상황에 따라 예산을 정하는 방법이 조금씩 다릅니다.
① 투자금이 있고, 바로 투자할 수 있다면
현재 투자 가능한 금액을 예산으로 설정하고, 그 금액으로 갈 수 있는 앞마당을 함께 살펴봅니다.
현재 투자금으로 가능한 앞마당 전수조사
↓
임장지와 비교
↓
투자 후보 선정
↓
최종 결론
중요한 것은 임장지 안에서만 좋은 단지를 찾지 않는 것입니다.
같은 투자금으로 내 앞마당에서는 어디까지 갈 수 있는지 함께 비교해봐야 합니다.
② 아직 투자금이 없다면 (무주택)
아직 투자할 수 없더라도 괜찮습니다.
“나는 얼마를 모으면 투자할 것인가?”를 먼저 정해보세요.
예를 들어,
“X천만 원을 ○○년 ○월까지 모으면 투자한다!” 처럼 목표 투자금 + 데드라인을 설정하고,
목표 투자금 → 임장지 내 가능한 단지 → 앞마당 비교 → 투자 후보 선정
까지 미리 연습해보는 것입니다.
③ 매도해야 할 물건을 보유하고 있다면
이 경우에는 갈아타기 시나리오를 만들어볼 수 있습니다.
예를 들어,
중소도시 → 광역시·수도권
수도권 외곽 → 수도권 안쪽
처럼 현재보다 더 좋은 자산으로 갈아탄다는 방향을 먼저 정해보는 것입니다.
여러 채를 보유하고 있다면,
- 한 채만 매도하는 경우
- 여러 채를 매도하는 경우으로 나눠서
예상 매도금액 - 양도세 및 비용 = 실제 확보 가능한 자금을 계산해봅니다.
그리고 그 예산으로,
“투자를 한다면 or 내집마련을 한다면 어디를 갈 수 있을까?”
를 각각 찾아보면 됩니다.
④ 서울·수도권에 투자 또는 실거주 중이라면
현재 자산을 매도했을 때 실제 확보 가능한 자금을 계산하고,
그 금액으로 갈아탈 수 있는 후보 단지를 찾아봅니다.
만약, 갈아탈 단지가 비슷한 가치이거나 더 가치가 낮다면
미래 시나리오를 그려보는 것도 방법입니다.
과거 시장 흐름을 복기해보면 서울/수도권 시장은 전저점 대비 평균적으로 2배 상승했기에
이를 하나의 가정으로 활용해볼 수 있습니다.
다만 과거와 같은 상승이 반복된다는 의미가 아니라,
미래를 준비하기 위한 하나의 가정으로 활용해보시면 좋겠습니다.
📌 이 부분은 잘 정리된 칼럼이 있어 함께 참고해보세요!
(가애나애님 칼럼: https://weolbu.com/s/P50Jkhj4ac)
⑤ 그래도 예산을 정하기 어렵다면
아직 내 상황에 맞는 예산을 정하기 어렵다면 임장지의 평균 투자금을 기준으로 연습해보는 것도 방법입니다.
임장지 평균 투자금 확인
↓
가능한 후보 단지 선정
↓
앞마당과 비교평가
↓
최종 후보 선정
지금 당장 투자할 수 있는 금액이 정확하지 않더라도,
예산을 정하고 비교평가하는 과정 자체를 연습하는 것에 의미가 있습니다.
2️⃣ 정한 예산을 임장지에 적용하기
예상 예산을 정했다면 이제 그 예산으로 실제 어떤 선택을 할 수 있는지 임장지에 적용해봅니다.
먼저 목적을 구분해보세요.
💰 투자라면
“내가 가진 투자금으로 가장 좋은 곳은 어디일까?”
임장지에서 해당 투자금으로 가능한 단지를 찾고, 같은 투자금으로 내 앞마당과 비교합니다.
🏠 내 집 마련이라면
“내 예산에서 가장 좋은 곳은 어디일까?”
임장지에서 가능한 단지를 찾은 뒤, 같은 예산(매매가)로 내 앞마당과 비교합니다.
3️⃣ 앞마당과는 어떻게 비교할까?
여기서 가장 많이 나오는 질문이 있습니다.
“그럼 내 앞마당 중 어디와 비교해야 하지?”
비교평가는 크게 두 가지 방법으로 생각해볼 수 있습니다.
① 가치를 고정한다
비슷한 급지·입지·선호도를 가진 지역을 선정한 후 단지를 비교합니다.
비슷한 가치라면 어디가 더 싼가?
즉, 가치는 비슷하게 맞추고 가격을 비교하는 것입니다.
(ex- 비슷한 급지끼리, 비슷한 강남 접근성끼리, 비규제라면 비규제끼리 등등)
② 가격을 고정한다
비슷한 매매가 또는 투자금을 가진 단지를 비교합니다.
비슷한 가격이라면 어디가 더 좋은가?
즉, 가격은 비슷하게 맞추고 입지와 가치를 비교하는 것입니다.
✨ 결국 중요한 것은?
비교평가는 단순히 임장지에서 1등 단지를 뽑는 과정이 아닙니다.
“내가 실제로 선택할 수 있는 것 중 가장 좋은 곳은 어디일까?”
를 찾아가는 과정입니다.
나의 상황에 맞는 예산 설정
↓
임장지에서 가능한 단지 선정
↓
앞마당과 비교평가
↓
내가 할 수 있는 것 중 가장 최선의 선택!
이렇게 접근해보시면 임장보고서의 결론도 훨씬 명확해질 것 같습니다. 😊
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
