안녕하세요 모애옹입니다 😸
몇 달 전 수도권 비규제 지역에 2호기를 매수했습니다. 세낀 매물로 만기는 26년 12월, 갱신권은 사용하지 않은 상태였습니다. 시세보다 낮은 전세가 껴있었지만 만기가 얼마 남지 않아 투자금 일부 회수를 예상하던 상황이었습니다.
그런데 집을 볼 때까지만 해도 쭉 살겠다던 세입자가 매수 계약 일주일 뒤 부동산을 통해 연락을 해왔습니다. 경매로 낙찰받은 집이 있어서 퇴거했으면 한다구요. 만기가 8개월 정도 남았었고 갱신권 사용을 예상했기에 당황스러웠습니다. 심지어 잔금도 치르기 전이었습니다. 당시 저도 세입자도 모두 계약기간을 지켜야 한다고 알고 있었는데요. 그래서 전세를 구해보고 전세가 안 나가면 만기까지 살기로 하고 전세를 내놨습니다.
“세입자는 남아 있는 계약기간을 지켜야 할 의무가 있는가?”
대법원 판례에 따르면 ‘임대차 목적물의 소유권이 이전될 때 임대인과 신 소유자 간의 계약만으로 임대인 지위 양도가 가능하며, 임차인은 이에 이의를 제기하여 임대차 관계를 해지할 수 있다’라고 나와 있습니다.
https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=627&ccfNo=3&cciNo=3&cnpClsNo=2&menuType=prec
쉽게 말해 집주인이 바뀌었을 때 임차인이 계약 해지를 요청할 수 있다는 것입니다. 임차인은 임차 주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여야 한다고 나와 있는데요. ‘상당한 기간’의 의미는 늦어도 2주에서 1개월을 넘기지 않는 것이 실무에서 안전하다고 합니다.
세입자가 퇴거를 요청했을 시점에 저는 이 사실을 모르고 있었습니다. 기존 계약 기간 중에 퇴거하는 것이기 때문에 ‘당연히’ 중개 수수료는 세입자 측에서 전액 부담하는 것으로 생각했습니다.
💡 세입자는 집주인이 바뀌었을 때 계약 해지를 요청할 수 있다
“사장님, 중개 수수료는 세입자 쪽에서 내는 거죠?”
전세가 없는 시장이고 수리 상태가 좋았기 때문에 새로운 세입자가 일주일 만에 구해졌습니다. 세입자퇴거 날 부사님과 집 상태를 확인하던 중, 문득 사장님께 중개 수수료는 세입자가 내는게 맞냐고 여쭤봤습니다. 그런데 사장님께서는 세입자가 수수료를 못 내겠다고 했다는 겁니다. 위에서 말씀드린 판례를 이야기하며 정당한 계약 해지이기 때문에 복비를 낼 수 없다고 말한 것인데요. 마른하늘에 날벼락 같은 이야기였지만 알아보니 세입자가 퇴거를 요청할 수 있는 것이 맞았습니다.
다행히 부사님께서 중간에서 조율을 잘해주셔서 세입자가 절반을 부담하기로 되었고 저희 복비는 좀 깎아주셔서 잘 마무리가 되었습니다. 하지만 복기해보면 세입자는 집을 보여줄 때도 주인이 바뀔 것을 인지하고 있었고 계약 때도 동의했습니다. 그러므로 저희 쪽에서도 반박할 여지는 있었습니다. 하지만 동의 여부를 기록으로 남기지 않아서 입증이 힘들 것 같았습니다. 반반 부담하는 선에서 마무리하는 것이 좋다고 생각했습니다.
💡 임차인을 승계 시 계약 유지 여부를 확인하고 기록으로 남기는 것이 좋다.
투자에 당연한 것은 없습니다
이번 경험을 통해서 투자에서 ‘당연히’라는 것은 없다는 걸 다시 한번 깨닫게 되었습니다. 당연히 세입자가 내는 줄 알았던 중개 수수료가 알고 보니 제가 전부 부담 해야할 수도 있는 비용이었습니다.
사장님께 여쭤보니 세입자가 중간에 퇴거하는 경우 중개 수수료를 반반하는 경우도 있고 한쪽에서 전부 부담하는 경우도 있고 제각각이라고 하시더라구요. 갱신 이후 중도 퇴거 시에도 중개 수수료 부담 소재로 분쟁이 생길 수 있는데요. 전세 계약 시 특약을 명시해 놓는 것도 방법일 것 같습니다. 글 하단에 저희 반 럭키데이님이 알려주신 특약을 첨부하니 참고하시기 바랍니다.
흐린 눈으로 괜찮겠지라고 생각했던 부분이 큰 부메랑으로 돌아올 수도 있다는 것을 경험하였습니다. 그리고 계약에서 나의 재산을 지켜주는 것은 특약 한줄이라는 것도요. 미리 협의 했다면 잔금일에 당황스러운 일도 없었을 것이고 사전에 차분하게 대응할 수 있었을 것입니다.
💡 투자에서 당연한 것은 없다 CEO 마인드로 A부터 Z까지 챙기자.
잔금일에 크게 당황할 뻔 했지만 반원 분들과 갱지지 튜터님의 도움으로 잘 마무리할 수 있었습니다 감사합니다.
제 경험이 다른 분들께도 도움이 되었으면 좋겠습니다 읽어주셔서 감사합니다.
*중개 수수료 관련 특약
매도인과 임차인 ○○○ 사이에 20○○.○○.○○. 합의된 퇴거일(20○○.○○.○○.) 및
중개보수 부담 내용(매도인 ○○원, 임차인 ○○원 각 부담)을 매수인은 확인하였으며,
소유권이전 이후 신규 임차인 관련 중개보수 정산은 위 합의 내용에 따른다.
임차인이 계약갱신요구권 행사 후 임대차보호법 제6조의3에 따라 중도해지를 통지하는 경우,
신규 임차인 중개보수는 임대인과 임차인이 협의하여 분담하는 것을 원칙으로 하며,
구체적 분담비율은 해지통지 시점에 별도 서면으로 정한다.
