안녕하세요.
스고이한 투자자가 되기 위해
달리고 있는 스오이입니다.
기초반 강의를 들을 때
주우이님 강의를 통해 5분위 시세표라는 것을 배웠습니다.
가격대별로 저평가된 단지를 찾아
가치순으로 1순위부터 5순위까지 정리하는 표였습니다.
강의를 들을 당시에는
'이렇게 정리하면 투자할 단지를 찾는 데 도움이 되겠구나' 생각했지만,
막상 임보를 쓰다 보면
다른 할 일에 밀려 뒤로 미루게 되었습니다.
그렇게 미루다 2년쯤 지나서야 처음으로 직접 만들어보게 되었습니다.
막상 하나씩 정리하니 생각보다 재미있었습니다.
가격대별로 단지를 놓고
가치를 비교하다 보니
그동안 개별적으로 보던 단지들이
조금씩 다르게 보이기 시작했습니다.
그런데 시세표를 들여다보다가
문득 이런 생각이 들었습니다.
“나는 이 표를 왜 만들고 있지?”
표가 완성되어 갈수록 뿌듯했지만
막상 투자를 생각해보니
그 다음 질문이 떠올랐습니다.
“그래서 이 표에서 내가 투자할 단지는 어디지?”
결국 중요한 것은
순위를 매기는 것에서 끝나는 것이 아니라
그 순위를 투자 판단으로 연결하는 것이었습니다.
1. 5분위 시세표를 만드는 이유
제가 생각하는 5분위 시세표의 가장 큰 장점은
가격대별로 가치 대비 저평가된 단지를 한눈에 비교할 수 있다는 것입니다.
같은 가격대에 있는 단지들을 놓고
어떤 단지가 더 가치가 높은지 비교해보고,
가치가 더 높은데도
상대적으로 가격이 낮게 형성된 단지를 찾아볼 수 있습니다.
그리고 그 결과를
가치순으로 1순위부터 5순위까지 정리합니다.
예전의 저는 여기까지 하면 시세표를 잘 만든 것이라고 생각했습니다.
하지만 직접 만들어보고 나니
순위를 정리하는 것 자체가 목적은 아니었습니다.
중요한 것은 “왜 이 단지가 1순위일까?” 라는 질문이었습니다.
2. 시세표를 왜?라는 질문으로 다시 봅니다.
5분위 시세표에서
가격대별로 저평가된 단지를 가치순으로 1~5순위까지 정리했다면,
저는 그 순위를 한 번 더 확인해보려고 합니다.
예를 들어,
1순위로 뽑힌 단지가 있다면
“왜 이 단지가 이 가격대에서 1순위일까?”
를 생각해봅니다.
입지가 더 좋은 것인지,
상품성이 더 좋은 것인지,
선호도가 더 높은 것인지
혹은 비슷한 가치의 단지보다 가격이 더 저렴하게 형성되어 있는 것인지
하나씩 확인해봅니다.
그리고 2순위, 3순위 단지와 비교하면서
“정말 1순위가 맞는가?”를 다시 생각해봅니다.
이 과정을 거치면 단순히 순위를 매기는 것이 아니라
내가 그 단지를 저평가라고 판단한 근거를 다시 확인하게 됩니다.
3. ‘저평가 단지’와 ‘투자할 단지’는 달랐습니다
이 과정을 하면서
제가 놓치고 있었던 부분도 알게 되었습니다.
5분위 시세표에서
저평가라고 판단되는 단지를 찾았다고 해서
바로 투자할 수 있는 것은 아니었습니다.
중요한 것은
“가치 대비 저평가된 단지인가?”
에서 끝나는 것이 아니라
“현재 가격에서 실제로 투자할 만한가?”
그리고
“내 투자금으로 접근할 수 있는가?”
까지 확인하는 것이었습니다.
그래서 순위가 높은 단지가 눈에 들어오면
왜 저평가라고 판단했는지 확인하고,
비슷한 가격대의 단지와 비교평가하고,
실제 매물 가격과 전세가를 확인하면서
조금씩 투자 후보를 좁혀갑니다.
저평가 단지를 찾는 것과
실제로 투자할 단지를 결정하는 것은
다른 과정이었습니다.
4. 5분위 시세표의 목적은 ‘투자 판단’ 까지 연결하는 것
이렇게 생각하고 나니
5분위 시세표를 바라보는 기준도 달라졌습니다.
예전에는 “표를 완성했는가?” 를 봤다면,
이제는
“이 표를 통해 투자 후보를 찾았는가?”
를 보려고 합니다.
5분위 시세표를 만들고 끝나는 것이 아니라
가격대별 저평가 단지를 찾고
가치순으로 우선순위를 정하고
비교평가 후 실제 매물을 확인하고
투자 판단으로 연결하는 것
여기까지 가야
비로소 5분위 시세표를 투자에 활용했다고 할 수 있지 않을까 생각합니다.
저도 아직 매번 완벽하게 연결하지는 못합니다.
하지만 앞으로 5분위 시세표를 만들 때는
순위를 정리하는 데서 끝내지 않고
“왜 이 단지가 이 가격대에서 가장 저평가라고 생각하지?”
라는 질문을 남겨보려고 합니다.
그리고 그 이유를 매물확인까지 연결해
실제 투자 후보를 찾는 것까지 해보려고 합니다.
혹시 저처럼
5분위 시세표를 배웠지만
계속 미루고 계셨다면,
이번에는 직접 한 번 만들어보시면 어떨까요?
그리고 표를 완성한 뒤에는
단지 하나를 골라 “왜?”를 찾아보세요.
저에게 5분위 시세표는
순위를 정하는 데서 끝나는 것이 아니라,
저평가라고 생각한 이유를 확인하고
실제 투자할 단지를 찾아가는 출발점이 되었습니다.
저도 앞으로
표를 만드는 데서 끝내지 않고
투자할 단지를 찾는 데까지 연결해보겠습니다.
